Darf ich mein Ferienhaus tageweise an Touristen vermieten? Genehmigung und Bußgelder

In Bodrum, Marmaris und Fethiye werden zahlreiche Ferienhäuser während der Sommermonate tage- oder wochenweise vermietet. Für diese Vermietungen gilt ein eigenes Gesetz: Gesetz Nr. 7464 über die Vermietung von Wohnimmobilien zu Tourismuszwecken und zur Änderung bestimmter Gesetze. Das Gesetz und die darauf beruhende Verordnung sind seit dem 1. Januar 2024 in Kraft.

Die kurze Antwort lautet: Ja, Sie können Ihr Ferienhaus tage- oder wochenweise an Touristen vermieten. Für jede Vermietung von höchstens 100 Tagen am Stück müssen Sie jedoch vor Abschluss des ersten Mietvertrags beim Ministerium für Kultur und Tourismus eine Genehmigungsbescheinigung (izin belgesi) einholen. Befindet sich die Immobilie in einem Mehrfamilienhaus, ist außerdem die einstimmige Zustimmung aller Eigentümer der zu Wohnzwecken dienenden Einheiten im Gebäude erforderlich. Sind Sie selbst Mieter, dürfen Sie die Wohnung, in der Sie wohnen, nicht an Touristen weitervermieten. Wer ohne Genehmigung vermietet, wird mit einem Verwaltungsbußgeld belegt; bei Fortsetzung der ungenehmigten Vermietung erhöht sich die Sanktion.

Welche Vermietungen erfordern eine Genehmigungsbescheinigung?

Das Gesetz definiert „Vermietung zu Tourismuszwecken“ als die Vermietung einer Wohnimmobilie für höchstens 100 Tage zu irgendeinem Zweck. Auch die Verordnung legt dieselbe Grenze fest: höchstens 100 Tage pro einzelner Vermietung. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter türkischer Staatsangehöriger oder Ausländer ist.

In dieser Definition werden zwei Punkte häufig übersehen.

Erstens kommt es trotz des Begriffs „Tourismus“ nicht auf den Zweck des Mieters an. Das Gesetz spricht von „zu irgendeinem Zweck“. Wird das Haus beispielsweise für einige Wochen an eine Person vermietet, die aus beruflichen Gründen in der Gegend ist, fällt dies genauso unter die Regelung wie die einwöchige Vermietung an einen Urlauber. Entscheidend ist die Dauer, nicht der Zweck.

Zweitens stellt das Gesetz bei dem Begriff „Wohnung“ auf die Grundbucheintragung ab. Eine Wohnimmobilie ist eine selbstständige Einheit, die im Grundbuch als Wohnung eingetragen ist oder für die ein Wohnungserbbaurecht bzw. Stockwerkbaurecht (kat irtifakı) oder Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) zu Wohnzwecken begründet wurde.

Wohnungseigentum bezeichnet den gesonderten Grundbuchnachweis für eine Wohnung in einem fertiggestellten Gebäude. Das Stockwerkbaurecht ist ein Recht an selbstständigen Einheiten eines noch nicht fertiggestellten oder geplanten Gebäudes, das nach Fertigstellung des Gebäudes und Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen in Wohnungseigentum übergehen kann.

Vermietungen mit einer Dauer von mehr als 100 Tagen pro Vertrag fallen nicht unter dieses Gesetz. Ein einzelner Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als 100 Tagen benötigt daher nach diesem Gesetz keine Genehmigungsbescheinigung.

Kann man das Gesetz umgehen, indem man Verträge etwas länger als 100 Tage abschließt?

Auch diese Möglichkeit hat das Gesetz berücksichtigt. Selbst wenn jeder einzelne Vertrag länger als 100 Tage dauert, wird gegen eine Person, die dieselbe Immobilie innerhalb eines Jahres ab Abschluss des ersten Vertrags mehr als viermal vermietet, ein Verwaltungsbußgeld verhängt. Der gesetzlich genannte Betrag beträgt 1.000.000 türkische Lira und wird jährlich entsprechend dem Neubewertungssatz erhöht.

„Mehr als viermal“ bedeutet, dass die Grenze mit dem fünften Vertrag überschritten wird, nicht mit dem vierten. Eine geringfügige Verlängerung kurzfristiger Mietverträge über 100 Tage hinaus ist daher keine dauerhafte Möglichkeit, die gesetzlichen Anforderungen zu umgehen.

Kann ich als Mieter die Wohnung an Touristen vermieten?

Nein. Das Gesetz legt die Pflicht zur Einholung der Genehmigungsbescheinigung dem Vermieter auf. Vermieter ist der Eigentümer der Wohnimmobilie oder eine Person, die an der Immobilie ein Nießbrauchrecht oder ein Erbbaurecht/Oberflächenrecht besitzt.

Ein Nießbrauchrecht ist das Recht, eine einem anderen gehörende Sache zu nutzen und deren Früchte bzw. Nutzen zu ziehen. Besteht an der Immobilie ein Nießbrauch- oder Erbbaurecht, stellt der Inhaber dieses Rechts den Antrag und nicht der Eigentümer.

Das Gesetz enthält außerdem ein ausdrückliches Verbot: Eine Wohnung, die zu eigenen Wohnzwecken angemietet wurde, darf nicht im eigenen Namen an Touristen untervermietet werden. Auch eine Person, die eine genehmigte Immobilie kurzfristig gemietet hat, darf diese nicht an Dritte weitervermieten. Für jeden einzelnen Vertrag, der gegen diese Verbote verstößt, wird ein gesondertes Verwaltungsbußgeld verhängt.

Kann ein Makler oder die Hausverwaltung die Immobilie für mich vermieten?

Nach dem Gesetz muss die Person, die die Vermietung zu Tourismuszwecken für den Vermieter durchführt, über ein Reisebüro der Gruppe A tätig werden. Für hochwertige Wohnimmobilien bestehen darüber hinaus besondere Regelungen über Immobilienbetreiber und Vermarktungsunternehmen.

Auch wer die Vermietung einer Immobilie ohne Genehmigungsbescheinigung vermittelt, wird für jeden Vertrag mit einem Verwaltungsbußgeld belegt. Auch ein Makler oder eine Hausverwaltung, die die Vermietung einer nicht genehmigten Immobilie vermittelt, kann daher sanktioniert werden.

Brauche ich die Zustimmung der Nachbarn, wenn ich in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage wohne?

Ja. In einem Mehrfamilienhaus ist diese Voraussetzung zwingend.

Befindet sich die Immobilie in einem Gebäude mit mehreren selbstständigen Einheiten, muss dem Antrag ein Beschluss beigefügt werden, der einstimmig von den Wohnungseigentümern des Gebäudes gefasst wurde. Die Verordnung verlangt eine notariell beglaubigte Kopie dieses Beschlusses und fordert Einstimmigkeit unter den Eigentümern aller als Wohnraum ausgewiesenen selbstständigen Einheiten im Gebäude. Stimmt auch nur ein Eigentümer nicht zu, ist diese Voraussetzung nicht erfüllt.

Bei Wohnanlagen mit mehreren Gebäuden gibt es eine Erleichterung. Die Einstimmigkeit muss nicht in der gesamten Wohnanlage vorliegen, sondern nur in dem Gebäude, in dem sich die betreffende Immobilie befindet. Wird das Dokument ausgestellt, ist eine Kopie der Haus- bzw. Anlagenverwaltung zu übermitteln.

In einem Gebäude mit mehr als drei selbstständigen Einheiten kann eine Genehmigungsbescheinigung für dieselbe Person für höchstens 25 % der Einheiten ausgestellt werden. Wird im selben Gebäude für dieselbe Person eine Genehmigung für mehr als fünf Wohnungen beantragt, ist zusätzlich eine Gewerbeerlaubnis bzw. Betriebserlaubnis erforderlich. Wer nur ein Ferienhaus besitzt, ist von diesen Grenzen in der Regel nicht betroffen.

Bei einem freistehenden Einfamilienhaus ist die Lage anders. Nach der Verordnung gelten weder die Einstimmigkeitsanforderung noch die 25%-Grenze für freistehende Wohnhäuser. Allerdings definiert die Verordnung nicht, was genau unter einem „freistehenden Wohnhaus“ zu verstehen ist. Deshalb ist beispielsweise nicht automatisch klar, ob eine Villa innerhalb einer Wohnanlage als freistehend gilt. Befindet sich Ihre Immobilie in einer solchen Anlage, empfiehlt es sich, vor Antragstellung beim zuständigen Provinzdirektorat für Kultur und Tourismus nachzufragen.

Was muss sich in der Wohnung befinden?

Die Verordnung zählt die Ausstattung auf, die in einer Immobilie vorhanden sein muss, für die eine Genehmigungsbescheinigung erteilt werden soll:

• Mindestens ein Bett, eine Toilette und ein Badezimmer, ein Wohnbereich und eine Küche.

• Warm- und Kaltwasser; pro Person Kissen, Bettwäsche, Decken oder Bettdecken sowie Hand- und Badetücher.

• Gegebenenfalls eine Informationskarte mit den Regeln der Wohnanlage bzw. des Gebäudes und den Fluchtwegen.

• Chemische Feuerlöscher und Rauchmelder in allen Bereichen mit Ausnahme von Badezimmer und Toilette.

• Möbel, Einrichtungsgegenstände und Geräte müssen sauber, gepflegt und funktionsfähig sein.

Auch für die Kapazität gibt es eine Berechnung. Jedes Schlafzimmer wird mit zwei Personen angesetzt; zusätzlich dürfen höchstens zwei weitere Personen hinzukommen. Ein Ferienhaus mit drei Schlafzimmern darf beispielsweise höchstens acht Personen beherbergen. Unabhängig von der Anzahl der Zimmer dürfen sich in einer Wohnung höchstens zwölf Personen aufhalten, Kinder unter drei Jahren ausgenommen.

Soll nur ein Teil der Wohnung vermietet werden, gelten zwei Regeln. Für ein oder mehrere Zimmer einer selbst bewohnten Wohnung kann keine Genehmigungsbescheinigung erteilt werden. Auch die Zimmer einer genehmigten Wohnung dürfen nicht mit separaten Verträgen an verschiedene Personen vermietet werden.

Wie wird der Antrag gestellt und welche Unterlagen sind erforderlich?

Der Antrag kann ausschließlich über e-Devlet, das türkische elektronische Verwaltungsportal, gestellt werden. Der Dienst heißt „Antrag auf eine Genehmigungsbescheinigung für Wohnimmobilien zu Tourismuszwecken“ und wird vom Ministerium für Kultur und Tourismus angeboten. Nach der Verordnung werden Papieranträge, die außerhalb von e-Devlet gestellt werden, ungeprüft an den Antragsteller zurückgesandt.

Der Ablauf ist wie folgt:

1. Grundbucheintrag prüfen. Die Immobilie muss im Grundbuch als Wohnraum ausgewiesen sein. Dem Antrag ist ein aktueller Grundbuchauszug beizufügen.

2. Bei gemeinschaftlichem Eigentum die erforderlichen Zustimmungen einholen. Bei Miteigentum (paylı mülkiyet), bei dem die Anteile der einzelnen Eigentümer im Grundbuch getrennt ausgewiesen sind, müssen die Eigentümer zustimmen, die die erforderliche Anteils- und Miteigentümermehrheit darstellen. Beim Gesamthandseigentum (elbirliği mülkiyeti), bei dem die Anteile nicht getrennt bestimmt sind und das insbesondere durch Erbschaft entsteht, ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

3. Bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus den einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer notariell beglaubigen lassen.

4. Ausweisdokumente vorbereiten. Türkische Staatsangehörige beantragen die Genehmigung mit einer Kopie des Personalausweises bzw. des Personenstandsdokuments. Ausländische Eigentümer können sich mit einer Passkopie und einer Ausländeridentifikationsnummer oder Steueridentifikationsnummer bewerben.

5. Soll die Antragstellung durch eine andere Person erfolgen, ist eine notariell ausgestellte Vollmacht erforderlich.

6. Die Immobilie entsprechend den oben genannten Anforderungen vorbereiten. Nach Erteilung der Genehmigung findet eine Vor-Ort-Kontrolle statt.

Die Gebühren für die Genehmigungsbescheinigung und das offizielle Schild werden vom Ministerium festgelegt. Diese Gebühren können sich ändern; überprüfen Sie die aktuell geltenden Beträge vor Antragstellung beim zuständigen Provinzdirektorat für Kultur und Tourismus.

Wie lange dauert das Antragsverfahren?

Der Antrag wird vom Provinzdirektorat für Kultur und Tourismus geprüft, in dessen Gebiet sich die Immobilie befindet. Nach der Verordnung müssen Anträge innerhalb von 60 Tagen abgeschlossen werden. Wird eine Genehmigungsbescheinigung ausgestellt, erfolgt innerhalb von 30 Tagen eine Vor-Ort-Kontrolle. Werden dabei Mängel festgestellt, wird eine Frist von 15 Tagen zur Beseitigung eingeräumt.

Anträge mit unvollständigen oder ungeeigneten Unterlagen werden unter Angabe der Ablehnungsgründe zurückgewiesen.

Worauf muss ich nach Erteilung der Genehmigung achten?

Eine Genehmigungsbescheinigung ist kein Dokument, das man einmal erhält und anschließend vergessen kann. Mit ihrer Erteilung entstehen fortlaufende Pflichten.

Schild

Das Schild ist ein vom Ministerium erstelltes offizielles Hinweisschild mit der Bezeichnung „Wohnimmobilie zu Tourismuszwecken“ und den Angaben zur Genehmigung. Es muss am Eingang der Immobilie angebracht werden.

Werbung

Die Nummer der Genehmigungsbescheinigung muss in jeder Werbung der Immobilie gut lesbar angegeben werden. Die Anzeige muss Lage, Kapazität, Zimmer- und Ausstattungsmerkmale, die Regeln der Wohnanlage bzw. des Gebäudes sowie Ein- und Auscheckzeiten enthalten.

Meldung der Identität der Gäste

Auf genehmigte Immobilien findet das Gesetz über die Identitätsmeldung Anwendung. Der Inhaber der Genehmigung ist für die Meldung der Identität der Gäste verantwortlich. Auch die datenschutzrechtlichen Pflichten liegen beim Genehmigungsinhaber.

Reinigung und Regeln

Bei jedem Gästewechsel muss die Immobilie gereinigt und gewartet werden. Die Regeln der Wohnanlage bzw. des Gebäudes müssen den Gästen schriftlich oder online mitgeteilt werden.

Kontrollen

Immobilien mit Genehmigungsbescheinigung werden mindestens einmal alle zwei Jahre ab dem Ausstellungsdatum kontrolliert. Zunächst erfolgt eine Prüfung anhand der Unterlagen; bei festgestellten Mängeln erhält der Genehmigungsinhaber 30 Tage zu deren Beseitigung.

Auch die Verletzung dieser Pflichten wird sanktioniert. Wer das vorgeschriebene Schild nicht anbringt, erhält ein Verwaltungsbußgeld und eine Frist von 15 Tagen, um das Schild anzubringen. Wird es innerhalb dieser Frist weiterhin nicht angebracht, wird ein Verwaltungsbußgeld von 500.000 türkischen Lira verhängt.

Eine irreführende Darstellung der Immobilie in einer Anzeige sowie die Einräumung einer Nutzung für einen kürzeren Zeitraum als im Mietvertrag vereinbart werden mit gesonderten Sanktionen belegt. Auch die Nichtübermittlung der vom Ministerium verlangten Informationen und Unterlagen innerhalb von 30 Tagen ist bußgeldbewehrt.

Werden bei einer Kontrolle festgestellte Verstöße trotz der eingeräumten Fristen nicht beseitigt, wird die Genehmigungsbescheinigung widerrufen. Bereits bestehende Rechte von Gästen, die zu diesem Zeitpunkt einen laufenden Mietvertrag haben, bleiben jedoch bis zum Ende der jeweiligen Vertragslaufzeit bestehen.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigungsbescheinigung vermiete?

Das Gesetz sieht für ungenehmigte Vermietungen ein gestuftes Sanktionssystem vor. Die folgenden Beträge sind die im Gesetz genannten Beträge und werden jährlich entsprechend dem Neubewertungssatz erhöht:

• Bei der ersten Feststellung wird für jede vermietete Immobilie ein Verwaltungsbußgeld von 100.000 türkischen Lira verhängt und eine Frist von 15 Tagen zur Einholung der Genehmigungsbescheinigung eingeräumt.

• Wird die ungenehmigte Vermietung danach fortgesetzt, beträgt das Bußgeld 500.000 türkische Lira, und es wird erneut eine Frist von 15 Tagen eingeräumt.

• Wird die Tätigkeit dennoch fortgesetzt, beträgt das Bußgeld 1.000.000 türkische Lira.

• Ein Mieter, der eine zu eigenen Wohnzwecken gemietete Immobilie an Touristen weitervermietet, sowie eine Person, die die Vermietung einer nicht genehmigten Immobilie vermittelt, müssen jeweils 100.000 türkische Lira pro Vertrag zahlen.

Nach dem Ordnungswidrigkeitengesetz (Kabahatler Kanunu) werden Verwaltungsbußgelder zu Beginn jedes Kalenderjahres entsprechend dem Neubewertungssatz erhöht. Das heute festgesetzte Bußgeld kann daher von den im Gesetz genannten Beträgen abweichen. Ermitteln Sie den aktuellen Betrag nicht ausschließlich anhand der gesetzlichen Zahl, sondern lassen Sie ihn von der zuständigen Behörde bestätigen.

Sanktionen wegen ungenehmigter Vermietung werden grundsätzlich vom höchsten örtlichen Verwaltungsorgan am Ort der Immobilie verhängt – auf Bezirksebene vom Bezirksgouverneur (Kaymakam), auf Provinzebene vom Gouverneur (Vali). Sanktionen gegen Inhaber von Genehmigungsbescheinigungen sowie andere gesetzlich dem Ministerium zugewiesene Sanktionen werden vom Ministerium verhängt.

Das Gesetz erfasst auch Anzeigenportale und Beherbergungsplattformen. Ein „Vermittlungsdienstleister“, also eine Plattform, die die Online-Werbung und Vermietung von Immobilien ermöglicht, kann für jede Immobilie mit einem Bußgeld belegt werden, wenn er trotz einer Warnung des Ministeriums die Anzeige einer ungenehmigten Immobilie nicht innerhalb von 24 Stunden entfernt. Darüber hinaus kann die Entfernung oder Sperrung des Zugangs zu den betreffenden Inhalten angeordnet werden. Auf diese Weise kann die Anzeige einer nicht genehmigten Immobilie von der Plattform entfernt werden.

Wie viel Zeit habe ich nach Erhalt eines Bußgeldbescheids für Zahlung und Rechtsmittel?

Das Gesetz Nr. 7464 sieht für Bußgelder gegen Eigentümer, Mieter und Vermittler keine gesonderte Zahlungsfrist und kein spezielles Rechtsmittelverfahren vor. Daher gelten die allgemeinen Vorschriften des Ordnungswidrigkeitengesetzes.

Wenn Sie das Bußgeld innerhalb eines Monats ab Zustellung der Entscheidung bezahlen, wird ein 25%-iger Nachlass gewährt. Wenn Sie die Entscheidung anfechten möchten, können Sie innerhalb von 15 Tagen ab Zustellung beim zuständigen Friedensstrafgericht (Sulh Ceza Mahkemesi) einen Antrag stellen.

Das Verfahren ist gebührenfrei. Wird der Antrag nicht innerhalb der Frist gestellt, wird das Bußgeld rechtskräftig. Die Zahlung des Bußgeldes mit dem reduzierten Betrag nimmt Ihnen nicht das Recht, die Entscheidung gerichtlich anzufechten.

Zusammenfassung

• Für jede Vermietung von höchstens 100 Tagen am Stück ist vor Abschluss des ersten Mietvertrags eine Genehmigungsbescheinigung erforderlich. Der Zweck des Mieters spielt keine Rolle.

• Verträge über mehr als 100 Tage fallen nicht unter das Gesetz; wer dieselbe Immobilie jedoch innerhalb eines Jahres auf diese Weise mehr als viermal vermietet, wird ebenfalls sanktioniert.

• Den Antrag stellt der Eigentümer oder der Inhaber eines Nießbrauch- oder Erbbaurechts. Ein Mieter darf die von ihm bewohnte Wohnung nicht an Touristen vermieten.

• In einem Mehrfamilienhaus ist ein notariell beglaubigter einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. In einer Wohnanlage ist nur das Gebäude maßgeblich, in dem sich die Immobilie befindet; bei einem freistehenden Haus gilt diese Voraussetzung nicht.

• Der Antrag wird ausschließlich über e-Devlet gestellt und muss innerhalb von 60 Tagen abgeschlossen werden.

• Die Wohnung muss über Feuerlöscher und Rauchmelder verfügen. Es dürfen höchstens zwölf Personen, Kinder unter drei Jahren nicht mitgerechnet, in einer Immobilie untergebracht werden.

• Nach Erteilung der Genehmigung muss das offizielle Schild angebracht, die Genehmigungsnummer in den Anzeigen angegeben und die Identität der Gäste gemeldet werden.

• Bei ungenehmigter Vermietung steigen die Bußgelder stufenweise. Die im Gesetz genannten Beträge werden jährlich entsprechend dem Neubewertungssatz erhöht; der aktuelle Betrag sollte bei der zuständigen Behörde überprüft werden.

• Gegen das Bußgeld kann innerhalb von 15 Tagen ab Zustellung beim Friedensstrafgericht vorgegangen werden; bei Zahlung innerhalb eines Monats besteht ein Anspruch auf einen Nachlass von 25 %.

Dieser Artikel wurde auf Grundlage der am 1. Oktober 2026 in der Türkei geltenden Rechtsvorschriften erstellt. Er dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung für einen konkreten Sachverhalt dar.