Mag ik mijn vakantiewoning per dag aan toeristen verhuren? Vergunning en boetes

In Bodrum, Marmaris en Fethiye worden veel vakantiewoningen tijdens de zomermaanden per dag of per week verhuurd. Voor deze vorm van verhuur geldt een afzonderlijke wet: Wet nr. 7464 inzake de verhuur van woonruimten voor toeristische doeleinden en tot wijziging van bepaalde wetten. De in deze wet en de daarop gebaseerde regeling opgenomen regels zijn sinds 1 januari 2024 van kracht.

Het korte antwoord is: ja, u kunt uw vakantiewoning per dag of per week aan toeristen verhuren. Voor iedere verhuur van 100 dagen of minder per keer moet u echter vóór het sluiten van het eerste huurcontract een vergunningscertificaat (izin belgesi) verkrijgen van het Ministerie van Cultuur en Toerisme. Bevindt de woning zich in een appartementencomplex, dan is ook de unanieme toestemming van alle eigenaars van de wooneenheden in het gebouw vereist. Bent u zelf huurder, dan mag u de woning waarin u woont niet aan toeristen onderverhuren. Op verhuur zonder vergunning staat een administratieve boete en wanneer de illegale verhuur voortduurt, loopt de boete verder op.

Welke verhuur vereist een vergunningscertificaat?

De wet definieert “verhuur voor toeristische doeleinden” als het verhuren van een woning voor maximaal 100 dagen, ongeacht het doel. De regeling hanteert dezelfde grens: 100 dagen of minder per afzonderlijke verhuur. Het maakt niet uit of de huurder een Turkse of buitenlandse nationaliteit heeft.

In deze definitie worden twee punten vaak over het hoofd gezien.

Ten eerste kijkt de wet, ondanks het woord “toerisme”, niet naar het doel van de huurder. De definitie spreekt van “ongeacht het doel”. Wanneer u de woning bijvoorbeeld enkele weken verhuurt aan iemand die voor werk naar de regio komt, valt dit net zo goed onder de regeling als wanneer u de woning voor één week aan een vakantieganger verhuurt. Doorslaggevend is de duur, niet het doel.

Ten tweede kijkt de wet bij het begrip “woning” naar de registratie in het Kadaster. Een woning is een zelfstandige eenheid die als woning in het kadaster is geregistreerd of waarvoor een recht van appartementsvorming (kat irtifakı) of appartementsrecht (kat mülkiyeti) voor woondoeleinden is gevestigd.

Het appartementsrecht is de afzonderlijke eigendomsregistratie van een appartement in een voltooid gebouw. Het recht van appartementsvorming is een recht op zelfstandige eenheden in een gebouw dat nog niet is voltooid of gepland is, en dat na voltooiing van het gebouw en het voldoen aan de wettelijke voorwaarden kan worden omgezet in appartementsrecht.

Verhuur voor meer dan 100 dagen per afzonderlijk contract valt buiten het toepassingsgebied van deze wet. Een afzonderlijk huurcontract van meer dan 100 dagen vereist volgens deze wet dus geen vergunningscertificaat.

Kan ik de wet omzeilen door contracten iets langer dan 100 dagen te maken?

De wet heeft ook met deze situatie rekening gehouden. Zelfs wanneer elk afzonderlijk contract langer dan 100 dagen duurt, wordt een persoon die dezelfde woning meer dan vier keer binnen één jaar vanaf de datum van het eerste contract verhuurt, bestraft met een administratieve boete van 1.000.000 Turkse lira, zoals in de wet is bepaald en jaarlijks wordt verhoogd volgens het herwaarderingspercentage.

“Meer dan vier keer” betekent dat de grens wordt overschreden bij het vijfde contract, niet het vierde. Kortdurende verhuur telkens iets langer dan 100 dagen maken is dus geen blijvende oplossing om aan de wet te ontsnappen.

Kan ik als huurder de woning aan toeristen verhuren?

Nee. De wet legt de verplichting om het vergunningscertificaat te verkrijgen bij de verhuurder. De verhuurder is de eigenaar van de woning of degene die een vruchtgebruikrecht of recht van opstal op de woning heeft.

Een vruchtgebruikrecht is het recht om een goed dat aan een ander toebehoort te gebruiken en daarvan de vruchten of voordelen te genieten. Wanneer op de woning een vruchtgebruikrecht of recht van opstal rust, wordt de aanvraag gedaan door de houder van dat recht en niet door de eigenaar.

De wet bevat daarnaast een uitdrukkelijk verbod. Een woning die u voor eigen bewoning hebt gehuurd, mag u niet op uw eigen naam aan toeristen verhuren. Ook iemand die voor korte tijd een woning huurt waarvoor al een vergunning is afgegeven, mag die woning niet aan derden onderverhuren. Voor ieder afzonderlijk contract dat in strijd met deze verboden wordt gesloten, geldt een afzonderlijke administratieve boete.

Kan een makelaar of beheerder van het complex de woning namens mij verhuren?

Volgens de wet moet, wanneer iemand anders dan de verhuurder de verhuur voor toeristische doeleinden uitvoert, de persoon die deze activiteit uitvoert handelen via een reisbureau van groep A. Voor hoogwaardige wooncomplexen bevat de regelgeving daarnaast specifieke bepalingen voor exploitatie- en marketingondernemingen.

Ook iemand die bemiddelt bij de verhuur van een woning zonder vergunningscertificaat, is per contract onderworpen aan een administratieve boete. Een makelaar of beheerder die de verhuur van een woning zonder vergunning faciliteert, kan dus eveneens worden beboet.

Heb ik de toestemming van de buren nodig als ik in een appartementencomplex of wooncomplex woon?

Ja. In een appartementencomplex is dit een verplichte voorwaarde.

Wanneer de woning zich bevindt in een gebouw met meerdere zelfstandige eenheden, moet bij de aanvraag een besluit worden overgelegd dat unaniem door de eigenaars van de wooneenheden in het gebouw is genomen. De regeling verlangt een door een notaris gewaarmerkte kopie van dit besluit en vereist unanimiteit van de eigenaars van alle zelfstandige eenheden met woonbestemming in het gebouw. Wanneer ook maar één eigenaar geen toestemming geeft, is niet aan deze voorwaarde voldaan.

Voor wooncomplexen die uit meerdere gebouwen bestaan, geldt een vereenvoudiging. Unanimiteit is niet vereist in het hele complex, maar alleen in het gebouw waar de betreffende woning zich bevindt. Wanneer het document wordt afgegeven, wordt een kopie ervan aan het beheer van het complex verstrekt.

In een gebouw met meer dan drie zelfstandige eenheden kan voor dezelfde persoon een vergunningscertificaat worden verleend voor maximaal 25% van de eenheden. Wanneer voor dezelfde persoon in hetzelfde gebouw vergunning wordt gevraagd voor meer dan vijf woningen, is bovendien een vergunning voor het openen en exploiteren van een onderneming vereist. Voor iemand die slechts één vakantiewoning bezit, zijn deze grenzen meestal niet relevant.

Voor een vrijstaande woning geldt een andere regeling. Volgens de verordening gelden de unanimiteitsvereiste en de grens van 25% niet voor aanvragen met betrekking tot vrijstaande woningen. De verordening definieert echter niet precies wat onder een “vrijstaande woning” moet worden verstaan. Daardoor is het niet automatisch duidelijk of bijvoorbeeld een villa binnen een wooncomplex als vrijstaand geldt. Bevindt uw woning zich in een dergelijk complex, dan is het verstandig vóór de aanvraag informatie in te winnen bij het Provinciale Directoraat voor Cultuur en Toerisme.

Wat moet er in de woning aanwezig zijn?

De regeling schrijft voor wat aanwezig moet zijn in een woning waarvoor een vergunningscertificaat wordt afgegeven:

• ten minste één bed, een toilet en badkamer, een leefruimte en een keuken;

• warm en koud water; per persoon kussens, lakens, dekens of dekbedden en gezichts- en badhanddoeken;

• indien van toepassing, een informatiekaart met de regels van het complex of gebouw en de vluchtwegen;

• chemische brandblussers en rookmelders in alle ruimten behalve de badkamer en het toilet;

• meubilair, voorzieningen en apparatuur moeten schoon, onderhouden en goed functionerend zijn.

Ook voor de maximale capaciteit geldt een berekening. Elke slaapkamer telt voor twee personen en daar mogen maximaal twee extra personen bij worden opgeteld. Een vakantiewoning met drie slaapkamers kan bijvoorbeeld maximaal acht personen huisvesten. Ongeacht het aantal kamers mogen in één woning maximaal twaalf personen verblijven, kinderen jonger dan drie jaar niet meegerekend.

Wanneer niet de gehele woning maar slechts een gedeelte wordt verhuurd, gelden twee regels. Voor één of meer kamers van de woning waarin de eigenaar zelf woont, kan geen vergunningscertificaat worden afgegeven. De kamers van een woning waarvoor al een vergunning bestaat, mogen ook niet afzonderlijk aan verschillende personen worden verhuurd op basis van afzonderlijke contracten.

Hoe wordt de aanvraag ingediend en welke documenten zijn vereist?

De aanvraag kan uitsluitend via e-Devlet, het Turkse elektronische overheidsportaal, worden ingediend. De dienst heet “Aanvraag voor een vergunningscertificaat voor een woning die voor toeristische doeleinden wordt verhuurd” en wordt aangeboden door het Ministerie van Cultuur en Toerisme. Volgens de regeling worden papieren aanvragen die buiten e-Devlet worden ingediend zonder inhoudelijke behandeling aan de aanvrager teruggestuurd.

Het proces verloopt als volgt:

1. Controleer de eigendomsregistratie. De woning moet in het Kadaster als woning geregistreerd staan. Bij de aanvraag wordt een actuele eigendomsregistratie gevoegd.

2. Is de woning gemeenschappelijk eigendom, verkrijg dan de benodigde toestemming van de andere eigenaars. Bij mede-eigendom, waarbij de aandelen van iedere eigenaar afzonderlijk in het Kadaster zijn vermeld, is de toestemming nodig van de eigenaars die de vereiste meerderheid van aandelen en mede-eigenaars vertegenwoordigen. Bij gezamenlijke eigendom zonder afzonderlijk bepaalde aandelen, die het vaakst bij nalatenschappen voorkomt, is de toestemming van alle eigenaars vereist.

3. Bevindt de woning zich in een appartementencomplex, laat dan het unanieme besluit van de eigenaars van de wooneenheden door een notaris waarmerken.

4. Bereid de identiteitsdocumenten voor. Turkse staatsburgers dienen een kopie van hun identiteitskaart of bevolkingsdocument in. Buitenlandse eigenaars kunnen een aanvraag indienen met een kopie van hun paspoort en een vreemdelingennummer of fiscaal identificatienummer.

5. Wanneer iemand anders de aanvraag indient, is een notarieel opgestelde volmacht vereist.

6. Bereid de woning voor volgens de hierboven genoemde vereisten. Nadat het vergunningscertificaat is afgegeven, vindt een controle ter plaatse plaats.

De tarieven voor het vergunningscertificaat en het officiële bord worden door het Ministerie vastgesteld. Deze tarieven kunnen wijzigen; controleer de actuele bedragen vóór de aanvraag bij het Provinciale Directoraat voor Cultuur en Toerisme.

Hoe lang duurt de aanvraagprocedure?

De aanvraag wordt behandeld door het Provinciale Directoraat voor Cultuur en Toerisme van de provincie waar de woning zich bevindt. Volgens de regeling moeten aanvragen binnen 60 dagen worden afgehandeld. Wanneer een vergunning wordt afgegeven, vindt binnen 30 dagen een controle ter plaatse plaats. Wanneer daarbij tekortkomingen worden vastgesteld, krijgt de aanvrager 15 dagen om deze te herstellen.

Aanvragen met onvolledige of ongeschikte documenten worden afgewezen, onder vermelding van de reden.

Waar moet ik na afgifte van het vergunningscertificaat op letten?

Een vergunning is geen document dat eenmaal wordt verkregen en vervolgens vergeten kan worden. Na afgifte ontstaan verschillende voortdurende verplichtingen.

Bord

Het bord is een officieel door het Ministerie vervaardigd bord met de vermelding “Woning verhuurd voor toeristische doeleinden” en de gegevens van het vergunningscertificaat. Het moet bij de ingang van de woning worden aangebracht.

Advertenties

Het nummer van het vergunningscertificaat moet duidelijk leesbaar worden vermeld in ieder medium waarin de woning wordt aangeprezen. De advertentie moet de locatie, capaciteit, kamer- en uitrustingsgegevens, de regels van het complex of gebouw en de in- en uitchecktijden bevatten.

Identiteitsmelding

Op woningen met een vergunning is de Wet inzake identiteitsmelding van toepassing. De vergunninghouder is verantwoordelijk voor de identiteitsmelding van de gasten. Ook de verplichtingen inzake de bescherming van persoonsgegevens rusten op de vergunninghouder.

Schoonmaak en regels

Bij iedere wisseling van gasten moet de woning worden schoongemaakt en onderhouden. De regels van het complex of gebouw moeten schriftelijk of online aan de gasten worden meegedeeld.

Controles

Woningen met een vergunningscertificaat worden ten minste eenmaal per twee jaar vanaf de datum van afgifte gecontroleerd. Eerst vindt een documentencontrole plaats; wanneer documenten onvolledig zijn, krijgt de vergunninghouder 30 dagen om de tekortkomingen te herstellen.

Ook niet-naleving van deze verplichtingen kan worden bestraft. Wanneer het verplichte bord niet wordt aangebracht, wordt een administratieve boete opgelegd en krijgt de vergunninghouder 15 dagen om het bord alsnog aan te brengen. Wanneer dit binnen die termijn niet gebeurt, wordt een administratieve boete van 500.000 Turkse lira opgelegd.

Misleidende reclame en het toestaan van gebruik gedurende een kortere periode dan in het huurcontract is vermeld, zijn afzonderlijke overtredingen met afzonderlijke boetes. Ook het niet binnen 30 dagen verstrekken van de door het Ministerie gevraagde informatie en documenten is strafbaar.

Wanneer bij een controle vastgestelde overtredingen niet binnen de gestelde termijnen worden hersteld, wordt het vergunningscertificaat ingetrokken. Ook na intrekking blijven de contractuele rechten van gasten die op dat moment een lopend contract hebben bestaan tot het einde van de overeengekomen contractduur.

Wat gebeurt er als ik de woning zonder vergunning verhuur?

De wet kent een geleidelijk oplopend sanctiesysteem voor verhuur zonder vergunning. De onderstaande bedragen zijn de bedragen die in de wet worden genoemd en die jaarlijks volgens het herwaarderingspercentage worden verhoogd:

• Bij de eerste vaststelling wordt voor iedere verhuurde woning een administratieve boete van 100.000 Turkse lira opgelegd en krijgt de verhuurder 15 dagen om een vergunning te verkrijgen.

• Als de verhuur zonder vergunning na deze termijn doorgaat, bedraagt de boete 500.000 Turkse lira en wordt opnieuw een termijn van 15 dagen verleend.

• Wanneer de overtreding daarna nog steeds voortduurt, bedraagt de boete 1.000.000 Turkse lira.

• Een huurder die de woning die hij voor eigen bewoning heeft gehuurd aan toeristen verhuurt, en iemand die bemiddelt bij de verhuur van een woning zonder vergunning, krijgen elk een boete van 100.000 Turkse lira per contract.

Volgens de Wet inzake overtredingen (Kabahatler Kanunu) worden administratieve boetes vanaf het begin van ieder kalenderjaar verhoogd volgens het toepasselijke herwaarderingspercentage. De boete die vandaag wordt opgelegd kan daarom afwijken van het bedrag dat in de wet staat. Bereken het actuele bedrag niet alleen op basis van het wettelijke bedrag; laat het bevestigen door de bevoegde instantie.

Sancties met betrekking tot verhuur zonder vergunning worden in beginsel opgelegd door de hoogste lokale bestuurlijke autoriteit van de plaats waar de woning zich bevindt: op districtsniveau door de Kaymakam en op provinciaal niveau door de Valide. Sancties tegen vergunninghouders en andere sancties die volgens de wet aan het Ministerie zijn voorbehouden, worden door het Ministerie opgelegd.

De wet is ook van toepassing op advertentiesites en accommod platforms. Een “intermediaire dienstverlener”, oftewel een platform dat het online aanbieden en verhuren van woningen mogelijk maakt, kan per woning worden beboet wanneer het ondanks een waarschuwing van het Ministerie een advertentie voor een woning zonder vergunning niet binnen 24 uur verwijdert. Daarnaast kan worden besloten tot verwijdering van de inhoud of blokkering van toegang daartoe. Een advertentie voor een woning zonder vergunning kan op deze manier van het platform worden verwijderd.

Hoeveel tijd heb ik na ontvangst van een boete voor betaling en bezwaar?

Wet nr. 7464 bevat geen afzonderlijke betalingstermijn of bijzondere beroepsprocedure voor boetes die aan verhuurders, huurders en tussenpersonen worden opgelegd. Daarom zijn de algemene bepalingen van de Wet inzake overtredingen van toepassing.

Wanneer u de boete binnen één maand vanaf de datum waarop de beslissing aan u is betekend betaalt, krijgt u 25% korting. Wanneer u de beslissing wilt aanvechten, kunt u uiterlijk binnen 15 dagen vanaf de datum van betekening een verzoek indienen bij de Sulh Ceza Mahkemesi, de Turkse rechtbank voor strafzaken in vredesverband.

Voor deze procedure zijn geen griffierechten verschuldigd. Wanneer het verzoek niet tijdig wordt ingediend, wordt de boete definitief. Betaling van de boete tegen het gereduceerde bedrag neemt uw recht om de beslissing bij de rechter aan te vechten niet weg.

Samenvatting

• Voor iedere verhuur van 100 dagen of minder per keer is vóór het eerste huurcontract een vergunningscertificaat verplicht. Het doel van de huurder is niet relevant.

• Contracten van meer dan 100 dagen vallen buiten de wet; wie dezelfde woning echter meer dan vier keer in één jaar op deze wijze verhuurt, kan eveneens worden beboet.

• De aanvraag wordt gedaan door de eigenaar of de houder van een vruchtgebruikrecht of recht van opstal. Een huurder mag de woning waarin hij zelf woont niet aan toeristen verhuren.

• In een appartementencomplex is een door een notaris gewaarmerkt unaniem besluit van de eigenaars van de wooneenheden vereist. In een wooncomplex wordt alleen het gebouw waarin de woning zich bevindt in aanmerking genomen; voor vrijstaande woningen geldt deze voorwaarde niet.

• De aanvraag wordt uitsluitend via e-Devlet ingediend en moet binnen 60 dagen worden afgehandeld.

• In de woning moeten brandblussers en rookmelders aanwezig zijn. Er mogen maximaal twaalf personen verblijven, kinderen jonger dan drie jaar niet meegerekend.

• Na afgifte van het vergunningscertificaat moet het officiële bord worden aangebracht, moet het vergunningsnummer in advertenties worden vermeld en moeten gasten worden geregistreerd.

• Bij verhuur zonder vergunning loopt de boete stapsgewijs op. De in de wet genoemde bedragen worden jaarlijks verhoogd volgens het herwaarderingspercentage; het actuele bedrag moet bij de bevoegde instantie worden gecontroleerd.

• Tegen de boete kan binnen 15 dagen na betekening een verzoek worden ingediend bij de Sulh Ceza Mahkemesi; bij betaling binnen één maand wordt een korting van 25% toegepast.

Dit artikel is opgesteld op basis van de in Turkije op 1 oktober 2026 geldende wet- en regelgeving. De tekst is uitsluitend bedoeld voor algemene informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies met betrekking tot een concrete zaak.