Als een buitenlandse eigenaar van een woning overlijdt: gaat de woning in Turkije over op de erfgenamen?

Uw moeder of vader heeft jaren geleden een woning gekocht in Antalya, Bodrum, Marmaris of Fethiye. Zij brachten daar de zomers door en misschien zijn zij in de laatste jaren van hun leven volledig daarheen verhuisd. Inmiddels zijn zij overleden. U woont in een ander land, spreekt geen Turks en hebt slechts één vraag: wat gebeurt er met die woning?

Het korte antwoord is: de woning gaat op u over. Op in Turkije gelegen onroerend goed is het Turkse recht van toepassing; u bewijst uw hoedanigheid als erfgenaam met een officieel document in Turkije en laat de woning bij het Kadaster op uw naam registreren. Zelfs wanneer het recht van uw land u niet toestaat de woning op uw naam geregistreerd te houden, gaat uw erfrecht niet verloren: de woning wordt verkocht en de verkoopopbrengst wordt aan u uitgekeerd.

Hieronder leggen wij de procedure stap voor stap uit. Dit artikel kan worden beschouwd als een vervolg op ons artikel “Kan een buitenlander die een woning in Turkije koopt een verblijfsvergunning krijgen?” In dat artikel bespreken wij de aankoop van de woning; in dit artikel bespreken wij wat er gebeurt na het overlijden van de eigenaar.

Welk landrecht is van toepassing op de woning in Turkije?

De eerste vraag is vaak: “Mijn vader was Duits staatsburger. Geldt Duits recht of Turks recht?”

De hoofdregel luidt als volgt: het erfrecht wordt in beginsel beheerst door het recht van het land van de overledene; voor onroerend goed dat zich in Turkije bevindt, geldt echter het Turkse recht. Dit is uitdrukkelijk bepaald in artikel 20 van de Wet inzake internationaal privaatrecht en internationaal procesrecht.

Onder “onroerend goed” wordt verstaan: goederen die niet kunnen worden verplaatst, zoals een woning, een stuk grond of een bedrijfsruimte.

Dat betekent dat, ongeacht de nationaliteit van de overledene, voor een woning in Bodrum wordt bepaald wie de erfgenamen zijn, welk aandeel iedere erfgenaam heeft en hoe de woning overgaat overeenkomstig het Turkse Burgerlijk Wetboek.

Wat gebeurt er wanneer de overledene een testament heeft nagelaten? Volgens hetzelfde artikel kan ook een testament dat overeenkomstig het recht van het land van de overledene rechtsgeldig is opgesteld, worden erkend. Een testament wordt dus niet alleen buiten beschouwing gelaten omdat het in een ander land en volgens de daar geldende vormvoorschriften is opgesteld.

Hoe bewijs ik in Turkije dat ik erfgenaam ben?

Het belangrijkste document voor erfrechtelijke procedures in Turkije is de erfrechtverklaring (mirasçılık belgesi), in het dagelijks taalgebruik ook wel veraset ilamı genoemd. Dit document vermeldt wie de erfgenamen van de overledene zijn en welk aandeel ieder van hen heeft. De overdracht van de eigendom, dus de inschrijving van de woning op naam van de erfgenamen, vindt op basis van dit document plaats.

Volgens artikel 598 van het Turkse Burgerlijk Wetboek kan een erfrechtverklaring worden verkregen bij de Civil Court of Peace (Sulh Hukuk Mahkemesi) of bij een notaris. Voor buitenlandse erfgenamen geldt echter een belangrijk bijzonder punt: op grond van de Notariswet mogen notarissen geen erfrechtverklaring afgeven wanneer deze door buitenlandse staatsburgers wordt aangevraagd. Een buitenlandse erfgenaam moet zich daarom niet tot een notaris wenden, maar tot de bevoegde Civil Court of Peace. De aanvraag wordt ingediend door middel van een verzoekschrift, waarna de rechtbank het document vaststelt waarin de erfgenamen worden aangewezen.

Wat als u in uw eigen land al een erfrechtelijk document hebt verkregen? Met dat document kunt u niet rechtstreeks naar het Turkse Kadaster. Volgens de Turkse wet is het verrichten van een administratieve handeling in Turkije op basis van een buitenlandse rechterlijke beslissing in beginsel afhankelijk van de erkenning van die beslissing door een Turkse rechter.

“Erkenning” betekent een rechterlijke beslissing waarbij wordt vastgesteld dat de buitenlandse beslissing in Turkije rechtsgevolgen kan hebben. In de praktijk is het daarom vaak de meest rechtstreekse route om rechtstreeks bij de Civil Court of Peace in Turkije een Turkse erfrechtverklaring te verkrijgen.

Raak ik de woning kwijt?

Het antwoord is duidelijk: nee, uw erfrecht vervalt niet. Er zijn twee mogelijkheden en in beide gevallen verliest u de economische waarde van uw erfenis niet.

De verkrijging van onroerend goed door buitenlanders in Turkije wordt geregeld in artikel 35 van de Kadaster- en Grondboekwet (Tapu Kanunu). Volgens deze bepaling bepaalt de President van de Republiek welke landen waarvan de staatsburgers onroerend goed in Turkije mogen verwerven. Daarnaast bevat de bepaling oppervlaktebeperkingen: het totale oppervlak van het onroerend goed dat door één buitenlander wordt verworven, mag niet groter zijn dan 10% van het oppervlak van het betreffende district dat voor particuliere eigendom beschikbaar is, en 30 hectare per persoon in heel Turkije.

Eerste mogelijkheid: wanneer uw land binnen de toegestane categorie valt en de wettelijke grenzen niet worden overschreden, kunt u de woning op uw naam laten registreren. De woning wordt dan uw eigendom; u kunt er wonen, haar verhuren of verkopen.

Tweede mogelijkheid: wanneer uw land buiten de toegestane categorie valt of een van de grenzen wordt overschreden, gaat de woning nog steeds door erfrecht op u over, maar kan zij niet op uw naam geregistreerd blijven. Volgens de laatste alinea van hetzelfde artikel moet een dergelijke woning door de erfgenaam zelf worden verkocht binnen een door het Ministerie van Financiën en Schatkist vastgestelde termijn van maximaal één jaar; de wet noemt dit proces “liquidatie” (tasfiye). Wanneer u de woning niet binnen deze termijn verkoopt, wordt zij door de overheid verkocht en wordt de opbrengst aan u uitbetaald. Met andere woorden: niet de woning zelf, maar de waarde daarvan blijft bij de erfgenaam.

Wanneer u wilt weten of uw land binnen de toegestane categorie valt, vertrouw dan niet op aannames. Vraag dit na bij het Kadaster waar de transactie zal plaatsvinden of bij een advocaat.

Hoe zet ik de woning op mijn naam?

Deze procedure wordt eigendomsoverdracht wegens erfopvolging (intikal) genoemd: de registratie bij het Kadaster wordt van de naam van de overledene overgeschreven naar de namen van de erfgenamen. De aanvraag wordt bij het Kadaster ingediend op basis van de erfrechtverklaring.

Wanneer er meerdere erfgenamen zijn, wordt de woning aanvankelijk geregistreerd op naam van alle erfgenamen in de vorm van gezamenlijke eigendom zonder bepaalde aandelen (elbirliği mülkiyeti). Dit betekent dat iedere erfgenaam niet eigenaar is van een specifieke kamer of een fysiek afgebakend deel van de woning, maar dat de woning als geheel gezamenlijk aan alle erfgenamen toebehoort. Voor verkoop of verdeling van de woning moeten de erfgenamen gezamenlijk handelen. Wanneer zij het niet eens worden, kan een gerechtelijke verdeling worden gevorderd. Dat is een afzonderlijk onderwerp en verdient een afzonderlijk artikel.

Er is ook een belangrijke termijn: volgens de Kadaster- en Grondboekwet kan, wanneer de eigendomsoverdracht binnen twee jaar na het overlijden niet is uitgevoerd, het Kadaster zelf bij de rechtbank verzoeken om afgifte van een erfrechtverklaring en de registratie aanpassen ten gunste van de erfgenamen als gezamenlijke rechthebbenden. Dit betekent niet dat de woning verloren gaat; de registratie blijft op naam van de erfgenamen staan. Het is echter verstandiger om de procedure zelf tijdig af te handelen om latere verrassingen te voorkomen.

Mensen die deze procedure vanuit het buitenland moeten regelen, kunnen vaak niet naar Turkije reizen. Het is mogelijk om de procedure op afstand af te handelen door aan een advocaat in Turkije een volmacht te verlenen. De wijze waarop de volmacht moet worden opgesteld verschilt per land en moet daarom vooraf worden nagegaan.

Moet ik erf- en overdrachtsbelasting betalen?

Ja. Volgens artikel 1 van de Wet inzake erf- en overdrachtsbelasting (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu) is de verkrijging bij overlijden van goederen die zich in Turkije bevinden aan deze belasting onderworpen. Het feit dat zowel de overledene als de erfgenaam buitenlandse staatsburgers zijn, verandert dat niet; omdat de woning in Turkije ligt, ontstaat de belastingplicht in Turkije.

Eerst moet een belastingaangifte worden ingediend. De termijnen van artikel 9 van de wet hangen af van de plaats van overlijden en de plaats waar de erfgenaam zich bevindt:

Plaats van overlijden / Plaats van erfgenaam / Aangiftetermijn (vanaf de overlijdensdatum)

Turkije / Turkije / 4 maanden

Turkije / Buitenlands land / 6 maanden

Buitenlands land / Turkije / 6 maanden

Buitenlands land / Het land waar het overlijden plaatsvond / 4 maanden

Buitenlands land / Ander buitenlands land / 8 maanden

Het bedrag van de belasting wordt vervolgens door de belastingdienst berekend.

Een ander punt is belangrijk voor de volgorde van de procedure: volgens artikel 19 van de wet kan de eigendomsoverdracht worden uitgevoerd zonder op de vaststelling van de belasting te wachten. De geërfde woning kan echter niet worden verkocht of aan een andere persoon worden overgedragen zolang de erf- en overdrachtsbelasting niet volledig is betaald. Het Kadaster kan de verkoop niet registreren zonder een door de belastingdienst afgegeven verklaring van fiscale vereffening (“ilişik kesme belgesi”).

De volgorde is dus: eerst wordt de woning op uw naam geregistreerd, vervolgens wordt de belasting betaald en daarna kunt u de woning verkopen.

Wat gebeurt er als de nalatenschap schulden bevat?

De woning komt niet alleen. Volgens het Turkse Burgerlijk Wetboek verkrijgen de erfgenamen de nalatenschap als geheel en zijn zij ook aansprakelijk voor de schulden van de overledene. Wanneer de overledene in Turkije onbetaalde schulden had – bijvoorbeeld achterstallige bijdragen of belastingschulden met betrekking tot de woning – maken ook deze deel uit van de nalatenschap.

Wanneer de schulden groter zijn dan de waarde van de nalatenschap, biedt de wet een uitweg: de nalatenschap kan binnen drie maanden vanaf de dag waarop u kennis hebt gekregen van het overlijden worden verworpen. De termijn is kort en het missen ervan kan ernstige gevolgen hebben. Dit onderwerp zullen wij afzonderlijk behandelen in ons volgende artikel, getiteld “Erfschulden: Hoeveel tijd heb ik om een erfenis te verwerpen?”

Wat als de overledene een Turks staatsburger was en de erfgenaam een buitenlander is?

Ook de omgekeerde situatie komt vaak voor: een Turkse staatsburger overlijdt en een van de erfgenamen is een buitenlandse echtgenoot of een buitenlands kind. Dezelfde regels zijn van toepassing. Op de woning in Turkije is het Turkse recht van toepassing; de buitenlandse erfgenaam verkrijgt de erfrechtverklaring niet bij een notaris maar bij de Civil Court of Peace; en of de woning op diens naam kan worden geregistreerd, hangt af van de reikwijdte en beperkingen van artikel 35 van de Kadaster- en Grondboekwet.

Wanneer de erfgenaam buiten de toegestane categorie valt, wordt de woning alsnog verkocht en wordt de opbrengst aan de erfgenaam betaald.

Wat gebeurt er met mijn verblijfsvergunning nadat ik de woning heb geërfd?

Zodra de woning op uw naam in het Kadaster is geregistreerd, bent u ook een “buitenlander die onroerend goed in Turkije bezit.” Wat dit betekent voor een aanvraag van een verblijfsvergunning en aan welke voorwaarden moet worden voldaan, hebben wij in ons eerste artikel uitgelegd: “Kan een buitenlander die een woning in Turkije koopt een verblijfsvergunning krijgen?” Daar kunt u lezen waarom eigendom van een woning op zichzelf geen verblijfsvergunning verleent, maar wel een geldige grond voor een aanvraag kan vormen.

Samenvatting

• Op onroerend goed dat in Turkije is gelegen, is het Turkse recht van toepassing; de nationaliteit van de overledene verandert dit niet.

• U bewijst uw hoedanigheid als erfgenaam in Turkije met een erfrechtverklaring. Een buitenlandse erfgenaam kan deze verklaring niet bij een notaris verkrijgen en moet zich tot de Civil Court of Peace wenden.

• Een document dat in uw eigen land is verkregen, kan in beginsel niet rechtstreeks bij het Turkse Kadaster worden gebruikt; doorgaans moet het eerst door een Turkse rechter worden erkend.

• Uw erfrecht gaat niet verloren. Wanneer uw land binnen de toegestane categorie valt en de wettelijke grenzen niet worden overschreden, wordt de woning uw eigendom; anders wordt zij verkocht en wordt de opbrengst aan u uitgekeerd. Controleer de positie van uw land bij het Kadaster of via een advocaat.

• De eigendomsoverdracht wegens erfopvolging wordt bij het Kadaster uitgevoerd op basis van de erfrechtverklaring. Wanneer dit niet binnen twee jaar na het overlijden gebeurt, kan het Kadaster zelf actie ondernemen.

• De aangifte voor de erf- en overdrachtsbelasting moet, afhankelijk van de omstandigheden, binnen vier, zes of acht maanden worden ingediend. De woning wordt eerst op uw naam geregistreerd, vervolgens wordt de belasting betaald en daarna kan de woning worden verkocht.

• Wanneer de nalatenschap met schulden is belast, kan zij binnen drie maanden worden verworpen; dit onderwerp wordt in het volgende artikel behandeld.

Dit artikel is opgesteld op basis van de in Turkije op 18 september 2026 geldende wet- en regelgeving. De tekst is uitsluitend bedoeld voor algemene informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies met betrekking tot een concrete zaak.