Kan een buitenlander die een woning in Turkije koopt een verblijfsvergunning krijgen?

Het korte antwoord is: het kopen van een woning geeft op zichzelf geen recht op een verblijfsvergunning. Het kan echter wel een geldige wettelijke grond vormen om een verblijfsvergunning aan te vragen.

Dat onderscheid is belangrijk. De wet bepaalt niet dat aan buitenlanders die eigenaar zijn van onroerend goed in Turkije een verblijfsvergunning “wordt verleend”, maar dat een verblijfsvergunning “kan worden verleend”. Met andere woorden: het eigendom van een woning geeft u een grond om een aanvraag in te dienen, maar garandeert niet dat de aanvraag wordt goedgekeurd.

Hieronder bespreken we deze ene vraag stap voor stap. We besteden daarnaast bijzondere aandacht aan enkele van de belangrijkste kwesties waarmee buitenlanders die een woning kopen in de regio’s Bodrum, Marmaris en Fethiye in de praktijk te maken krijgen.

Een opmerking over de terminologie: de officiële juridische benaming van het document dat in het dagelijks taalgebruik vaak wordt aangeduid als een “verblijfsvergunning”, is in het Turks “ikamet izni” (verblijfsvergunning). Beide uitdrukkingen verwijzen naar dezelfde juridische status; hieronder gebruiken we de meest passende term afhankelijk van de context.

Waarom is alleen een woning kopen niet voldoende?

Artikel 31 van de Wet inzake vreemdelingen en internationale bescherming (Law on Foreigners and International Protection) somt de categorieën personen op aan wie een verblijfsvergunning voor korte duur kan worden verleend. Subparagraaf (b) noemt “personen die onroerend goed in Turkije bezitten.”

Eigendom van onroerend goed is daarmee een van de wettelijke gronden waarop een aanvraag voor een verblijfsvergunning kan worden gebaseerd. De eigendomsakte vormt het bewijsstuk dat bij de aanvraag wordt ingediend; de akte zelf is geen verblijfsvergunning. De aanvraag wordt afzonderlijk beoordeeld door de bevoegde administratieve autoriteiten.

Ook de duur van de verblijfsvergunning is in hetzelfde artikel beperkt: de vergunning kan telkens worden verleend voor een periode van maximaal twee jaar. Het gaat dus niet om een permanent recht; na het verstrijken van de vergunning moet een verlenging worden aangevraagd wanneer de betrokkene op dezelfde grond in Turkije wil blijven wonen.

Welke woning komt in aanmerking? Geldt dit ook voor grond of bedrijfsruimte?

Nee. In de documentenlijst die door het Directoraat-Generaal voor Migratiebeheer (Directorate General of Migration Management) wordt gebruikt voor aanvragen van een verblijfsvergunning voor korte duur staat uitdrukkelijk dat het onroerend goed een woning moet zijn en door de vreemdeling als woning moet worden gebruikt.

Daaruit volgen twee praktische gevolgen:

• Grond, landbouwgrond, winkels, opslagruimten en kantoren kunnen op deze grond geen basis vormen voor een verblijfsvergunning.

• De woning mag niet worden gebruikt voor verhuur of andere inkomsten genererende doeleinden.

Het tweede punt wordt met name in kustgebieden vaak over het hoofd gezien. Een vakantiewoning wordt gekocht, het grootste deel van het jaar verhuurd en vervolgens wordt op basis van diezelfde woning een verblijfsvergunning aangevraagd. Deze twee vormen van gebruik zijn niet met elkaar verenigbaar.

Artikel 33 van de wet bepaalt dat de verblijfsvergunning kan worden ingetrokken wanneer wordt vastgesteld dat de vergunning wordt gebruikt voor een ander doel dan het doel waarvoor zij is verleend. Het probleem kan zich dus niet alleen bij de aanvraag voordoen, maar ook op een later moment wanneer de woning wordt verhuurd.

Wat is de minimale waarde van de woning?

Volgens de actuele documentvereisten van het Directoraat-Generaal voor Migratiebeheer moet de woning op de datum van verkrijging een waarde hebben van ten minste het equivalent van USD 200.000 in Turkse lira.

Twee punten verdienen bijzondere aandacht.

Ten eerste is de datum van aankoop bepalend. Niet de huidige marktwaarde van de woning is doorslaggevend, maar de waarde op het moment waarop de woning is verkregen.

Ten tweede staat dit bedrag niet rechtstreeks in de wet. In 2024 is aan artikel 31 een bepaling toegevoegd waarbij aan het Ministerie de bevoegdheid is verleend om de aard en waarde van het onroerend goed dat als grond voor een verblijfsvergunning kan dienen, vast te stellen. Omdat deze drempelwaarde door de overheid kan worden bepaald, kan zij worden gewijzigd zonder dat daarvoor noodzakelijkerwijs een wetswijziging nodig is.

Het praktische advies is daarom duidelijk: controleer vóór de aankoop van een woning de actuele drempelwaarde bij het Directoraat-Generaal voor Migratiebeheer of bij het Provinciale Directoraat voor Migratiebeheer waar de woning is gelegen. Neem geen beslissing op basis van een bedrag dat u een jaar geleden op internet hebt gelezen.

Kunnen mijn echtgenoot/echtgenote en mijn kinderen ook op basis van dezelfde woning een aanvraag indienen?

Ja, mits hun namen eveneens in de eigendomsakte zijn opgenomen. De toepasselijke documentvereisten bepalen dat gezinsleden ook op deze grond een aanvraag kunnen indienen wanneer zij mede-eigendom of gezamenlijke eigendom van de woning hebben. In dat geval is naast de eigendomsakte ook een document vereist waaruit de familierelatie blijkt.

Gezinsleden van wie de naam niet in de eigendomsakte staat, kunnen zich niet op deze grond beroepen. Voor hen kan een ander type verblijfsvergunning noodzakelijk zijn.

Een terminologische toelichting: mede-eigendom (paylı mülkiyet) houdt in dat iedere mede-eigenaar een specifiek aandeel heeft dat in de eigendomsakte is vastgelegd, bijvoorbeeld een aandeel van 50%. Gezamenlijke eigendom (elbirliğiyle mülkiyet) betekent daarentegen dat de afzonderlijke aandelen niet zijn vastgesteld en dat het goed gezamenlijk aan de rechthebbenden toebehoort; dit komt met name voor bij erfrechtelijke verkrijging.

Welke documenten zijn vereist?

De vereiste documenten kunnen in grote lijnen in twee groepen worden verdeeld.

Algemene documenten die van alle aanvragers worden verlangd: het aanvraagformulier, een kopie van het paspoort, twee biometrische foto’s, betalingsbewijzen voor de toepasselijke leges en documentkosten, een geldige ziektekostenverzekering, een document of verklaring waaruit blijkt dat de aanvrager beschikt over voldoende en regelmatige financiële middelen gedurende de verblijfsperiode, en een document waaruit het woonadres blijkt. Bij aanvragen tot verlenging of wijziging van de verblijfsstatus is daarnaast een document vereist waaruit het adres in UETS (Nationaal Elektronisch Notificatiesysteem) blijkt.

Aanvullende documenten specifiek voor een verblijfsvergunning op grond van eigendom van onroerend goed:

• Een kopie van de eigendomsakte waaruit blijkt dat de woning aan u toebehoort

• Bij een eerste aanvraag een door de betreffende gemeente afgegeven nummeringsverklaring (numarataj belgesi), waarin het officiële adres van de woning is opgenomen

• Bij een verlengingsaanvraag een verklaring van voortgezet eigendom (tapu devam belgesi) waaruit blijkt dat de woning nog steeds uw eigendom is

• Wanneer de woning door erfenis of schenking is verkregen, daarnaast een actueel taxatierapport van het onroerend goed

Twee termijnen worden vaak over het hoofd gezien: de ziektekostenverzekering moet de volledige aangevraagde verblijfsperiode dekken, en het paspoort moet nog ten minste zestig dagen geldig zijn na het einde van de aangevraagde verblijfsperiode.

Waar wordt de aanvraag ingediend en hoe lang duurt de procedure?

Volgens de algemene wettelijke regel moet een aanvraag voor een verblijfsvergunning worden ingediend bij het Turkse consulaat in het land waarvan de vreemdeling de nationaliteit bezit of waar hij of zij rechtmatig verblijft. In bepaalde gevallen staat de wet ook toe dat een aanvraag bij de provinciale autoriteiten wordt ingediend, maar dit is een uitzondering.

Aanvragen moeten uiterlijk binnen negentig dagen worden afgehandeld.

Aanvragen tot verlenging worden ingediend bij de provinciale autoriteiten. De timing is duidelijk vastgesteld: vanaf zestig dagen vóór het verstrijken van de bestaande vergunning en in ieder geval vóór de vervaldatum.

Ik zal slechts enkele maanden per jaar in Turkije verblijven. Is dat een probleem?

Dit is een van de belangrijkste aandachtspunten voor eigenaren van vakantiewoningen.

Artikel 28 van de wet definieert het begrip “onderbreking van het verblijf”. Met uitzondering van verblijf in het buitenland wegens verplichte openbare dienst, opleiding of medische redenen, wordt afwezigheid uit Turkije van in totaal meer dan zes maanden binnen één jaar, of van in totaal meer dan één jaar binnen de voorafgaande vijf jaar, als een onderbreking beschouwd.

Wanneer sprake is van een onderbreking, worden eerdere verblijfsperioden niet meegerekend. Dit is met name van belang voor rechten waarvoor een onafgebroken verblijfsperiode vereist is.

Een concreet voorbeeld: een van de voorwaarden voor een langdurige verblijfsvergunning is acht jaar ononderbroken verblijf in Turkije. Bij de berekening wordt de helft van de periode met een studentenverblijfsvergunning en de volledige periode met andere verblijfsvergunningen meegerekend. Een eigenaar van onroerend goed die het grootste deel van het jaar in het buitenland verblijft, kan daarom mogelijk niet de vereiste periode van acht jaar opbouwen, ook wanneer de verblijfsvergunning iedere twee jaar wordt verlengd.

Wat gebeurt er als mijn aanvraag wordt afgewezen?

Artikel 33 van de wet bevat de gronden voor weigering, intrekking en niet-verlenging van een verblijfsvergunning, waaronder:

• Het niet voldoen aan een of meer vereiste voorwaarden, of het later wegvallen van een of meer van deze voorwaarden

• De vaststelling dat de verblijfsvergunning wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij is verleend

• Het bestaan van een geldige uitzettingsbeslissing of een inreisverbod ten aanzien van de aanvrager

Bij aanvragen die binnen Turkije zijn ingediend, wordt een beslissing tot afwijzing, niet-verlenging of intrekking betekend aan de vreemdeling, diens wettelijke vertegenwoordiger of diens advocaat. De wet bepaalt bovendien dat in de kennisgeving moet worden vermeld op welke wijze de betrokkene zijn of haar recht om bezwaar te maken of beroep in te stellen kan uitoefenen.

Tegen dergelijke beslissingen kan bij de rechter worden opgekomen. In 2024 is bovendien een afzonderlijke regeling aan de wet toegevoegd met betrekking tot het verloop van deze gerechtelijke procedures.

Is deze verblijfsvergunning ook een werkvergunning of leidt zij tot het Turkse staatsburgerschap?

Nee. Geen van beide.

Een werkvergunning is een afzonderlijke toestemming. De wet bepaalt de verhouding slechts in één richting: een geldige werkvergunning wordt tevens aangemerkt als verblijfsvergunning. Het omgekeerde geldt niet. De Wet inzake de internationale arbeidsmarkt bepaalt uitdrukkelijk dat vreemdelingen die onder deze wet vallen niet in Turkije mogen werken of tewerkgesteld mogen worden zonder een werkvergunning. Ook situaties waarin iemand vanuit Turkije op afstand blijft werken voor een werkgever of onderneming in het land van herkomst kunnen daarom afzonderlijk moeten worden beoordeeld vanuit het immigratie- en arbeidsrecht.

Het Turkse staatsburgerschap is eveneens geregeld in afzonderlijke wetgeving, met eigen voorwaarden en een afzonderlijke aanvraagprocedure. Een verblijfsvergunning op grond van eigendom van onroerend goed leidt niet automatisch tot het verkrijgen van de Turkse nationaliteit.

Nog een belangrijk punt: niet iedere buitenlander mag iedere woning kopen

Nog voordat de kwestie van de verblijfsvergunning aan de orde komt, bestaat er een aanvullende drempel op het niveau van de eigendomsregistratie.

Op grond van artikel 35 van de Kadaster- en Grondboekwet (Land Registry Law) kunnen buitenlandse natuurlijke personen alleen onroerend goed in Turkije verwerven indien zij onderdanen zijn van landen die door de President van de Republiek Türkiye zijn aangewezen. De nationaliteit is dus een doorslaggevende factor.

Daarnaast gelden kwantitatieve beperkingen: het totale oppervlak van de onroerende goederen die door één buitenlandse natuurlijke persoon zijn verworven, mag niet meer bedragen dan 10% van het oppervlak van het betreffende district dat voor particuliere eigendom in aanmerking komt en 30 hectare per persoon in heel Turkije.

Daarnaast gelden beperkingen op basis van de ligging van het onroerend goed. Voor militaire verboden zones, militaire veiligheidszones en strategische gebieden worden de relevante kaarten en coördinaten door de bevoegde ministeries aan de grondboekautoriteiten verstrekt. De eigendomsoverdracht wordt vervolgens aan de hand van deze gegevens uitgevoerd. In kustgebieden kunnen dergelijke beperkingen ertoe leiden dat bepaalde woningen überhaupt niet kunnen worden verkocht.

De juiste volgorde is daarom: eerst moet worden vastgesteld of u de betreffende woning überhaupt mag verwerven; vervolgens moet worden beoordeeld of de aangekochte woning als grondslag voor een verblijfsvergunning kan dienen. Door beide vragen vooraf gezamenlijk te beoordelen, kunnen veel problemen worden voorkomen.

Samenvatting

• Het kopen van een woning verleent niet automatisch een verblijfsvergunning; het vormt wel een wettelijke grond om deze aan te vragen.

• De woning moet een woonbestemming hebben en daadwerkelijk als woning worden gebruikt. Verhuur is niet toegestaan.

• Volgens de huidige criteria van het Directoraat-Generaal voor Migratiebeheer moet de woning op de datum van verkrijging een waarde hebben van ten minste het equivalent van USD 200.000 in Turkse lira. De bevoegdheid om deze drempelwaarde vast te stellen ligt bij het Ministerie; controleer daarom het actuele bedrag vóór de aanvraag.

• Een verblijfsvergunning kan voor maximaal twee jaar per keer worden verleend en moet vervolgens worden verlengd.

• Een afwezigheid uit Turkije van meer dan zes maanden binnen één jaar kan als een onderbreking van het verblijf worden beschouwd.

• Gezinsleden van wie de naam in de eigendomsakte staat, kunnen eveneens op basis van dezelfde woning een aanvraag indienen.

• Een werkvergunning en het Turkse staatsburgerschap zijn afzonderlijke juridische aangelegenheden en volgen niet automatisch uit deze verblijfsvergunning.

• Bij de aankoop van de woning moeten daarnaast de nationaliteit van de koper, de oppervlaktebeperkingen en de beperkingen die verband houden met de locatie worden gecontroleerd.

Dit artikel is opgesteld op basis van de in Turkije op 14 september 2026 geldende wet- en regelgeving. De tekst is uitsluitend bedoeld voor algemene informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies met betrekking tot een concrete zaak.