Der Vermieter sagt: „Ich werde selbst hier wohnen“ – Muss der Mieter ausziehen?

Wenn Sie Mieter sind, haben Sie diesen Satz vielleicht schon einmal telefonisch oder per Nachricht gehört: „Ich werde die Wohnung selbst nutzen, Sie müssen ausziehen.“ Wenn Sie Vermieter sind, stehen Sie vielleicht gerade davor, dasselbe zu sagen, und fragen sich, ob der Mieter tatsächlich ausziehen muss. Dieser Artikel gibt beiden Seiten dieselbe Antwort: Es gilt, was das Gesetz vorsieht.

Die kurze Antwort lautet: Wenn der Vermieter die Immobilie tatsächlich für sich selbst oder für einen der gesetzlich genannten nahen Angehörigen benötigt, stellt das Gesetz einen Weg zur Räumung bzw. zum Ausschluss des Mieters zur Verfügung. Dieser Weg wird jedoch nicht allein durch die Aufforderung „Ziehen Sie aus“ eröffnet; innerhalb der gesetzlichen Frist muss eine Klage erhoben werden, und dabei müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens muss der Bedarf tatsächlich und notwendig sein; dafür trägt der Vermieter die Beweislast. Zweitens muss die Person, für deren Bedarf die Räumung verlangt wird, zu dem im Gesetz abschließend genannten Personenkreis gehören. Für einen Angehörigen, der nicht auf dieser Liste steht, gibt es diesen Räumungsgrund nicht. Genau dies sind die beiden Punkte, die am häufigsten missverstanden werden.

Reicht es zu sagen: „Der Mietvertrag ist abgelaufen, ziehen Sie aus“?

Nein. Nach dem türkischen Obligationenrecht verlängert sich ein Wohnraummietvertrag bei Ablauf der vereinbarten Laufzeit automatisch um ein Jahr zu denselben Bedingungen, sofern der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf des Vertrags kündigt. Das Gesetz stellt anschließend ausdrücklich klar, dass der Vermieter den Mietvertrag nicht allein wegen des Ablaufs der vereinbarten Vertragsdauer beenden kann.

Mit anderen Worten: Die Aussage „Der Vertrag war auf ein Jahr befristet, dieses Jahr ist vorbei“ stellt für sich genommen keinen Räumungsgrund dar. Nach Ablauf der gesetzlichen zehnjährigen Verlängerungsfrist gilt eine weitere, gesonderte Regelung; dies ist Gegenstand eines anderen Artikels.

Daraus folgt: Die Gründe, aus denen ein Vermieter die Räumung durch eine Klage verlangen kann, sind im Gesetz einzeln aufgeführt und abschließend. Der Vermieter kann keine zusätzlichen Gründe selbst schaffen. Das Gesetz bestimmt außerdem ausdrücklich, dass die Vorschriften über die Beendigung durch gerichtliche Entscheidung nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden dürfen. Selbst wenn im Mietvertrag etwa steht: „Wenn der Vermieter die Wohnung benötigt, hat der Mieter sie innerhalb von fünfzehn Tagen zu räumen“, bindet eine solche Klausel den Mieter nicht.

Der Eigenbedarf des Vermieters ist einer dieser gesetzlich begrenzten Gründe. Der Grund besteht, aber er unterliegt bestimmten Voraussetzungen. Diese erläutern wir im Folgenden.

Für wen kann eine Räumung wegen Eigenbedarfs verlangt werden?

Das Gesetz nennt den Personenkreis selbst. Der Vermieter kann eine Räumungsklage erheben, wenn er die vermietete Immobilie als Wohnung oder Geschäftsräume benötigt für:

• sich selbst,

• seinen Ehegatten,

• seine Abkömmlinge, also Kinder und Enkelkinder,

• seine Vorfahren, also Eltern sowie Großeltern,

• sonstige Personen, denen gegenüber er gesetzlich unterhaltspflichtig ist.

Für Personen, die nicht auf dieser Liste stehen, kann keine Räumung wegen Eigenbedarfs verlangt werden. Geschwister, Neffen oder Nichten, Schwiegerkinder oder Freunde gehören nicht dazu. Ein Vermieter, der sagt: „Mein Bruder wird hier wohnen“, kann diesen Räumungsgrund daher nicht geltend machen.

Die einzige Ausnahme liegt in der letzten Kategorie: Ist der Vermieter gesetzlich zum Unterhalt einer bestimmten Person verpflichtet, kann er für diese Person eine Räumungsklage erheben. Zwischen welchen Personen eine gesetzliche Unterhaltspflicht besteht, ist eine eigenständige Rechtsfrage und sollte bei Bedarf mit einem Rechtsanwalt geprüft werden.

Für einen neuen Eigentümer, der die Immobilie nach Abschluss des Mietvertrags erworben hat, gilt dieselbe Liste. Auch der neue Eigentümer kann Eigenbedarf nur für sich selbst, seinen Ehegatten, seine Abkömmlinge, seine Vorfahren oder gesetzlich unterhaltsberechtigte Personen geltend machen.

Der Bedarf muss „echt und notwendig“ sein: Was prüft das Gericht?

Der gesetzliche Begriff lautet „Notwendigkeit der Nutzung“. Die Gerichte legen diesen Begriff in der Praxis dahin aus, dass der Bedarf tatsächlich, ernsthaft und notwendig sein muss. Der Vermieter, der die Räumung verlangt, trägt die Beweislast. Es reicht nicht zu sagen: „Ich werde dort wohnen.“ Das Gericht möchte konkret nachvollziehen können, warum gerade diese Immobilie benötigt wird.

In der Rechtsprechung haben sich darüber hinaus drei Kriterien herausgebildet. Ein lediglich vorübergehender Bedarf, der keinen dauerhaften Charakter hat, begründet keinen Räumungsgrund. Auch ein Bedarf, der noch nicht entstanden ist oder dessen Entstehung von einem Ereignis abhängt, das erst in ferner Zukunft erwartet wird, reicht nicht aus. Außerdem muss der Bedarf nicht nur am Tag der Klageerhebung bestehen, sondern auch während des gesamten Gerichtsverfahrens fortbestehen.

Für den Mieter bedeutet dies: Wenn Sie den Eindruck haben, dass der eigentliche Zweck des Vermieters lediglich darin besteht, die Miete zu erhöhen oder die Immobilie zu einem höheren Preis an jemand anderen zu vermieten, ist genau dies ein Punkt, den das Gericht prüft. Alles, was gegen die Ernsthaftigkeit des behaupteten Eigenbedarfs spricht, kann im Verfahren berücksichtigt werden.

Für den Vermieter bedeutet dies: Prüfen Sie Ihren Eigenbedarf ehrlich, bevor Sie Klage erheben. Eine konkrete und dauerhafte Situation, etwa eine endgültige Rückkehr aus dem Ausland in die Türkei, kann diese Voraussetzung erfüllen; „Vielleicht nutze ich die Immobilie irgendwann“ genügt nicht. Dass der Vermieter über eine weitere Immobilie verfügt, führt nicht automatisch zur Abweisung der Klage; das Gericht würdigt sämtliche Beweismittel gemeinsam. Jedes Beweismittel muss jedoch letztlich die Frage beantworten, ob der geltend gemachte Bedarf tatsächlich besteht.

Wann kann der Vermieter klagen und wie lang ist die Frist?

Bei einem befristeten Mietvertrag muss der Vermieter die Räumungsklage wegen Eigenbedarfs innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragslaufzeit erheben. Diese Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist; das bedeutet, dass das Gericht die Frist auch dann von Amts wegen berücksichtigt, wenn der Mieter sie nicht geltend macht. Eine verspätet erhobene Klage wird abgewiesen.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist die Berechnung der Frist anders. Für die konkrete Berechnung sollte ein Rechtsanwalt konsultiert werden.

Es gibt noch eine Regel, die viele Mieter nicht kennen: Hat der Vermieter dem Mieter spätestens innerhalb dieser einmonatigen Frist schriftlich mitgeteilt, dass er eine Klage erheben wird, verlängert sich die Frist zur Klageerhebung um ein Mietjahr. Eine vor Ablauf des Mietvertrags zugestellte schriftliche Erklärung wie „Ich benötige die Wohnung, ich werde den Mietvertrag nicht verlängern und ich werde Klage erheben“ bedeutet daher nicht, dass der Vermieter nach einem Monat keine Möglichkeit mehr hat zu klagen. Er kann bis zum Ende des verlängerten Mietjahres Klage erheben.

Diese Mitteilung und jede Kündigung eines Wohnraummietvertrags müssen schriftlich erfolgen. Eine mündliche Aufforderung oder ein Telefonat mit den Worten „Ziehen Sie aus“ stellt keine wirksame Kündigung bzw. Mitteilung dar. Welche schriftliche Form im Einzelfall als ausreichender Nachweis gilt, hängt von den Umständen ab; eine über einen Notar versandte Mitteilung ist aus Beweisgründen regelmäßig der am wenigsten angreifbare Weg.

Die Wohnung wurde verkauft und der neue Eigentümer möchte, dass ich ausziehe

Der Verkauf der Immobilie ist allein kein Räumungsgrund; der Verkauf gehört nicht zu den gesetzlich vorgesehenen Gründen. Das Gesetz stellt dem neuen Eigentümer jedoch einen eigenen Weg zur Räumung wegen Eigenbedarfs zur Verfügung, der seinerseits an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist.

Benötigt der neue Eigentümer die Immobilie für sich selbst oder für einen der oben genannten Angehörigen, kann er den Mietvertrag durch eine sechs Monate nach dem Erwerb erhobene Räumungsklage beenden, wenn er dem Mieter innerhalb eines Monats ab dem Erwerbsdatum schriftlich Mitteilung gemacht hat. Erfolgt diese einmonatige Mitteilung nicht, entfällt dieser Weg.

Der neue Eigentümer hat außerdem eine zweite Möglichkeit: Er kann wie der bisherige Eigentümer das Ende der Vertragslaufzeit abwarten und anschließend innerhalb eines Monats eine Räumungsklage erheben.

Für beide Wege gilt unverändert: Der Eigenbedarf muss tatsächlich und notwendig sein. Der bloße Erwerb der Immobilie beweist den Eigenbedarf nicht automatisch.

Zwingender Schritt vor der Klage: Mediation

Seit dem 1. September 2023 ist bei Streitigkeiten aus Mietverhältnissen vor Einleitung eines Gerichtsverfahrens die Anrufung eines Mediators obligatorische Prozessvoraussetzung. Dies gilt auch für Räumungsklagen wegen Eigenbedarfs.

Wird ohne vorherige Mediation unmittelbar Klage erhoben, weist das Gericht die Klage aus formellen Gründen ab, ohne sich mit der Sache selbst zu befassen.

Für den Vermieter lautet die Reihenfolge daher: schriftliche Mitteilung, Mediation, Klage.

Der Mediator schließt das Verfahren innerhalb von drei Wochen ab seiner Bestellung ab; in zwingenden Fällen kann diese Frist um höchstens eine weitere Woche verlängert werden. Kommt eine Einigung zustande, wird keine Klage erhoben. Kommt keine Einigung zustande, erstellt der Mediator ein Abschlussprotokoll; die Klage wird anschließend unter Beifügung dieses Protokolls beim Friedensgericht eingereicht. Für Mietstreitigkeiten ist unabhängig vom Streitwert das Friedensgericht zuständig.

Für den Vermieter mit einer einmonatigen Klagefrist ist ein wichtiger Punkt zu beachten: Ausschlussfristen laufen vom Tag der Antragstellung bei der Mediationsstelle bis zum Tag der Erstellung des Abschlussprotokolls nicht weiter. Das Mediationsverfahren verbraucht die einmonatige Frist also nicht.

Die Mediation ist auch für die Parteien nicht bloß eine zwingende Formalität. Zusätzliche Zeit für den Umzug, Umzugskosten oder die Art der Rückgabe der Immobilie können dort besprochen und vereinbart werden. Eine gute Vorbereitung auf das Gespräch liegt im Interesse beider Seiten.

Er ließ mich ausziehen und vermietete die Wohnung anschließend an jemand anderen: die Drei-Jahres-Regel

Dies ist eine der am wenigsten bekannten und zugleich praktisch wichtigsten Vorschriften des Gesetzes. Hat der Vermieter die Räumung wegen Eigenbedarfs durchgesetzt, darf er die Immobilie ohne berechtigten Grund drei Jahre lang nicht an einen anderen als den bisherigen Mieter vermieten.

Verstößt der Vermieter gegen diese Regel, muss er dem früheren Mieter eine Entschädigung zahlen, die mindestens der im letzten Mietjahr gezahlten Jahresmiete entspricht. Dies ist das gesetzliche Maß: nicht ein fester Betrag, sondern mindestens eine Jahresmiete.

Das Gesetz erkennt die Ausnahme eines berechtigten Grundes an. Wenn sich die tatsächlichen Umstände so verändern, dass der Vermieter seinen Plan ernsthaft ändern muss, kann diese Ausnahme greifen. Was als berechtigter Grund gilt, muss in jedem Einzelfall gesondert geprüft werden.

Für den Vermieter bedeutet dies: War der Eigenbedarf lediglich ein Vorwand, kann dieser Weg teuer werden. Für den Mieter bedeutet es: Wenn Sie erfahren, dass die Wohnung, aus der Sie wegen Eigenbedarfs ausziehen mussten, innerhalb von drei Jahren an jemand anderen vermietet wurde, kann Ihnen ein Anspruch auf Schadensersatz bzw. Entschädigung zustehen. Wie und innerhalb welcher Frist dieser Anspruch geltend gemacht werden kann, sollte mit einem Rechtsanwalt geklärt werden.

Bei Ferien- und Saisonmieten gilt etwas anderes

Die in diesem Artikel dargestellten Regeln gelten für Wohnraummietverträge und Mietverträge über überdachte Geschäftsräume. Das Gesetz enthält jedoch eine Ausnahme: Bei Immobilien, die ihrer Beschaffenheit nach für eine vorübergehende Nutzung bestimmt sind und für höchstens sechs Monate vermietet werden, finden diese Vorschriften keine Anwendung.

Saisonale Ferienhausvermietungen, die an der Küste von Bodrum, Marmaris und Fethiye verbreitet sind, können häufig unter diese Ausnahme fallen. Ob die in diesem Artikel beschriebenen Schutzvorschriften auf Ihren Saisonmietvertrag Anwendung finden, hängt von der Laufzeit und dem Zweck des Mietvertrags ab.

Mieter oder Vermieter: die kurze Checkliste

Wenn Sie Mieter sind:

• Sie müssen nicht allein wegen einer mündlichen Aufforderung „Ziehen Sie aus“ ausziehen; grundsätzlich ist eine gerichtliche Räumung erforderlich.

• Entscheidend ist, ob der Eigenbedarf für eine gesetzlich aufgeführte Person geltend gemacht wird und ob dieser Bedarf tatsächlich und notwendig ist.

• Wenn Sie eine schriftliche Mitteilung erhalten, nehmen Sie sie ernst; die Klagefrist kann um ein Mietjahr verlängert worden sein.

• Wenn Sie zu einer Mediation eingeladen werden, nehmen Sie daran teil; dort können beispielsweise zusätzliche Umzugsfristen vereinbart werden.

• Behalten Sie die Wohnung nach Ihrem Auszug drei Jahre lang im Auge; wenn sie an jemand anderen vermietet wird, kann Ihnen ein Entschädigungsanspruch zustehen.

Wenn Sie Vermieter sind:

• Der Eigenbedarf muss eine der gesetzlich genannten Personen betreffen; für Geschwister oder Neffen bzw. Nichten steht dieser Räumungsgrund nicht zur Verfügung.

• Sie müssen nachweisen, dass der Eigenbedarf tatsächlich, dauerhaft und notwendig ist; „Vielleicht irgendwann“ genügt nicht.

• Die Frist beträgt einen Monat und wird vom Gericht von Amts wegen berücksichtigt; durch eine schriftliche Mitteilung kann sie verlängert werden.

• Vor der Klage ist eine Mediation zwingend erforderlich; wird sie übersprungen, wird die Klage aus formellen Gründen abgewiesen.

• Nach einer Räumung wegen Eigenbedarfs dürfen Sie die Immobilie drei Jahre lang nicht an eine andere Person vermieten; andernfalls kann eine Entschädigung von mindestens einer Jahresmiete geschuldet sein.

Zusammenfassung

• Der Ablauf der Vertragslaufzeit allein ist kein Räumungsgrund; die Gründe sind gesetzlich abschließend geregelt und dürfen nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden.

• Eine Räumung wegen Eigenbedarfs kann nur für den Vermieter selbst, seinen Ehegatten, seine Abkömmlinge, seine Vorfahren oder Personen verlangt werden, denen gegenüber er gesetzlich unterhaltspflichtig ist.

• Der Bedarf muss tatsächlich, ernsthaft und notwendig sein; ein vorübergehender oder lediglich künftig möglicher Bedarf reicht nicht aus. Die Beweislast liegt beim Vermieter.

• Die Klage ist innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragslaufzeit zu erheben; bei einer schriftlichen Mitteilung kann sich die Frist um ein Mietjahr verlängern.

• Neuer Eigentümer: schriftliche Mitteilung innerhalb eines Monats nach Erwerb und Klage nach sechs Monaten; alternativ Klage innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragslaufzeit.

• Vor Erhebung der Klage ist eine Mediation obligatorisch; zuständig ist das Friedensgericht.

• Nach einer Räumung wegen Eigenbedarfs gilt ein dreijähriges Verbot, die Immobilie an eine andere Person zu vermieten; bei Verstoß kann eine Entschädigung von mindestens einer Jahresmiete verlangt werden.

• Bei saisonalen Ferienhausmietverträgen von höchstens sechs Monaten, wenn die Immobilie ihrer Art nach für eine vorübergehende Nutzung bestimmt ist, gelten diese Vorschriften nicht.

Dieser Artikel wurde auf Grundlage der am 22. September 2026 in der Türkei geltenden Rechtsvorschriften erstellt. Er dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung für einen konkreten Sachverhalt dar.