Der Mieter zahlt die Miete nicht: Was kann der Vermieter tun?

Kurzantwort: Der Vermieter darf den Mieter nicht eigenmächtig aus der Wohnung entfernen. Das Gesetz sieht zwei Wege vor.

• Erster Weg: Einleitung eines Räumungsverfahrens beim türkischen Vollstreckungsamt (icra dairesi).

• Zweiter Weg: Erhebung einer Räumungsklage vor dem türkischen Zivilgericht für Friedenssachen (Sulh Hukuk Mahkemesi) nach zwei berechtigten Mahnungen innerhalb eines Mietjahres.

Zwischen diesen beiden Wegen besteht in der Praxis ein wichtiger Unterschied. Beim ersten Weg ist kein Mediationsverfahren erforderlich. Beim zweiten Weg muss vor Erhebung der Klage zwingend ein Mediator eingeschaltet werden.

Im Folgenden werden beide Wege Schritt für Schritt erläutert. Darüber hinaus werden die für Mieter wichtigen Punkte gesondert behandelt, darunter die Widerspruchsfrist, die Auswirkungen einer Zahlung auf das Verfahren sowie die Behandlung von Nebenkosten wie Strom- und Wassergebühren.

Hinweis zur Terminologie: Räumung bedeutet, dass der Mieter die gemietete Immobilie verlässt. In diesem Artikel bezeichnen die Begriffe „Vermieter“ und „vermietende Partei“ dieselbe Person.

Wann gilt die Miete als „nicht bezahlt“?

Zunächst ist der Zahlungstermin maßgeblich. Ist im Mietvertrag ein Zahlungstermin festgelegt, gilt dieser Termin.

Wenn weder der Vertrag noch der Ortsgebrauch eine andere Regelung vorsieht, kommt Artikel 314 des türkischen Obligationengesetzes (Türk Borçlar Kanunu, TBK) zur Anwendung. Danach muss der Mieter die Miete am Ende jedes Monats, spätestens jedoch mit Ablauf der Mietzeit, bezahlen.

Eine Miete, deren Zahlungstermin erreicht ist, wird in der Rechtssprache als fällig bezeichnet. Fälligkeit bedeutet, dass der Zahlungstermin eingetreten ist und die Zahlung verlangt werden kann. Beide nachfolgend erläuterten Verfahren setzen voraus, dass die Miete bereits fällig, aber noch nicht bezahlt ist. Eine Mahnung wegen einer Miete, deren Zahlungstermin noch nicht erreicht ist, bildet keine Grundlage für diese Verfahren.

Darf der Vermieter den Mieter selbst aus der Wohnung werfen?

Das Gesetz sieht zwei Wege vor: ein Räumungsvollstreckungsverfahren über das Vollstreckungsamt und eine Räumungsklage vor Gericht. Die Räumung des Mieters erfolgt auf Grundlage einer Räumungsentscheidung, die am Ende eines dieser Verfahren ergeht.

Auch das Strafrecht setzt Grenzen. Artikel 116 des türkischen Strafgesetzbuches (Türk Ceza Kanunu, TCK) stellt das Betreten der Wohnung einer Person gegen deren Willen unter Strafe. Das Betreten einer vom Mieter bewohnten Wohnung ohne dessen Zustimmung kann diesen Straftatbestand erfüllen.

Ob Handlungen wie der Austausch des Türschlosses oder das Entfernen von Gegenständen aus der Wohnung einen bestimmten Straftatbestand erfüllen, ist eine gesonderte Frage. Dies muss anhand der Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilt werden.

Erster Weg: Wie läuft ein Räumungsvollstreckungsverfahren ab?

Dieser Weg wird in der Praxis als Räumungsvollstreckung ohne gerichtlichen Titel (ilamsız tahliye takibi) bezeichnet. Ein Vollstreckungstitel (ilam) ist eine gerichtliche Entscheidung. Bei einer Vollstreckung ohne Titel wird das Verfahren unmittelbar beim Vollstreckungsamt eingeleitet, ohne dass bereits eine gerichtliche Entscheidung vorliegt. Die maßgeblichen Regelungen finden sich in Artikel 269 und den folgenden Artikeln des türkischen Gesetzes über Zwangsvollstreckung und Insolvenz (İcra ve İflas Kanunu, İİK).

1. Einleitung des Vollstreckungsverfahrens. Der Vermieter leitet wegen der nicht bezahlten Miete ein Verfahren beim Vollstreckungsamt ein. Im Vollstreckungsantrag beantragt er zugleich die Räumung des Mieters.

2. Zustellung eines Zahlungsbefehls an den Mieter. Wird die Räumung beantragt, enthält der Zahlungsbefehl zwei Elemente. Erstens wird der Mieter aufgefordert, die Miete innerhalb einer bestimmten Frist zu bezahlen. Zweitens wird darauf hingewiesen, dass nach Ablauf dieser Frist beim Vollstreckungsgericht die Räumung des Mieters beantragt werden kann.

Die im Zahlungsbefehl enthaltene Mahnung verweist im Gesetzeswortlaut auf frühere Vorschriften des Obligationengesetzes. Heute ist dieser Verweis als Verzugsm-ahnung im Sinne von Artikel 315 des türkischen Obligationengesetzes zu verstehen. Verzug bedeutet, dass eine fällige Schuld nicht rechtzeitig bezahlt wurde.

Bei Wohnraummietverhältnissen muss dem Mieter eine Zahlungsfrist von mindestens dreißig Tagen eingeräumt werden (TBK, Artikel 315). Diese Frist beginnt am Tag nach der Zustellung der schriftlichen Mitteilung zu laufen.

3. Der Mieter hat sieben Tage Zeit für einen Widerspruch. Der Mieter muss die Gründe seines Widerspruchs innerhalb von sieben Tagen ab Zustellung des Zahlungsbefehls beim Vollstreckungsamt geltend machen. Zustellung bedeutet die förmliche Übermittlung eines Dokuments an die betreffende Person. Ein Widerspruch hemmt das Vollstreckungsverfahren.

4. Antrag auf Räumung beim Vollstreckungsgericht. Legt der Mieter keinen Widerspruch ein und bezahlt er die Miete auch nicht innerhalb der Mahnfrist, beantragt der Vermieter die Räumung beim Vollstreckungsgericht. Dieser Antrag muss innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Mahnfrist gestellt werden. Auf Antrag des Vermieters ordnet das Vollstreckungsgericht die Räumung des Mieters an.

5. Vollstreckung der Entscheidung. Für die Vollstreckung der Räumungsentscheidung des Vollstreckungsgerichts muss nicht abgewartet werden, bis die Entscheidung rechtskräftig ist. Rechtskraft bedeutet, dass keine weiteren Rechtsmittel gegen die Entscheidung zur Verfügung stehen. Allerdings müssen nach der Bekanntgabe der Entscheidung an den Mieter zehn Tage vergehen.

Muss bei diesem Verfahren zuvor ein Mediator eingeschaltet werden?

Nein. Artikel 18/B des türkischen Gesetzes über Mediation in zivilrechtlichen Streitigkeiten macht die Anrufung eines Mediators vor Klageerhebung bei Streitigkeiten aus Mietverhältnissen zur Prozessvoraussetzung. Eine Prozessvoraussetzung ist eine Bedingung, die erfüllt sein muss, bevor eine Klage erhoben werden kann.

Derselbe Artikel enthält jedoch eine Ausnahme. Die Bestimmungen des Gesetzes über Zwangsvollstreckung und Insolvenz zur Räumung gemieteter Immobilien im Wege der Vollstreckung ohne gerichtlichen Titel sind von dieser Regel ausgenommen. Daher ist bei einem über das Vollstreckungsamt eingeleiteten Räumungsvollstreckungsverfahren keine Mediation erforderlich.

Bei einer Räumungsklage, die auf zwei berechtigte Mahnungen gestützt wird, ist die Mediation dagegen erforderlich. Diese Unterscheidung wirkt sich unmittelbar auf die Wahl des Verfahrens aus und ist vielen nicht bekannt.

Was passiert, wenn der Mieter Widerspruch einlegt?

Der Widerspruch hemmt das Vollstreckungsverfahren. Wie es weitergeht, hängt vom Inhalt des Widerspruchs ab.

Wenn der Mieter den Mietvertrag oder seine Unterschrift bestreitet: Liegt dem Vermieter ein notariell errichteter Mietvertrag oder ein Mietvertrag mit notariell beglaubigter Unterschrift vor, kann er beim Vollstreckungsgericht die Beseitigung des Widerspruchs und die Räumung beantragen. Die „Beseitigung des Widerspruchs“ bedeutet, dass das Vollstreckungsgericht das Hindernis beseitigt, das durch den Widerspruch für die Fortsetzung des Verfahrens entstanden ist.

Liegt kein solcher Vertrag vor, muss der Vermieter nach den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften Klage erheben. Deshalb kann es im Widerspruchsfall entscheidend sein, ob der Mietvertrag notariell errichtet oder die Unterschrift notariell beglaubigt wurde: Dadurch bleibt der Weg über das Vollstreckungsgericht offen.

Wenn der Mieter den Mietvertrag anerkennt, aber behauptet, die Miete bezahlt zu haben: In diesem Fall weist das Gesetz dem Mieter die Beweislast zu. Nach Artikel 269/c des türkischen Gesetzes über Zwangsvollstreckung und Insolvenz muss der Mieter die Zahlung durch eines der folgenden Dokumente nachweisen:

• Ein von einem Notar errichtetes Dokument oder ein Dokument mit notariell beglaubigter Unterschrift;

• Ein vom Vermieter anerkanntes Dokument;

• Eine Quittung oder Urkunde, die von einer öffentlichen Stelle oder einer zuständigen Behörde im Rahmen ihrer Zuständigkeit und ordnungsgemäß ausgestellt wurde.

Ob ein konkretes Dokument unter diese Kategorien fällt, muss anhand des jeweiligen Einzelfalls beurteilt werden. Für den Mieter bedeutet dies in der Praxis: Die Art und Weise, wie die Zahlung dokumentiert wurde, kann im Widerspruchsverfahren entscheidend sein.

Zweiter Weg: Räumungsklage aufgrund von zwei berechtigten Mahnungen

Dieses Verfahren ist in Artikel 352 Absatz 2 des türkischen Obligationengesetzes geregelt. Die gesetzliche Regelung lautet wie folgt:

• Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger: Innerhalb eines Mietjahres müssen dem Mieter wegen nicht gezahlter Miete zwei berechtigte schriftliche Mahnungen zugestellt worden sein. Die Klage ist innerhalb eines Monats ab dem Ende des Mietjahres zu erheben, in dem die Mahnungen erfolgt sind.

• Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr: Beide Mahnungen müssen während der Mietdauer erfolgen. Die Klage ist innerhalb eines Monats ab dem Ende der Mietdauer zu erheben.

Eine Mahnung ist eine schriftliche Aufforderung zur Begleichung einer Schuld. Eine Mahnung ist nur dann berechtigt, wenn der Zahlungstermin der Miete bereits eingetreten ist und die Miete tatsächlich nicht bezahlt wurde. Eine Mahnung wegen bereits bezahlter Miete oder wegen einer Miete, deren Zahlungstermin noch nicht erreicht ist, wird bei der erforderlichen Anzahl nicht berücksichtigt.

Ein Beispiel: Beginnt das Mietjahr eines Mietvertrags Anfang Mai und werden während dieses Mietjahres zwei berechtigte Mahnungen wegen zweier gesonderter, nicht bezahlter Mietforderungen ausgesprochen, muss die Klage innerhalb eines Monats ab Ende April erhoben werden, wenn das Mietjahr endet. Wird diese Frist versäumt, kann eine Klage auf Grundlage der in diesem Mietjahr ausgesprochenen Mahnungen nicht mehr in der gesetzlich vorgesehenen Weise erhoben werden.

Dieser Verfahrensweg hat drei Besonderheiten:

• Er kann ausschließlich durch Klage beschritten werden. Das Gesetz sieht für diesen Kündigungsgrund eine Beendigung „im Klageweg“ vor. Das Vollstreckungsverfahren über das Vollstreckungsamt kann nicht auf diesen Grund gestützt werden.

• Zuständig ist das Zivilgericht für Friedenssachen (Sulh Hukuk Mahkemesi). Artikel 4 der türkischen Zivilprozessordnung weist Streitigkeiten aus Mietverhältnissen unabhängig vom Streitwert den Zivilgerichten für Friedenssachen zu.

• Zunächst muss ein Mediator eingeschaltet werden. Wie oben erläutert, ist die Mediation bei dieser Klage eine Prozessvoraussetzung.

Gelten diese Verfahren auch für Strom-, Wasser- und Hausgeldrückstände?

Nebenkosten sind Kosten, die zusätzlich zur Miete anfallen und deren Zahlung der Mieter im Mietvertrag übernommen hat. Hierzu können Wasser-, Strom- und Hausgeldzahlungen gehören.

Zwischen den beiden gesetzlichen Vorschriften besteht ein Unterschied in der Formulierung:

• Die Regelung zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs (TBK, Artikel 315) nennt ausdrücklich „die Miete oder die Nebenkosten“. Damit fällt auch die Nichtzahlung von Nebenkosten in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift.

• Die Regelung zu zwei berechtigten Mahnungen (TBK, Artikel 352 Absatz 2) spricht dagegen nur von der Nichtzahlung „der Miete“. Nebenkosten werden nicht gesondert genannt.

Wie Schulden aus Nebenkosten im Rahmen des Verfahrens aufgrund von zwei berechtigten Mahnungen zu behandeln sind, ergibt sich nicht unmittelbar aus dem Gesetzeswortlaut. Dieser Punkt muss anhand des konkreten Einzelfalls beurteilt werden.

Was passiert, wenn der Mieter seine Schulden bezahlt?

Für das Vollstreckungsverfahren ist die gesetzliche Regelung eindeutig: Nach Artikel 269/a des türkischen Gesetzes über Zwangsvollstreckung und Insolvenz kann das Vollstreckungsgericht die Räumung nur anordnen, wenn der Mieter keinen Widerspruch eingelegt und die Miete auch innerhalb der Mahnfrist nicht bezahlt hat. Begleicht der Mieter die Mietrückstände innerhalb dieser Frist, kann die Räumung auf diesem Weg nicht verlangt werden.

Welche Forderungsbestandteile die Zahlung umfassen muss – beispielsweise, ob auch Zinsen und Vollstreckungskosten zu begleichen sind –, wird in dieser Vorschrift nicht gesondert geregelt. Auch dies ist anhand des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen.

Für Mieter ist es wichtig, die folgenden Fristen auseinanderzuhalten:

• Die Frist für einen Widerspruch gegen den Zahlungsbefehl beträgt sieben Tage.

• Die für die Zahlung der Miete bei Wohnraummietverhältnissen eingeräumte Frist beträgt mindestens dreißig Tage.

Es handelt sich um unterschiedliche Fristen, an die unterschiedliche Rechtsfolgen geknüpft sind.

Worin besteht der Unterschied zwischen den beiden Verfahren?

Räumungsvollstreckung über das Vollstreckungsamt

Räumungsklage aufgrund von zwei berechtigten Mahnungen

Rechtsgrundlage

İİK, Artikel 269 ff.; TBK, Artikel 315

TBK, Artikel 352 Absatz 2

Anlaufstelle

Vollstreckungsamt, anschließend Vollstreckungsgericht

Zivilgericht für Friedenssachen

Mediation

Nicht erforderlich

Prozessvoraussetzung

Auswirkung der Zahlung durch den Mieter

Zahlung innerhalb der Mahnfrist verhindert die Räumung auf diesem Weg

Zwei berechtigte Mahnungen müssen innerhalb eines Mietjahres erfolgt sein

Fristen

Sieben Tage für den Widerspruch; mindestens dreißig Tage für die Zahlung; Räumungsantrag innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Mahnfrist

Klage innerhalb eines Monats ab dem Ende des Mietjahres, in dem die Mahnungen erfolgt sind

Welcher Weg geeignet ist, hängt von der Form des Mietvertrags, den nicht bezahlten Mietzeiträumen und dem Verhalten des Mieters ab.

Zusammenfassung

• Der Vermieter darf den Mieter nicht eigenmächtig aus der Wohnung entfernen. Das Betreten der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters kann nach Artikel 116 des türkischen Strafgesetzbuches eine Straftat darstellen.

• Sofern kein anderer Zahlungstermin vereinbart wurde, ist die Miete am Ende jedes Monats zu bezahlen (TBK, Artikel 314).

• Der erste Weg ist ein Räumungsvollstreckungsverfahren über das Vollstreckungsamt. Eine Mediation ist nicht erforderlich.

• Die Frist für einen Widerspruch gegen den Zahlungsbefehl beträgt sieben Tage. Bei Wohnraummiete muss eine Zahlungsfrist von mindestens dreißig Tagen eingeräumt werden.

• Legt der Mieter keinen Widerspruch ein und zahlt er nicht innerhalb der Mahnfrist, kann innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf dieser Frist beim Vollstreckungsgericht die Räumung beantragt werden. Vor der Vollstreckung müssen nach Zustellung der Entscheidung zehn Tage vergehen.

• Behauptet der Mieter, bezahlt zu haben, muss er die Zahlung mit den gesetzlich vorgesehenen Dokumenten nachweisen.

• Der zweite Weg ist eine Räumungsklage aufgrund von zwei berechtigten Mahnungen. Die Klage ist innerhalb eines Monats ab dem Ende des Mietjahres, in dem die Mahnungen erfolgt sind, beim Zivilgericht für Friedenssachen einzureichen. Zuvor muss ein Mediator eingeschaltet werden.

• Nebenkosten werden in der Regelung zum Zahlungsverzug ausdrücklich erwähnt, nicht jedoch in der Regelung zu zwei berechtigten Mahnungen.

Dieser Artikel wurde auf Grundlage der am 20. Oktober 2026 geltenden Rechtsvorschriften erstellt.

Dieser Text dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung zu einem konkreten Einzelfall dar.