Mietkaution und Streitigkeiten mit dem Vermieter für ausländische Mieter in der Türkei

Viele Ausländer mieten an der Ägäisküste, bevor oder anstatt sie kaufen, und die häufigste Reibung mit einem Vermieter zeigt sich an drei Punkten: die Rückgabe der Kaution beim Auszug, eine plötzliche Mieterhöhung und Druck zum Auszug. Das türkische Recht legt für diese Streitigkeiten einen festen Weg fest und setzt dem Vermieter echte Grenzen. Diesen Weg zu kennen und in der richtigen Reihenfolge zu gehen, schützt einen Mieter unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit, denn die Regeln des Wohnraummietrechts gelten für alle.

Wesentliche rechtliche Gesichtspunkte

• Wohnraummietverhältnisse unterliegen dem türkischen Obligationengesetz (Nr. 6098). Seine Regeln zu Miete, Kaution, Erhöhungen und Beendigung gelten für einen ausländischen Mieter genauso wie für einen türkischen.
• Die Kaution ist geregelt und steht nicht zur freien Verfügung des Vermieters. Nach der allgemein anerkannten Anwendung des Obligationengesetzes ist eine Wohnraumkaution begrenzt und soll bei einer Bank hinterlegt und nicht einfach vom Vermieter verwahrt werden; sie ist zurückzugeben, wenn der Mieter seine Pflichten erfüllt hat. Die genaue gesetzliche Obergrenze und die Einzelheiten sollten für den konkreten Fall anhand des geltenden Rechts überprüft werden.
• Mieterhöhungen sind gedeckelt. Die geltende Regel knüpft eine jährliche Erhöhung an die Veränderung des Verbraucherpreisindexes (TÜFE) im Zwölfmonatsdurchschnitt des Vorjahres (Obligationengesetz, Artikel 344). Für Verlängerungen von Wohnraummietverträgen galt in einem bestimmten Zeitraum vorübergehend eine höhere Obergrenze von 25% (Gesetz Nr. 7409); ein solcher fester Prozentsatz ist zeitlich befristet, daher ist die TÜFE-Durchschnittsgrenze der maßgebliche Maßstab.
• Mietstreitigkeiten gehen vor ein bestimmtes Gericht. Das Friedensgericht in Zivilsachen (Sulh Hukuk Mahkemesi) ist unabhängig vom Streitwert für alle aus einem Mietverhältnis entstehenden Streitigkeiten zuständig, einschließlich Klagen auf Mietzahlung (Zivilprozessordnung, Artikel 4).
• Die Mediation steht an erster Stelle. Seit dem 1. September 2023 ist die Mediation (arabuluculuk) eine zwingende Voraussetzung, bevor die meisten Klagen aus einem Mietverhältnis erhoben werden (Gesetz Nr. 7445). Wird sie übergangen, führt dies zur Abweisung aus verfahrensrechtlichen Gründen.

Praktische Schritte

1. Legen Sie ab dem ersten Tag eine Dokumentation an. Bewahren Sie den schriftlichen Mietvertrag, den Nachweis der Kaution (idealerweise ein Bankbeleg, kein Bargeld), Fotos beim Einzug, eine Bestandsaufnahme des Zustands der Wohnung und jede Nachricht mit dem Vermieter auf.
2. Handeln Sie beim Auszug schriftlich. Fordern Sie die Kaution schriftlich zurück und dokumentieren Sie den Zustand erneut mit datierten Fotos, damit jede Schadensbehauptung anhand von Beweisen überprüft werden kann.
3. Bei einer Streitigkeit gehen Sie zuerst in die Mediation. Seit September 2023 ist dies bei Mietstreitigkeiten ein vorgeschriebener Schritt vor dem Gericht, und sie ist schneller und günstiger als ein Prozess.
4. Scheitert die Mediation, bringen Sie die Forderung vor das Sulh Hukuk Mahkemesi, das zuständige Gericht für Mietstreitigkeiten, einschließlich Kautions- und Mietforderungen.
5. Messen Sie eine Mieterhöhung an der Obergrenze. Vergleichen Sie die geforderte Erhöhung mit der Regel des TÜFE-Zwölfmonatsdurchschnitts; eine überhöhte Erhöhung kann angefochten werden.
6. Sie können vom Ausland aus handeln und Mediation und gerichtliche Schritte über einen Vertreter mit Vollmacht betreiben.

Risiken und häufige Fehler

• Keine Bestandsaufnahme oder Fotos, wodurch Kautionsstreitigkeiten zu Aussage gegen Aussage werden.
• Die Kaution bar und ohne Beleg zu zahlen.
• Eine Klage ohne den vorgeschriebenen Mediationsschritt einzureichen, was zu einer verfahrensrechtlichen Abweisung führt.
• Eine über der Obergrenze liegende Mieterhöhung zu akzeptieren, ohne sie an der TÜFE-basierten Grenze zu prüfen.
• Anzunehmen, ein ausländischer Mieter habe schwächere Rechte: das Mietrecht gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit.

Fazit

Für einen ausländischen Mieter laufen Kautions- und Vermieterstreitigkeiten fast immer auf zwei Dinge hinaus: Beweise und die richtige Reihenfolge. Dokumentieren Sie das Mietverhältnis von Anfang an, versuchen Sie zuerst die nun vorgeschriebene Mediation und bringen Sie jede ungelöste Forderung vor das Friedensgericht in Zivilsachen, während Sie Mieterhöhungen an der TÜFE-basierten Obergrenze messen. In dieser Reihenfolge durchgeführt, schützt das Verfahren einen Mieter in Bodrum, Fethiye, Marmaris oder überall in Muğla.