Wenn ein ausländischer Immobilieneigentümer stirbt: Geht die Immobilie in der Türkei auf seine Erben über?

Ihre Mutter oder Ihr Vater hat vor Jahren in Antalya, Bodrum, Marmaris oder Fethiye ein Haus gekauft. Sie verbrachten dort die Sommer und sind vielleicht in ihren letzten Lebensjahren vollständig dorthin gezogen. Nun sind sie verstorben. Sie leben in einem anderen Land, sprechen kein Türkisch und haben nur eine Frage: Was geschieht mit diesem Haus?

Die kurze Antwort lautet: Das Haus geht auf Sie über. Für in der Türkei gelegene Immobilien gilt türkisches Recht; Sie weisen Ihre Erbenstellung in der Türkei durch einen entsprechenden Nachweis nach und lassen die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen umschreiben. Selbst wenn Sie nach dem Recht Ihres Landes die Immobilie nicht dauerhaft auf Ihren Namen im Grundbuch halten dürfen, entfällt Ihr Erbrecht nicht: Die Immobilie wird verkauft und der Verkaufserlös an Sie ausgezahlt.

Im Folgenden erläutern wir den Ablauf Schritt für Schritt. Dieser Artikel kann als Fortsetzung unseres Artikels „Kann ein Ausländer, der in der Türkei eine Immobilie kauft, eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?“ verstanden werden. Im ersten Artikel geht es um den Erwerb der Immobilie; dieser Artikel befasst sich mit der Zeit nach dem Tod des Eigentümers.

Welches Recht gilt für die Immobilie in der Türkei?

Die erste Frage lautet häufig: „Mein Vater war deutscher Staatsangehöriger. Gilt deutsches Recht oder türkisches Recht?“

Die Grundregel lautet: Die Rechtsnachfolge von Todes wegen unterliegt grundsätzlich dem Recht des Heimatstaates des Verstorbenen; für in der Türkei gelegene Immobilien gilt jedoch türkisches Recht. Dies ist ausdrücklich in Artikel 20 des Gesetzes über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht geregelt.

„Unbewegliches Vermögen“ bzw. „Immobilien“ sind Vermögensgegenstände, die nicht beweglich sind, etwa ein Haus, ein Grundstück oder ein Geschäftslokal.

Unabhängig davon, welche Staatsangehörigkeit der Verstorbene hatte, richten sich daher für das Haus in Bodrum die Bestimmung der Erben, die Höhe ihrer jeweiligen Erbanteile und die Übertragung der Immobilie nach dem türkischen Zivilgesetzbuch.

Was geschieht, wenn der Verstorbene ein Testament hinterlassen hat? Nach demselben Artikel kann auch ein Testament wirksam sein, das nach dem Recht des Heimatstaates des Verstorbenen ordnungsgemäß errichtet wurde. Ein Testament wird also nicht allein deshalb außer Betracht gelassen, weil es im Ausland und nach den dort geltenden Formvorschriften errichtet wurde.

Wie kann ich in der Türkei nachweisen, dass ich Erbe bin?

Der zentrale Nachweis für Erbangelegenheiten in der Türkei ist die Bescheinigung über die Erbenstellung (mirasçılık belgesi), die im Alltag auch als Erbschein bzw. Erbnachweis bezeichnet wird. Dieses Dokument weist aus, wer die Erben des Verstorbenen sind und welcher Anteil auf jeden Erben entfällt. Die Umschreibung des Grundbuchs, also die Übertragung der Immobilie auf die Erben, erfolgt auf Grundlage dieses Dokuments.

Nach Artikel 598 des türkischen Zivilgesetzbuchs kann die Bescheinigung über die Erbenstellung beim Friedensgericht oder bei einem Notar beantragt werden. Für ausländische Erben gibt es jedoch eine wichtige Besonderheit: Nach dem Notargesetz dürfen Notare eine Bescheinigung über die Erbenstellung nicht ausstellen, wenn sie von ausländischen Staatsangehörigen beantragt wird. Ein ausländischer Erbe muss sich daher nicht an einen Notar, sondern an das zuständige Friedensgericht wenden. Der Antrag erfolgt mittels einer Antragsschrift, und das Gericht stellt den Nachweis über die Erbenstellung aus.

Was ist, wenn Sie in Ihrem Heimatland bereits einen Erbnachweis erhalten haben? Mit diesem Dokument können Sie nicht unmittelbar zum türkischen Grundbuchamt gehen. Nach türkischem Recht setzt die Durchführung eines Verwaltungsakts in der Türkei auf Grundlage einer ausländischen gerichtlichen Entscheidung grundsätzlich deren Anerkennung durch ein türkisches Gericht voraus.

„Anerkennung“ bedeutet eine gerichtliche Entscheidung, durch die festgestellt wird, dass die ausländische Entscheidung in der Türkei Rechtswirkungen entfalten kann. In der Praxis ist es daher häufig der einfachste Weg, unmittelbar beim zuständigen Friedensgericht in der Türkei eine türkische Bescheinigung über die Erbenstellung zu beantragen.

Verliere ich das Haus?

Die Antwort ist eindeutig: Nein, Ihr Erbrecht erlischt nicht. Es gibt zwei Möglichkeiten, und in beiden Fällen verlieren Sie den wirtschaftlichen Wert der Erbschaft nicht.

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Türkei ist in Artikel 35 des Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu) geregelt. Danach bestimmt der Präsident der Republik, die Staatsangehörigen welcher Staaten in der Türkei Immobilien erwerben dürfen. Die Vorschrift enthält außerdem Flächenbegrenzungen: Die Gesamtfläche der von einem Ausländer erworbenen Immobilien darf 10 % der im jeweiligen Bezirk dem Privateigentum zugänglichen Fläche und 30 Hektar pro Person im gesamten Staatsgebiet nicht überschreiten.

Erste Möglichkeit: Fällt Ihr Heimatstaat in den zulässigen Kreis und werden die gesetzlichen Grenzen nicht überschritten, können Sie die Immobilie auf Ihren Namen im Grundbuch eintragen lassen. Das Haus gehört dann Ihnen; Sie können darin wohnen, es vermieten oder verkaufen.

Zweite Möglichkeit: Fällt Ihr Heimatstaat nicht in den zulässigen Kreis oder werden die gesetzlichen Grenzen überschritten, geht die Immobilie dennoch im Wege der Erbschaft auf Sie über, kann jedoch nicht dauerhaft auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen bleiben. Nach dem letzten Absatz desselben Artikels müssen Sie eine solche Immobilie innerhalb einer vom Finanzministerium festzusetzenden Frist, die höchstens ein Jahr betragen darf, selbst verkaufen; das Gesetz bezeichnet diesen Vorgang als „Liquidation“ (tasfiye). Verkaufen Sie die Immobilie nicht innerhalb dieser Frist, wird sie von der Verwaltung verkauft und der Verkaufserlös an Sie ausgezahlt. Das bedeutet: Anstelle des Hauses verbleibt dessen wirtschaftlicher Wert beim Erben.

Wenn Sie wissen möchten, ob Ihr Heimatstaat zum zulässigen Kreis gehört, sollten Sie nicht auf Vermutungen vertrauen. Fragen Sie beim für die Transaktion zuständigen Grundbuchamt nach oder lassen Sie dies durch einen Rechtsanwalt prüfen.

Wie lasse ich das Haus auf meinen Namen umschreiben?

Dieser Vorgang wird als Umschreibung im Erbwege (intikal) bezeichnet: Die Grundbucheintragung wird vom Namen des Verstorbenen auf die Namen der Erben übertragen. Der Antrag wird unter Vorlage der Bescheinigung über die Erbenstellung beim Grundbuchamt gestellt.

Sind mehrere Erben vorhanden, wird die Immobilie zunächst auf alle Erben im Wege des Gesamthandseigentums (elbirliği mülkiyeti) eingetragen. Das bedeutet, dass nicht jeder Erbe einen bestimmten Raum oder einen konkret abgegrenzten Teil des Hauses besitzt, sondern alle Erben die Immobilie gemeinsam als Ganzes besitzen. Für den Verkauf oder die Auseinandersetzung der Immobilie müssen die Erben gemeinsam handeln. Können sie sich nicht einigen, kann eine gerichtliche Teilung verlangt werden. Dies ist jedoch ein eigenständiges Thema und würde den Rahmen dieses Artikels sprengen.

Es gibt auch eine wichtige Frist: Wird die Umschreibung nach dem Tod innerhalb von zwei Jahren nicht vorgenommen, kann das Grundbuchamt selbst beim Gericht die Ausstellung einer Bescheinigung über die Erbenstellung beantragen und den Grundbucheintrag auf die Erben als Gesamthänder aktualisieren. Dies bedeutet nicht, dass die Immobilie verloren geht; sie wird weiterhin auf die Namen der Erben eingetragen. Trotzdem ist es sinnvoller, den Vorgang selbst rechtzeitig zu erledigen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Personen, die dieses Verfahren aus dem Ausland durchführen müssen, können häufig nicht in die Türkei reisen. Es ist möglich, die Angelegenheit durch Erteilung einer Vollmacht an einen Rechtsanwalt in der Türkei aus dem Ausland zu erledigen. Wie die Vollmacht ausgestaltet werden muss, hängt vom jeweiligen Land ab und sollte deshalb vor Beginn des Verfahrens geklärt werden.

Muss ich Erbschaft- und Schenkungssteuer zahlen?

Ja. Nach Artikel 1 des Gesetzes über die Erbschafts- und Übertragungssteuer (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu) unterliegt der Übergang von in der Türkei gelegenen Vermögenswerten im Erbwege dieser Steuer. Dass sowohl der Verstorbene als auch der Erbe ausländische Staatsangehörige sind, ändert daran nichts; da sich das Haus in der Türkei befindet, entsteht die Steuerpflicht in der Türkei.

Zunächst muss eine Steuererklärung abgegeben werden. Die in Artikel 9 des Gesetzes vorgesehenen Fristen richten sich danach, wo der Tod eingetreten ist und wo sich der Erbe befindet:

Ort des Todes / Aufenthaltsort des Erben / Frist für die Erklärung (ab Todestag)

Türkei / Türkei / 4 Monate

Türkei / Ausland / 6 Monate

Ausland / Türkei / 6 Monate

Ausland / Land, in dem der Tod eingetreten ist / 4 Monate

Ausland / anderes ausländisches Land / 8 Monate

Die Höhe der Steuer wird anschließend vom Finanzamt berechnet.

Ein weiterer Punkt ist für die Reihenfolge der Schritte wichtig: Nach Artikel 19 des Gesetzes kann die Umschreibung im Grundbuch vorgenommen werden, ohne die Festsetzung der Steuer abzuwarten. Die geerbte Immobilie kann jedoch nicht verkauft oder auf einen Dritten übertragen werden, solange die Erbschafts- und Übertragungssteuer nicht vollständig bezahlt wurde. Das Grundbuchamt darf den Verkauf ohne eine vom Finanzamt ausgestellte Steuerfreigabebescheinigung („ilişik kesme belgesi“) nicht eintragen.

Die Reihenfolge lautet daher: Zuerst wird das Haus auf Ihren Namen eingetragen, dann wird die Steuer bezahlt und erst danach kann die Immobilie verkauft werden.

Was passiert, wenn der Nachlass verschuldet ist?

Das Haus kommt nicht allein. Nach dem türkischen Zivilgesetzbuch erwerben die Erben den Nachlass als Ganzes und haften auch für die Schulden des Verstorbenen. Hatte der Verstorbene in der Türkei unbezahlte Verbindlichkeiten – beispielsweise offene Hausgeldzahlungen oder Steuerschulden im Zusammenhang mit der Immobilie –, gehören auch diese zum Nachlass.

Übersteigen die Schulden den Wert des Nachlasses, bietet das Gesetz eine Möglichkeit: Die Erbschaft kann innerhalb von drei Monaten ab dem Tag, an dem Sie vom Tod erfahren haben, ausgeschlagen werden. Diese Frist ist kurz und ihr Versäumen kann erhebliche Folgen haben. Wir werden dieses Thema in unserem nächsten Artikel „Geerbte Schulden: Wie viel Zeit habe ich, um die Erbschaft auszuschlagen?“ gesondert behandeln.

Was ist, wenn der Verstorbene türkischer Staatsangehöriger und der Erbe Ausländer ist?

Auch der umgekehrte Fall kommt häufig vor: Ein türkischer Staatsangehöriger verstirbt und einer der Erben ist ein ausländischer Ehegatte oder ein ausländisches Kind. Es gelten dieselben Grundsätze. Für die Immobilie in der Türkei gilt türkisches Recht; der ausländische Erbe erhält die Bescheinigung über die Erbenstellung nicht beim Notar, sondern beim Friedensgericht; und die Frage, ob die Immobilie auf seinen Namen eingetragen werden kann, richtet sich nach dem Anwendungsbereich und den Beschränkungen des Artikels 35 des Grundbuchgesetzes.

Fällt der Erbe nicht in den zulässigen Kreis, wird die Immobilie dennoch verkauft und der Verkaufserlös an den Erben ausgezahlt.

Was geschieht mit der Aufenthaltserlaubnis, nachdem ich die Immobilie geerbt habe?

Sobald die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen ist, sind Sie ebenfalls ein „Ausländer mit Immobilieneigentum in der Türkei“. Welche Bedeutung dies für einen Antrag auf eine Aufenthaltserlaubnis hat und welche Voraussetzungen gelten, haben wir in unserem ersten Artikel erläutert: „Kann ein Ausländer, der in der Türkei eine Immobilie kauft, eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?“ Dort erklären wir, weshalb der bloße Immobilieneigentum nicht automatisch eine Aufenthaltserlaubnis gewährt, aber einen gültigen Grund für deren Beantragung darstellen kann.

Zusammenfassung

• Für in der Türkei gelegene Immobilien gilt türkisches Recht; die Staatsangehörigkeit des Verstorbenen ändert daran nichts.

• Sie weisen Ihre Erbenstellung in der Türkei durch eine Bescheinigung über die Erbenstellung nach. Ein ausländischer Erbe kann diese Bescheinigung nicht beim Notar erhalten, sondern muss sich an das Friedensgericht wenden.

• Ein in Ihrem Heimatland ausgestellter Erbnachweis kann grundsätzlich nicht unmittelbar beim türkischen Grundbuchamt verwendet werden; er muss grundsätzlich zuvor von einem türkischen Gericht anerkannt werden.

• Ihr Erbrecht erlischt nicht. Gehört Ihr Heimatstaat zum zulässigen Kreis und werden die gesetzlichen Grenzen eingehalten, wird das Haus auf Ihren Namen eingetragen; andernfalls wird es verkauft und der Erlös an Sie ausgezahlt. Lassen Sie den Status Ihres Heimatstaats beim Grundbuchamt oder durch einen Rechtsanwalt prüfen.

• Die Umschreibung im Erbwege erfolgt auf Grundlage der Bescheinigung über die Erbenstellung beim Grundbuchamt. Wird sie nicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod vorgenommen, kann das Grundbuchamt selbst tätig werden.

• Die Steuererklärung zur Erbschafts- und Übertragungssteuer muss je nach Sachverhalt innerhalb von vier, sechs oder acht Monaten abgegeben werden. Das Haus wird zunächst auf Ihren Namen eingetragen, anschließend wird die Steuer gezahlt und erst danach kann es verkauft werden.

• Ist der Nachlass verschuldet, kann die Erbschaft innerhalb von drei Monaten ausgeschlagen werden; dieses Thema werden wir im nächsten Artikel behandeln.

Dieser Artikel wurde auf Grundlage der am 18. September 2026 in der Türkei geltenden Rechtsvorschriften erstellt. Er dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung für einen konkreten Sachverhalt dar.