De verhuurder zegt: “Ik ga er zelf wonen”: moet de huurder vertrekken?

Wanneer u huurder bent, hebt u deze zin misschien al eens telefonisch of per bericht gehoord: “Ik ga de woning zelf gebruiken, u moet vertrekken.” Wanneer u verhuurder bent, staat u misschien op het punt hetzelfde te zeggen en wilt u weten of de huurder inderdaad verplicht is te vertrekken. Dit artikel geeft beide partijen hetzelfde antwoord: wat bepaalt de wet?

Het korte antwoord is het volgende: wanneer de verhuurder de woning daadwerkelijk nodig heeft voor zichzelf of voor een van de naaste personen die in de wet worden genoemd, biedt de wet een mogelijkheid om de huurder te laten ontruimen. Maar die mogelijkheid ontstaat niet door simpelweg te zeggen “vertrek”; binnen de wettelijke termijn moet een gerechtelijke procedure worden gestart en daarbij moeten twee voorwaarden worden vervuld.

Ten eerste moet de behoefte werkelijk en noodzakelijk zijn; de verhuurder draagt de bewijslast. Ten tweede moet de persoon voor wiens behoefte de ontruiming wordt gevraagd, behoren tot de personen die uitdrukkelijk en limitatief in de wet zijn genoemd. Voor een familielid dat niet op die lijst staat, bestaat deze grond niet. Juist deze twee punten leiden in de praktijk tot de meeste misverstanden.

Is het genoeg om te zeggen: “Het huurcontract is afgelopen, vertrek”?

Nee. Volgens het Turkse Wetboek van Verbintenissen wordt een huurovereenkomst voor woonruimte, wanneer de overeengekomen duur verstrijkt, automatisch met één jaar onder dezelfde voorwaarden verlengd, tenzij de huurder ten minste vijftien dagen vóór het einde van de huurtermijn opzegt. De wet bepaalt vervolgens uitdrukkelijk dat de verhuurder de huurovereenkomst niet uitsluitend op grond van het verstrijken van de overeengekomen duur kan beëindigen.

Met andere woorden: de zin “het was een jaarcontract en dat jaar is voorbij” is op zichzelf geen grond voor ontruiming. Na het verstrijken van de wettelijke periode van tien jaar verlengingen geldt een afzonderlijke regel; dat is het onderwerp van een ander artikel.

Het gevolg hiervan is dat de gronden waarop de verhuurder via een gerechtelijke procedure ontruiming kan verlangen, uitdrukkelijk in de wet zijn opgesomd en limitatief zijn. De verhuurder kan zelf geen extra grond creëren. De wet bepaalt bovendien uitdrukkelijk dat de bepalingen over beëindiging door de rechter niet in het nadeel van de huurder mogen worden gewijzigd. Zelfs wanneer het huurcontract bijvoorbeeld bepaalt: “Als de verhuurder de woning nodig heeft, moet de huurder deze binnen vijftien dagen verlaten”, bindt een dergelijke clausule de huurder niet.

De behoefte van de verhuurder aan de woning is een van de beperkte wettelijke gronden. Die grond bestaat, maar er gelden voorwaarden. Hieronder leggen wij deze uit.

Voor wie kan ontruiming wegens eigen gebruik worden gevraagd?

De wet zelf bepaalt de lijst. De verhuurder kan ontruiming vorderen wanneer hij de gehuurde woning of bedrijfsruimte nodig heeft voor:

• zichzelf;

• zijn echtgenoot of echtgenote;

• zijn afstammelingen, dus kinderen en kleinkinderen;

• zijn bloedverwanten in opgaande lijn, dus ouders en grootouders;

• andere personen jegens wie hij wettelijk onderhoudsplichtig is.

Voor personen die niet op deze lijst staan, kan geen ontruiming wegens eigen gebruik worden gevorderd. Een broer of zus, neef of nicht, schoonzoon of schoondochter of vriend valt niet onder deze lijst. Een verhuurder die zegt “mijn broer gaat hier wonen” kan deze grond dus niet gebruiken.

De enige uitzondering houdt verband met de laatste categorie: wanneer de verhuurder wettelijk verplicht is een bepaalde persoon te onderhouden, kan hij voor die persoon een ontruimingsprocedure starten. Wie precies onder een wettelijke onderhoudsplicht valt, is een afzonderlijke juridische vraag en moet waar nodig met een advocaat worden beoordeeld.

Voor een nieuwe eigenaar die de woning na het sluiten van het huurcontract heeft gekocht, geldt dezelfde lijst. Ook de nieuwe eigenaar kan slechts eigen gebruik inroepen voor zichzelf, zijn echtgenoot of echtgenote, zijn afstammelingen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn of personen jegens wie hij wettelijk onderhoudsplichtig is.

De behoefte moet “werkelijk en noodzakelijk” zijn: waar let de rechter op?

De formulering van de wet is “noodzaak tot gebruik”. In de praktijk leggen de rechtbanken dit zo uit dat de behoefte werkelijk, oprecht en noodzakelijk moet zijn. De verhuurder die de ontruiming verlangt, draagt de bewijslast. Alleen zeggen “ik ga er zelf wonen” is niet voldoende; de rechter wil concreet kunnen vaststellen waarom juist deze woning nodig is.

In de rechtspraak zijn daarnaast nog drie criteria ontwikkeld. Een tijdelijke behoefte die geen duurzaam karakter heeft, is geen grond voor ontruiming. Evenmin is een behoefte die nog niet is ontstaan of die afhankelijk is van een gebeurtenis die pas in de verre toekomst wordt verwacht, voldoende. Bovendien is het niet genoeg dat de behoefte alleen bestaat op de dag waarop de procedure wordt gestart; zij moet ook tijdens de gehele procedure blijven bestaan.

Voor de huurder betekent dit het volgende: wanneer u denkt dat het werkelijke doel van de verhuurder is om de huur te verhogen of de woning tegen een hogere prijs aan iemand anders te verhuren, is juist dat een punt dat de rechter zal beoordelen. Alles wat erop wijst dat de gestelde behoefte niet oprecht is, kan in de procedure worden meegenomen.

Voor de verhuurder betekent dit: beoordeel uw eigen behoefte eerlijk voordat u een procedure start. Een concrete en voortdurende situatie, zoals definitieve terugkeer vanuit het buitenland naar Turkije, kan aan deze maatstaf voldoen; “misschien ga ik de woning ooit gebruiken” niet. Het feit dat u nog een andere woning bezit, leidt op zichzelf niet tot afwijzing van de vordering; de rechter beoordeelt al het bewijs in samenhang. Elk bewijsstuk moet uiteindelijk echter antwoord geven op de vraag of de gestelde behoefte werkelijk bestaat.

Wanneer kan de verhuurder een procedure starten en hoe lang is de termijn?

Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet de verhuurder een ontruimingsprocedure wegens eigen gebruik binnen één maand na het einde van de contractuele huurtermijn starten. Deze termijn van één maand is een vervaltermijn; de rechter moet deze termijn dus ambtshalve in acht nemen, ook wanneer de huurder zich er niet op beroept. Een te laat ingestelde procedure wordt afgewezen.

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is de berekening van de termijn anders. Voor die berekening is het verstandig een advocaat te raadplegen.

Er is nog een regel die veel huurders niet kennen. Wanneer de verhuurder de huurder uiterlijk binnen deze termijn van één maand schriftelijk heeft meegedeeld dat hij een procedure zal starten, wordt de termijn voor het instellen van de procedure geacht met één huurjaar te zijn verlengd.

Een schriftelijke kennisgeving vóór het einde van de huurovereenkomst met bijvoorbeeld de boodschap “ik heb de woning nodig, ik ga het contract niet verlengen en ik zal een procedure starten” betekent daarom niet dat de verhuurder na één maand geen procedure meer kan starten. Hij kan dit doen tot het einde van het verlengde huurjaar.

Deze kennisgeving, evenals iedere opzegging van een huurovereenkomst voor woonruimte, moet schriftelijk worden gedaan. Een mondelinge mededeling of een telefoontje met de woorden “vertrek” is juridisch geen geldige kennisgeving. Welke schriftelijke vorm voldoende bewijs oplevert, hangt af van de omstandigheden; een kennisgeving via een notaris is vanuit bewijsrechtelijk oogpunt doorgaans de minst betwiste methode.

De woning is verkocht en de nieuwe eigenaar wil dat ik vertrek

De verkoop van de woning is op zichzelf geen grond voor ontruiming; verkoop staat niet in de wettelijke lijst van gronden. De wet biedt de nieuwe eigenaar echter een afzonderlijke mogelijkheid om ontruiming wegens eigen gebruik te vorderen, met eigen voorwaarden.

Wanneer de nieuwe eigenaar de woning voor zichzelf of voor een van de hierboven genoemde personen nodig heeft, kan hij de huurovereenkomst beëindigen door zes maanden na de verkrijging een procedure te starten, mits hij de huurder binnen één maand na de verkrijging schriftelijk heeft geïnformeerd. Wanneer deze kennisgeving binnen één maand niet wordt gedaan, vervalt deze mogelijkheid.

De nieuwe eigenaar heeft nog een tweede mogelijkheid: hij kan, net als de voormalige eigenaar, wachten tot het einde van de contractuele termijn en vervolgens binnen één maand een ontruimingsprocedure instellen.

In beide gevallen geldt dezelfde eis dat de behoefte werkelijk en noodzakelijk moet zijn. Het enkele feit dat de woning onlangs is gekocht, bewijst de behoefte niet automatisch.

Verplichte stap vóór een rechtszaak: mediation

Sinds 1 september 2023 is in geschillen die voortvloeien uit huurovereenkomsten een verzoek aan een mediator vóór het starten van een rechtszaak een verplichte procesvoorwaarde. Ook een ontruimingsprocedure wegens eigen gebruik valt hieronder.

Wanneer rechtstreeks een procedure wordt gestart zonder eerst mediation te hebben geprobeerd, zal de rechter de zaak op formele gronden afwijzen zonder de inhoud van het geschil te beoordelen.

Voor de verhuurder is de volgorde dus: schriftelijke kennisgeving, mediation, rechtszaak.

De mediator rondt de procedure binnen drie weken na zijn of haar benoeming af; in verplichte gevallen kan deze termijn met maximaal één week worden verlengd. Als de partijen overeenstemming bereiken, hoeft geen procedure te worden gestart. Als zij geen overeenstemming bereiken, stelt de mediator een eindverslag op en wordt de zaak samen met dit verslag bij de Civil Court of Peace (Sulh Hukuk Mahkemesi) aanhangig gemaakt. Voor huurgeschillen is deze rechtbank bevoegd, ongeacht de geldelijke waarde van de vordering.

Voor de verhuurder die aan de termijn van één maand gebonden is, is een belangrijk detail dat vervaltermijnen niet lopen vanaf de dag waarop het verzoek bij het mediationbureau wordt ingediend tot de dag waarop het eindverslag wordt opgesteld. Met andere woorden: de mediationprocedure gaat niet ten koste van de termijn van één maand.

Mediation is voor beide partijen bovendien meer dan alleen een verplichte formaliteit. Zaken zoals extra tijd om te verhuizen, verhuiskosten en de wijze waarop de woning wordt teruggegeven, kunnen daar worden besproken en in een overeenkomst worden vastgelegd. Een goede voorbereiding is in het belang van beide partijen.

De verhuurder heeft mij laten vertrekken en verhuurt de woning daarna aan iemand anders: de driejaarsregel

Dit is een van de minst bekende en tegelijkertijd meest praktisch belangrijke bepalingen van de wet. Wanneer de verhuurder de woning wegens eigen gebruik heeft laten ontruimen, mag hij de woning zonder een gerechtvaardigde reden gedurende drie jaar niet aan iemand anders dan de voormalige huurder verhuren.

Een verhuurder die deze regel schendt, is aan de voormalige huurder een vergoeding verschuldigd van ten minste het bedrag van één jaar huur dat in het laatste huurjaar is betaald. Dat is het wettelijke criterium: geen vast bedrag, maar minimaal één jaar huur.

De wet kent een uitzondering voor een gerechtvaardigde reden. Wanneer de omstandigheden daadwerkelijk veranderen en de verhuurder daardoor zijn plannen serieus moet wijzigen, kan deze uitzondering van toepassing zijn. Wat precies als gerechtvaardigde reden geldt, wordt per geval afzonderlijk beoordeeld.

Voor de verhuurder betekent dit: wanneer de gestelde behoefte slechts een voorwendsel was, kan deze route duur uitpakken. Voor de huurder betekent het: wanneer u ontdekt dat de woning die u wegens eigen gebruik hebt moeten verlaten binnen drie jaar aan iemand anders is verhuurd, kunt u mogelijk aanspraak maken op een schadevergoeding. Voor de wijze waarop en de termijn waarbinnen dit recht moet worden uitgeoefend, is het verstandig een advocaat te raadplegen.

Bij vakantiewoningen en seizoensverhuur geldt een andere regeling

De regels in dit artikel gelden voor huurovereenkomsten voor woonruimte en overdekte bedrijfsruimten. De wet kent echter een uitzondering: deze bepalingen zijn niet van toepassing op onroerend goed dat naar zijn aard bestemd is voor tijdelijk gebruik en dat voor zes maanden of minder wordt verhuurd.

Seizoensgebonden verhuur van vakantiewoningen, die veel voorkomt langs de kust van Bodrum, Marmaris en Fethiye, kan vaak onder deze uitzondering vallen. Of de bescherming uit dit artikel op uw seizoenhuurovereenkomst van toepassing is, hangt af van de duur en het doel van de overeenkomst.

Huurder of verhuurder: een korte checklist

Als u huurder bent:

• U hoeft niet te vertrekken alleen omdat de verhuurder mondeling zegt “vertrek”; in beginsel is een gerechtelijke ontruiming vereist.

• De twee kernvragen zijn of de verhuurder de woning nodig heeft voor een persoon die in de wet wordt genoemd en of die behoefte werkelijk en noodzakelijk is.

• Neem een schriftelijke kennisgeving serieus; de termijn voor het starten van de procedure kan met één huurjaar zijn verlengd.

• Als u wordt uitgenodigd voor mediation, neem dan deel; onderwerpen zoals extra tijd om te verhuizen kunnen daar worden besproken.

• Houd na uw vertrek gedurende drie jaar in de gaten wat er met de woning gebeurt; wanneer deze aan iemand anders wordt verhuurd, kunt u mogelijk aanspraak maken op een vergoeding.

Als u verhuurder bent:

• De behoefte moet betrekking hebben op een persoon uit de wettelijke lijst; voor een broer, zus, neef of nicht bestaat deze grond niet.

• U moet aantonen dat de behoefte werkelijk, duurzaam en noodzakelijk is; “misschien ooit” is niet voldoende.

• De termijn bedraagt één maand en de rechter houdt hier ambtshalve rekening mee; de termijn kan door een schriftelijke kennisgeving worden verlengd.

• Mediation is verplicht vóór het starten van de procedure; wanneer deze stap wordt overgeslagen, wordt de zaak op formele gronden afgewezen.

• Na ontruiming wegens eigen gebruik mag u de woning gedurende drie jaar niet aan iemand anders verhuren; bij overtreding kan een vergoeding van ten minste één jaar huur verschuldigd zijn.

Samenvatting

• Het verstrijken van de huurtermijn is op zichzelf geen grond voor ontruiming; de gronden zijn wettelijk vastgesteld en mogen niet in het nadeel van de huurder worden gewijzigd.

• Ontruiming wegens eigen gebruik kan alleen worden gevorderd voor de verhuurder zelf, zijn echtgenoot of echtgenote, zijn afstammelingen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn of personen jegens wie hij wettelijk onderhoudsplichtig is.

• De behoefte moet werkelijk, oprecht en noodzakelijk zijn; een tijdelijke of nog niet bestaande behoefte is niet voldoende en de bewijslast ligt bij de verhuurder.

• De procedure moet binnen één maand na het einde van de contractuele huurtermijn worden gestart; bij een schriftelijke kennisgeving kan de termijn met één huurjaar worden verlengd.

• Nieuwe eigenaar: schriftelijke kennisgeving binnen één maand na verkrijging en daarna een procedure na zes maanden; of alternatief een procedure binnen één maand na het einde van de contractuele termijn.

• Mediation is verplicht vóór het instellen van de procedure; de bevoegde rechtbank is de Civil Court of Peace (Sulh Hukuk Mahkemesi).

• Na ontruiming wegens eigen gebruik geldt een verbod van drie jaar om de woning aan een ander te verhuren; bij overtreding kan een vergoeding van ten minste één jaar huur worden gevorderd.

• Bij seizoensverhuur van vakantiewoningen van zes maanden of minder, wanneer de woning naar haar aard voor tijdelijk gebruik bestemd is, zijn deze regels niet van toepassing.

Dit artikel is opgesteld op basis van de in Turkije op 22 september 2026 geldende wet- en regelgeving. De tekst is uitsluitend bedoeld voor algemene informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies met betrekking tot een concrete zaak.