Was passiert, wenn sich Geschwister nicht über die Aufteilung eines geerbten Hauses einigen können?

Kurzantwort: Ein geerbtes Haus bleibt nicht auf unbestimmte Zeit gemeinschaftlich, nur weil eines der Geschwister die Aufteilung ablehnt. Das Gesetz räumt jedem Erben das Recht ein, jederzeit die Auseinandersetzung der Erbschaft zu verlangen. Können sich die Geschwister nicht einigen, nimmt das türkische Zivilgericht für Friedenssachen (Sulh Hukuk Mahkemesi) die Auseinandersetzung vor. Soweit möglich, teilt das Gericht die Immobilie in Natur auf; ist das nicht möglich, ordnet es den Verkauf an und verteilt den Erlös.

Bevor dieser Weg beschritten wird, sind zwei Punkte wichtig. Erstens muss vor Erhebung einer Klage zwingend ein Mediator eingeschaltet werden. Zweitens können sich die Geschwister in jeder Phase auf eine einvernehmliche Aufteilung verständigen.

Im Folgenden wird die Frage Schritt für Schritt erläutert: Wem gehört das Haus derzeit, was kann ein Geschwisterteil allein unternehmen, wie lässt sich eine Vereinbarung treffen und wie entscheidet das Gericht, wenn keine Einigung zustande kommt?

Wem gehört das Haus, das wir von unserem Vater geerbt haben?

Gibt es mehrere Erben, entsteht mit dem Übergang der Erbschaft zwischen ihnen eine Erbengemeinschaft. Das türkische Recht bezeichnet diese als miras ortaklığı. Sie besteht bis zur Auseinandersetzung der Erbschaft fort.

Die Erbengemeinschaft umfasst nicht nur das Haus, sondern den gesamten Nachlass. Zum Nachlass gehören sämtliche Vermögensgegenstände, Rechte und Verbindlichkeiten, die der Verstorbene hinterlassen hat. Das Haus, Bankkonten, Fahrzeuge und Schulden sind Teil dieses Gesamtvermögens.

Die Erben halten den Nachlass in Gesamthandseigentum (elbirliği mülkiyeti). Bei dieser Eigentumsform haben die Miterben keine gesondert ausgewiesenen Anteile an einzelnen Vermögensgegenständen; die Rechte jedes Erben erstrecken sich auf den Nachlass als Ganzes. Vereinfacht gesagt: Weder ein bestimmtes Zimmer noch ein bestimmter Prozentsatz des Hauses gehört ausschließlich einem Geschwisterteil. Das Haus gehört allen Erben gemeinsam.

Das bedeutet nicht, dass die Geschwister keine Erbquoten haben. Sie haben Erbquoten, die bei der Auseinandersetzung berücksichtigt werden. Beim Gesamthandseigentum fehlt lediglich die Zuordnung dieser Quoten zu bestimmten Teilen des Hauses.

Kann ein Geschwisterteil das Haus allein verkaufen?

Nein. Über Rechte am Nachlass können die Erben grundsätzlich nur gemeinsam verfügen. Eine Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, das die rechtliche Stellung eines Vermögensgegenstands verändert, beispielsweise der Verkauf des Hauses. Beim Gesamthandseigentum ist für Verwaltungs- und Verfügungshandlungen grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich, sofern Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes bestimmen.

Das Ergebnis ist eindeutig: Für den Verkauf des Hauses müssen alle Erben gemeinsam entscheiden. Möchte ein Geschwisterteil verkaufen, während ein anderes dagegen ist, kann das Haus auf diesem Weg nicht verkauft werden.

Können die Geschwister keine gemeinsame Entscheidung treffen, sieht das Gesetz eine Zwischenlösung vor. Auf Antrag eines Erben kann das Zivilgericht für Friedenssachen bis zur Auseinandersetzung einen Vertreter für die Erbengemeinschaft bestellen. Dieser Vertreter handelt im Namen der Gemeinschaft.

Die Regel gilt auch umgekehrt: Ein Geschwisterteil, das nicht verkaufen möchte, kann die anderen nicht auf unbestimmte Zeit dazu verpflichten, das Haus gemeinsam zu behalten.

Kann das Haus nicht aufgeteilt werden, wenn mein Geschwisterteil dagegen ist?

Doch, eine Aufteilung ist möglich. Artikel 642 Absatz 1 des türkischen Zivilgesetzbuches (Türk Medeni Kanunu, TMK) lautet:

„Sofern ein Erbe nicht aufgrund eines Vertrags oder des Gesetzes verpflichtet ist, die Gemeinschaft fortzuführen, kann jeder Erbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbschaft verlangen.“

Diese Vorschrift enthält zwei wichtige Punkte.

Die Formulierung „jederzeit“. Das Gesetz setzt für das Verlangen nach Auseinandersetzung keine Frist. Unabhängig davon, ob seit dem Tod erst kurze Zeit oder bereits viele Jahre vergangen sind, kann jeder Erbe die Auseinandersetzung verlangen.

Die Ausnahme. Ist ein Erbe aufgrund eines Vertrags oder des Gesetzes verpflichtet, die Gemeinschaft fortzuführen, wird dieses Recht eingeschränkt. Besteht keine solche Verpflichtung, kann ein widersprechendes Geschwisterteil die Auseinandersetzung nicht auf unbestimmte Zeit verhindern.

Das Gesetz ermöglicht auch einen Aufschub. Würde eine sofortige Auseinandersetzung den Wert eines Vermögensgegenstands oder des Nachlasses erheblich mindern, kann der Richter des Zivilgerichts für Friedenssachen auf Antrag eines Erben die Auseinandersetzung aufschieben. Das Gesetz legt für diesen Aufschub keine feste Dauer fest. Ein Aufschub bedeutet nicht, dass das Recht auf Auseinandersetzung entfällt.

Ist eine einvernehmliche Aufteilung ohne Gericht möglich?

Ja. Das Gesetz eröffnet den Geschwistern mehrere Möglichkeiten.

Auseinandersetzungsvereinbarung. Die Erben können vereinbaren, wer welche Vermögensgegenstände erhält. Eine solche Vereinbarung ist für die Erben verbindlich.

Eine unter Erben geschlossene Vereinbarung über die Auseinandersetzung der Erbschaft bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Wurde die Aufteilung jedoch bereits tatsächlich vollzogen und haben die Erben die ihnen zugewiesenen Vermögensgegenstände erhalten, muss dies gesondert beurteilt werden. Um das Risiko späterer Streitigkeiten zu minimieren, ist es am sichersten, die Aufteilung in einer schriftlichen Vereinbarung festzuhalten.

Umwandlung in Miteigentum mit bestimmten Anteilen. Durch eine Auseinandersetzungsvereinbarung können die Erben das bisherige Gesamthandseigentum entsprechend ihren Erbquoten in Miteigentum nach Bruchteilen (paylı mülkiyet) umwandeln (TMK, Artikel 676). Bei dieser Eigentumsform wird der konkrete Anteil jedes Geschwisterteils im Grundbuch eingetragen. Bei drei Geschwistern ist beispielsweise der Anteil jedes Einzelnen gesondert ausgewiesen.

Auch beim Miteigentum nach Bruchteilen kann jeder Miteigentümer grundsätzlich die Aufteilung der Immobilie verlangen. Diese Möglichkeit beseitigt daher nicht jede spätere Meinungsverschiedenheit, macht aber die Anteile aller Geschwister im Grundbuch eindeutig erkennbar.

Kann der Erbanteil auf ein Geschwisterteil übertragen werden? Ja. Ein Geschwisterteil kann seinen Erbanteil auf ein anderes Geschwisterteil übertragen. Eine solche Vereinbarung zwischen Erben bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform.

Hinweis: Gemeint ist die Übertragung eines Erbanteils am noch nicht auseinandergesetzten Nachlass. Sie darf nicht mit der Übertragung eines selbstständig bestehenden Eigentumsanteils an einer bestimmten Immobilie verwechselt werden. Form und Rechtsfolgen richten sich nach dem Umfang der Übertragung und den bestehenden Eigentumsverhältnissen an der Immobilie.

Übertragung des Anteils an eine außenstehende Person. Ein Erbe kann auch mit einem Dritten eine Vereinbarung über seinen Erbanteil schließen. Diese Vereinbarung muss notariell beurkundet werden. Der Dritte darf jedoch an der Auseinandersetzung nicht teilnehmen. Er kann lediglich verlangen, dass ihm der Anteil übertragen wird, der dem betreffenden Erben nach der Auseinandersetzung zufällt. Eine außenstehende Person kann also nicht durch den Erwerb eines Erbanteils an die Stelle eines Geschwisterteils treten und die Auseinandersetzung selbst mitgestalten.

Bei einer Vereinbarung müssen auch die Schulden berücksichtigt werden. Jeder Erbe kann verlangen, dass die Nachlassverbindlichkeiten vor der Auseinandersetzung beglichen oder abgesichert werden.

Muss vor Erhebung einer Klage ein Mediator eingeschaltet werden?

Ja. Nach Artikel 18/B des türkischen Gesetzes über Mediation in zivilrechtlichen Streitigkeiten ist bei Streitigkeiten über die Teilung beweglicher und unbeweglicher Sachen sowie über die Aufhebung von Miteigentum die vorherige Anrufung eines Mediators eine Prozessvoraussetzung.

Eine Prozessvoraussetzung ist eine Bedingung, die erfüllt sein muss, damit ein Gericht die Klage behandeln kann.

Das bedeutet im Alltag: Bei einem Streit zwischen Geschwistern über die Aufteilung eines geerbten Hauses kann nicht unmittelbar Klage erhoben werden. Zunächst muss ein Mediator eingeschaltet werden. Ein Mediator ist eine neutrale Person, die das Gespräch zwischen den Parteien begleitet.

Kommt es im Mediationsverfahren zu einer Einigung, sind zwei weitere Schritte erforderlich.

• Für die Einigungsvereinbarung muss eine Vollstreckbarkeitserklärung eingeholt werden. Diese gerichtliche Bestätigung ermöglicht die zwangsweise Durchsetzung der Vereinbarung. Bei Vereinbarungen über Immobilien wird die Erklärung beim Zivilgericht für Friedenssachen am Ort der Immobilie beantragt. Das Gericht prüft den Inhalt der Vereinbarung und, ob die gesetzlichen Beschränkungen für die betreffende Immobilie eingehalten werden.

• Sieht die Vereinbarung vor, dass das Haus auf ein Geschwisterteil übertragen wird, kann nach Erteilung der Vollstreckbarkeitserklärung die Eintragung im Grundbuch beantragt werden. Nach den erforderlichen Prüfungen nimmt das Grundbuchamt die Eintragung vor, ohne dass zusätzlich eine gesonderte öffentliche Urkunde errichtet werden muss. Eintragung bedeutet, dass die Änderung in das Grundbuch aufgenommen wird.

Keine Einigung: Klage auf Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft

Kommt auch in der Mediation keine Einigung zustande, folgt der gerichtliche Weg. Die Klage wird im türkischen Recht als Klage auf Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft (ortaklığın giderilmesi davası) bezeichnet. Die frühere Bezeichnung lautet izale-i şuyu und wird in der Praxis weiterhin verwendet. Mit dieser Klage soll gemeinschaftliches Eigentum aufgeteilt oder verkauft und der Erlös verteilt werden.

Zuständig ist das Zivilgericht für Friedenssachen. Artikel 4 der türkischen Zivilprozessordnung weist Klagen auf Teilung und Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft unabhängig vom Wert des Hauses diesem Gericht zu. Ob das Haus einen hohen oder niedrigen Wert hat, ändert nichts an der Zuständigkeit.

Wie teilt das Gericht das Haus auf?

Das Gesetz legt eine Reihenfolge fest.

Zunächst die Teilung in Natur. Jeder Erbe kann verlangen, dass bestimmte Vermögensgegenstände des Nachlasses in Natur aufgeteilt werden; ist dies nicht möglich, kann die Teilung durch Verkauf erfolgen. Teilung in Natur bedeutet, dass der Vermögensgegenstand, soweit möglich, tatsächlich geteilt und die einzelnen Teile den Miterben zugewiesen werden.

Zuweisung des gesamten Hauses an ein Geschwisterteil. Der Richter berücksichtigt den Nachlass als Ganzes und die darin enthaltenen Vermögensgegenstände. Soweit möglich, wird jede Immobilie vollständig einem einzelnen Erben zugewiesen. Wertunterschiede zwischen den den Erben zugewiesenen Immobilien werden durch Ausgleichszahlungen ausgeglichen, sodass die Erbquoten gewahrt bleiben. Das Gesetz spricht ausdrücklich von „soweit möglich“; die Zuweisung des gesamten Hauses an ein Geschwisterteil ist nicht in jedem Verfahren realisierbar.

Verkauf, wenn eine Teilung nicht möglich ist. Wird eine Teilung unter den gegebenen Umständen als ungeeignet angesehen, insbesondere wenn die Immobilie nicht ohne erheblichen Wertverlust geteilt werden kann, ordnet das Gericht den Verkauf durch öffentliche Versteigerung an. Eine Versteigerung, die ausschließlich unter den Geschwistern stattfindet, setzt die Zustimmung aller Miteigentümer voraus. Ist auch nur ein Geschwisterteil nicht einverstanden, wird öffentlich versteigert.

Ob eine Eigentumswohnung, ein Haus mit Garten oder ein Ferienhaus mit großem Grundstück in Bodrum, Marmaris oder Fethiye geteilt werden kann, lässt sich nicht einheitlich beantworten. Das Gericht beurteilt dies anhand der konkreten Umstände.

Wie wird der Verkauf durchgeführt? Ist ein Verkauf erforderlich, bestellt der Richter eine für die Durchführung des Verkaufs zuständige Person. Der Verkauf der Immobilie erfolgt nach den Vorschriften des türkischen Gesetzes über Zwangsvollstreckung und Insolvenz. Der Verkaufserlös wird anschließend verteilt.

Hinweis: Die vom Gericht angewandte Teilungsmethode kann davon abhängen, ob die Auseinandersetzung des gesamten Nachlasses oder die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft an einer bestimmten Immobilie beantragt wird. Für die Auseinandersetzung der Erbschaft gelten die besonderen Regeln des Artikels 642 des türkischen Zivilgesetzbuches; bei der Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft sind die einschlägigen Vorschriften über Gemeinschaftseigentum zu berücksichtigen.

Erhalten alle Geschwister gleich viel?

Nicht unbedingt. Das Gesetz sieht vor, dass die Erben bei der Auseinandersetzung an sämtlichen Nachlassgegenständen gleiche Rechte haben. Das bedeutet nicht, dass jedes Geschwisterteil denselben prozentualen Anteil erhält. Gemeint ist vielmehr, dass jeder Erbe das gleiche Recht hat, an der Auseinandersetzung mitzuwirken. Wie viel jedem Erben zusteht, richtet sich nach den jeweiligen Erbquoten.

Was gilt, wenn das Haus noch nicht auf die Erben im Grundbuch umgeschrieben wurde?

Die Umschreibung des Nachlasses (intikal) bedeutet, dass der Grundbucheintrag vom Namen des Verstorbenen auf die Namen der Erben geändert wird. In der Regel wird hierfür zunächst ein Erbschein benötigt. Dieses Dokument wird auf Türkisch veraset ilamı genannt und weist aus, wer die Erben sind. Es kann beim Zivilgericht für Friedenssachen oder bei einem Notar beantragt werden.

Dass die Umschreibung noch nicht erfolgt ist, bedeutet nicht, dass die Geschwister keine Erben sind. Die Erbengemeinschaft entsteht bereits mit dem Übergang der Erbschaft. Die Umschreibung hält diese Rechtslage im Grundbuch fest.

Zusatzartikel 1 des türkischen Grundbuchgesetzes enthält hierzu eine besondere Regelung. Wird die Erbschaft nicht spätestens innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod im Grundbuch umgeschrieben, kann das Grundbuchamt bei den zuständigen Gerichten die Ausstellung eines Erbscheins beantragen. Anschließend trägt es das Eigentum als Gesamthandseigentum ein.

Diese Anträge sind von sämtlichen Kosten, Steuern, Abgaben und Gebühren befreit. Die Befreiung gilt für Anträge, die das Grundbuchamt selbst stellt. Für Umschreibungsanträge, die von den Erben selbst eingereicht werden, sieht das Gesetz diese Befreiung nicht vor. Die aktuell anfallenden Kosten sollten vor dem Verfahren beim Grundbuchamt erfragt werden.

Schritt für Schritt: Wie sollten Geschwister vorgehen, wenn sie sich nicht einigen können?

1. Erbschein beschaffen. Dieser wird vom Zivilgericht für Friedenssachen oder von einem Notar ausgestellt.

2. Grundbuch prüfen. Es ist festzustellen, ob die Umschreibung erfolgt ist und auf wessen Namen das Haus eingetragen ist.

3. Schulden klären. Jeder Erbe kann verlangen, dass Nachlassverbindlichkeiten vor der Auseinandersetzung beglichen oder abgesichert werden.

4. Eine Einigung versuchen. Möglich sind eine schriftliche Auseinandersetzungsvereinbarung, die Umwandlung in Miteigentum nach Bruchteilen oder die schriftliche Übertragung eines Erbanteils auf ein Geschwisterteil.

5. Ohne Einigung einen Mediator einschalten. Dieser Schritt ist vor einer Klage zwingend vorgeschrieben.

6. Bei einer Einigung in der Mediation eine Vollstreckbarkeitserklärung einholen und erforderlichenfalls die Eintragung im Grundbuch beantragen.

7. Kommt keine Einigung zustande, Klage auf Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft beim Zivilgericht für Friedenssachen erheben. Das Gericht prüft zunächst eine Teilung in Natur; ist diese nicht möglich, ordnet es den Verkauf an.

Zusammenfassung

• Gibt es mehrere Erben, steht das Haus bis zur Auseinandersetzung im Gesamthandseigentum. Keinem Erben ist dabei ein bestimmter Anteil gesondert zugewiesen.

• Für den Verkauf des Hauses müssen alle Erben gemeinsam entscheiden. Ein Geschwisterteil kann das Haus nicht allein verkaufen.

• Jeder Erbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Ein widersprechendes Geschwisterteil kann sie nicht auf unbestimmte Zeit verhindern.

• Würde eine sofortige Auseinandersetzung den Wert der Immobilie erheblich mindern, kann der Richter sie aufschieben.

• Die Geschwister können die Erbschaft durch eine schriftliche Vereinbarung aufteilen, in Miteigentum nach Bruchteilen überführen oder einen Erbanteil auf ein Geschwisterteil übertragen.

• Ein Dritter, der einen Erbanteil erwirbt, darf an der Auseinandersetzung nicht teilnehmen.

• Vor Erhebung einer Klage muss zwingend ein Mediator eingeschaltet werden.

• Zuständig ist das Zivilgericht für Friedenssachen. Soweit möglich, teilt es die Immobilie in Natur auf; andernfalls ordnet es eine öffentliche Versteigerung an.

• Erfolgt die Umschreibung der Erbschaft nicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod, kann das Grundbuchamt das Eigentum als Gesamthandseigentum eintragen.

Dieser Artikel wurde auf Grundlage der am 21. Oktober 2026 geltenden Rechtsvorschriften erstellt.

Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung zu einem konkreten Einzelfall dar.