Wat gebeurt er als broers en zussen het niet eens raken over de verdeling van een geërfde woning?

Kort antwoord: een geërfde woning blijft niet voor onbepaalde tijd in gemeenschappelijke eigendom enkel omdat een van de erfgenamen niet wil verdelen. De wet geeft iedere erfgenaam het recht om op elk moment de verdeling van de nalatenschap te vragen. Als de erfgenamen geen akkoord bereiken, wordt de verdeling uitgevoerd door de Turkse burgerlijke vrederechter (Sulh Hukuk Mahkemesi). Als dat mogelijk is, verdeelt de rechtbank het goed in natura; als dat niet mogelijk is, beveelt de rechtbank de verkoop en wordt de opbrengst verdeeld.

Voordat deze procedure wordt opgestart, zijn twee zaken belangrijk. Ten eerste moet vóór het instellen van een vordering verplicht een beroep worden gedaan op een bemiddelaar. Ten tweede kunnen de erfgenamen in elke fase onderling een akkoord bereiken over de verdeling.

Hieronder wordt de kwestie stap voor stap toegelicht: aan wie de woning momenteel toebehoort, wat één erfgenaam zelfstandig kan doen, hoe een akkoord tot stand kan komen en wat de rechtbank beslist als er geen akkoord wordt bereikt.

Aan wie behoort de woning toe die we van onze vader hebben geërfd?

Wanneer er meerdere erfgenamen zijn, ontstaat door de overgang van de nalatenschap een erfgenamenverband. Het Turkse recht noemt dit miras ortaklığı. Dit verband blijft bestaan totdat de nalatenschap wordt verdeeld.

Het erfgenamenverband omvat niet alleen de woning, maar de volledige nalatenschap. De nalatenschap bestaat uit alle goederen, rechten en schulden die de overledene heeft achtergelaten. De woning, bankrekeningen, voertuigen en schulden maken daar allemaal deel van uit.

De erfgenamen bezitten de nalatenschap in gemeenschappelijke eigendom zonder bepaalde aandelen (elbirliği mülkiyeti). Bij deze vorm van eigendom heeft geen enkele erfgenaam een afzonderlijk toegewezen aandeel in een specifiek goed; de rechten van iedere erfgenaam strekken zich uit tot de nalatenschap als geheel. Eenvoudig gezegd: geen enkele kamer of een bepaald percentage van de woning behoort exclusief toe aan één broer of zus. De woning behoort gezamenlijk toe aan alle erfgenamen.

Dat betekent niet dat de broers en zussen geen erfdeel hebben. Ze hebben wel degelijk een erfdeel, waarmee bij de verdeling rekening wordt gehouden. Wat bij deze vorm van gemeenschappelijke eigendom ontbreekt, is de toewijzing van dat erfdeel aan een specifiek gedeelte van de woning.

Kan één broer of zus de woning alleen verkopen?

Nee. De erfgenamen moeten gezamenlijk beschikken over de rechten die tot de nalatenschap behoren. Een beschikkingshandeling is een handeling die de juridische toestand van een goed wijzigt, zoals de verkoop van de woning. Bij gemeenschappelijke eigendom zonder bepaalde aandelen is voor beheers- en beschikkingshandelingen in principe eenparigheid vereist, tenzij de wet of een overeenkomst anders bepaalt.

De conclusie is duidelijk: alle erfgenamen moeten gezamenlijk beslissen om de woning te verkopen. Als één broer of zus wil verkopen en een andere niet, kan de woning niet via deze weg worden verkocht.

Als de erfgenamen geen gezamenlijke beslissing kunnen nemen, voorziet de wet in een tussenoplossing. Op verzoek van een van de erfgenamen kan de burgerlijke vrederechter een vertegenwoordiger van het erfgenamenverband aanstellen totdat de verdeling plaatsvindt. Die vertegenwoordiger handelt namens het erfgenamenverband.

Dezelfde regel werkt ook in omgekeerde richting. Een broer of zus die niet wil verkopen, kan de anderen niet voor onbepaalde tijd verplichten om de woning gezamenlijk in eigendom te houden.

Kan de woning onverdeeld blijven als mijn broer of zus bezwaar maakt?

Nee. Artikel 642, eerste lid, van het Turkse Burgerlijk Wetboek (Türk Medeni Kanunu, TMK) bepaalt:

“Voor zover een erfgenaam niet op grond van een overeenkomst of de wet verplicht is de gemeenschap in stand te houden, kan iedere erfgenaam op elk moment de verdeling van de nalatenschap vragen.”

Deze bepaling bevat twee belangrijke elementen.

De woorden ‘op elk moment’. De wet stelt geen termijn vast waarbinnen de verdeling moet worden gevraagd. Of er sinds het overlijden slechts korte tijd of al vele jaren zijn verstreken, iedere erfgenaam kan de verdeling van de nalatenschap verlangen.

De uitzondering. Dit recht is beperkt wanneer een erfgenaam op grond van een overeenkomst of de wet verplicht is de gemeenschap in stand te houden. Als een dergelijke verplichting niet bestaat, kan het bezwaar van een broer of zus de verdeling niet voor onbepaalde tijd tegenhouden.

De wet biedt ook de mogelijkheid om de verdeling uit te stellen. Als een onmiddellijke verdeling de waarde van een goed of van de nalatenschap aanzienlijk zou verminderen, kan de rechter van de burgerlijke vrederechter op verzoek van een erfgenaam beslissen om de verdeling uit te stellen. De wet bepaalt geen vaste termijn voor dit uitstel. Uitstel betekent niet dat het recht op verdeling vervalt.

Is het mogelijk om de nalatenschap onderling te verdelen zonder naar de rechtbank te gaan?

Ja. De wet biedt de erfgenamen verschillende mogelijkheden.

Overeenkomst tot verdeling van de nalatenschap. De erfgenamen kunnen onderling afspreken wie welke goederen ontvangt. Een dergelijke overeenkomst is bindend voor de erfgenamen.

Een overeenkomst tot verdeling van de nalatenschap tussen erfgenamen moet schriftelijk worden opgesteld om geldig te zijn. Situaties waarin de verdeling feitelijk al is uitgevoerd en de erfgenamen de aan hen toegewezen goederen hebben ontvangen, moeten echter afzonderlijk worden beoordeeld. Om het risico op latere geschillen te beperken, is het het veiligst om de verdeling in een schriftelijke overeenkomst vast te leggen.

Overgaan naar mede-eigendom met bepaalde aandelen. Via een overeenkomst tot verdeling kunnen de erfgenamen de bestaande gemeenschappelijke eigendom zonder bepaalde aandelen omzetten in mede-eigendom met bepaalde aandelen (paylı mülkiyet), in verhouding tot hun erfdeel (TMK, artikel 676). In dat geval wordt het concrete aandeel van iedere broer of zus in het kadaster vermeld. Bij drie erfgenamen wordt bijvoorbeeld het aandeel van ieder afzonderlijk geregistreerd.

Ook bij mede-eigendom met bepaalde aandelen kan iedere mede-eigenaar in principe de verdeling van het goed vragen. Deze mogelijkheid sluit latere meningsverschillen dus niet uit, maar maakt het aandeel van iedere erfgenaam wel duidelijk in het kadaster.

Kan het erfdeel aan een broer of zus worden overgedragen? Ja. Een erfgenaam kan zijn of haar erfdeel aan een andere erfgenaam overdragen. Een dergelijke overeenkomst tussen erfgenamen moet schriftelijk worden opgesteld om geldig te zijn.

Opmerking: het gaat hier om de overdracht van een erfdeel in een nalatenschap die nog niet is verdeeld. Dit mag niet worden verward met de overdracht van een afzonderlijk eigendomsaandeel in een specifiek onroerend goed. De vormvereisten en rechtsgevolgen hangen af van de omvang van de overdracht en van de bestaande eigendomssituatie van het onroerend goed.

Het erfdeel overdragen aan een buitenstaander. Een erfgenaam kan ook met een derde een overeenkomst sluiten over zijn of haar erfdeel. Deze overeenkomst moet notarieel worden verleden. De derde mag echter niet deelnemen aan de verdeling van de nalatenschap. Hij of zij kan alleen eisen dat het aandeel dat na de verdeling aan de betrokken erfgenaam toekomt, aan hem of haar wordt overgedragen. Een buitenstaander kan dus niet door het verwerven van een erfdeel in de plaats treden van een broer of zus en zelf deelnemen aan de verdeling.

Bij het sluiten van een overeenkomst moet ook rekening worden gehouden met de schulden. Iedere erfgenaam kan eisen dat de schulden van de nalatenschap vóór de verdeling worden betaald of gewaarborgd.

Is bemiddeling verplicht voordat een vordering wordt ingesteld?

Ja. Volgens artikel 18/B van de Turkse wet inzake bemiddeling bij burgerlijke geschillen is een voorafgaande aanvraag bij een bemiddelaar verplicht bij geschillen over de verdeling van roerende en onroerende goederen en over de beëindiging van mede-eigendom.

Een ontvankelijkheidsvoorwaarde is een vereiste waaraan moet zijn voldaan voordat een rechtbank de zaak kan behandelen.

In de praktijk betekent dit dat broers en zussen die het niet eens zijn over de verdeling van een geërfde woning niet onmiddellijk naar de rechtbank kunnen stappen. Eerst moeten ze een beroep doen op een bemiddelaar. Een bemiddelaar is een onpartijdige persoon die de gesprekken tussen de partijen begeleidt.

Als de partijen tijdens de bemiddeling een akkoord bereiken, zijn nog twee stappen nodig.

• Voor de bemiddelingsovereenkomst moet een uitvoerbaarheidsverklaring worden verkregen. Dit is een rechterlijke bevestiging die het mogelijk maakt de overeenkomst gedwongen ten uitvoer te leggen. Voor overeenkomsten over onroerende goederen wordt de verklaring aangevraagd bij de burgerlijke vrederechter van de plaats waar het goed gelegen is. De rechtbank onderzoekt de inhoud van de overeenkomst en gaat na of de wettelijke beperkingen voor het onroerend goed zijn nageleefd.

• Als de overeenkomst bepaalt dat de woning aan één broer of zus wordt overgedragen, kan na het verkrijgen van de uitvoerbaarheidsverklaring een registratie bij het kadaster worden aangevraagd. Na de nodige controles voert het kadaster de registratie uit zonder dat nog een afzonderlijke officiële akte moet worden opgesteld. Registratie betekent dat de wijziging in het kadaster wordt opgenomen.

Geen akkoord: de vordering tot beëindiging van de mede-eigendom

Als ook tijdens de bemiddeling geen akkoord wordt bereikt, volgt de gerechtelijke procedure. Deze vordering wordt in het Turkse recht de vordering tot beëindiging van de mede-eigendom (ortaklığın giderilmesi davası) genoemd. De vroegere benaming is izale-i şuyu, die in de praktijk nog steeds wordt gebruikt. De vordering heeft tot doel het gemeenschappelijk goed te verdelen of te verkopen en de opbrengst onder de gerechtigden te verdelen.

De burgerlijke vrederechter is bevoegd om deze vordering te behandelen. Artikel 4 van het Turkse Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wijst vorderingen tot verdeling en beëindiging van mede-eigendom toe aan de burgerlijke vrederechter, ongeacht de waarde van de woning. De bevoegde rechtbank verandert dus niet naargelang de woning veel of weinig waard is.

Hoe verdeelt de rechtbank de woning?

De wet legt een bepaalde volgorde vast.

Eerst: verdeling in natura. Iedere erfgenaam kan vragen om bepaalde goederen uit de nalatenschap in natura te verdelen of, als dat niet mogelijk is, via een verkoop. Verdeling in natura betekent dat het goed zelf, voor zover mogelijk, wordt verdeeld en dat de ontstane delen aan de mede-eigenaars worden toegewezen.

De volledige woning toewijzen aan één broer of zus. De rechter houdt rekening met de nalatenschap als geheel en met de goederen die daarvan deel uitmaken. Indien mogelijk wordt ieder onroerend goed volledig aan één erfgenaam toegewezen. Waardeverschillen tussen de onroerende goederen die aan de erfgenamen worden toegewezen, worden gecompenseerd door een geldelijke vergoeding, zodat hun erfdelen met elkaar in overeenstemming worden gebracht. De wet gebruikt uitdrukkelijk de woorden ‘indien mogelijk’; de volledige woning aan één erfgenaam toewijzen is niet in elk dossier haalbaar.

Verkoop als verdeling niet mogelijk is. Als verdeling gelet op de omstandigheden niet geschikt wordt geacht, en in het bijzonder als het goed niet kan worden verdeeld zonder een aanzienlijk waardeverlies, beveelt de rechtbank een openbare verkoop bij opbod. Een verkoop waarbij uitsluitend de broers en zussen kunnen bieden, is alleen mogelijk als alle mede-eigenaars daarmee instemmen. Als één erfgenaam niet akkoord gaat, wordt de verkoop openbaar gehouden.

Of een appartement, een woning met tuin of een vakantiewoning met een groot terrein in Bodrum, Marmaris of Fethiye kan worden verdeeld, heeft niet altijd hetzelfde antwoord. De rechtbank beoordeelt dit op basis van de concrete omstandigheden van het geval.

Hoe verloopt de verkoop? Als verkoop noodzakelijk is, stelt de rechter een persoon aan die de verkoop uitvoert. De verkoop van het onroerend goed gebeurt volgens de bepalingen van de Turkse Wet inzake executie en faillissement. De opbrengst wordt vervolgens verdeeld.

Opmerking: de verdelingsmethode die de rechtbank toepast, kan verschillen naargelang het verzoek betrekking heeft op de verdeling van de volledige nalatenschap of op de beëindiging van mede-eigendom van één specifiek onroerend goed. Voor de verdeling van een nalatenschap gelden de bijzondere regels van artikel 642 van het Turkse Burgerlijk Wetboek; voor de beëindiging van mede-eigendom zijn de relevante bepalingen over gemeenschappelijke eigendom van toepassing.

Krijgen alle broers en zussen een gelijk aandeel?

Niet noodzakelijk. De wet bepaalt dat de erfgenamen bij de verdeling gelijke rechten hebben op alle goederen van de nalatenschap. Dit betekent niet dat iedere broer of zus hetzelfde percentage ontvangt. Het betekent dat iedere erfgenaam een gelijk recht heeft om aan de verdeling deel te nemen. Hoeveel ieder ontvangt, wordt bepaald door zijn of haar erfdeel.

Wat als de woning nog niet op naam van de erfgenamen in het kadaster staat?

De registratie van de overgang van de nalatenschap (intikal) houdt in dat de registratie van de overleden eigenaar in het kadaster wordt aangepast en de namen van de erfgenamen worden opgenomen. Daarvoor is doorgaans eerst een attest van erfopvolging nodig. Dit document wordt in Turkije veraset ilamı genoemd en vermeldt wie de erfgenamen zijn. Het kan worden verkregen bij de burgerlijke vrederechter of bij een notaris.

Dat de overgang nog niet is geregistreerd, betekent niet dat de broers en zussen geen erfgenamen zijn. Het erfgenamenverband ontstaat door de overgang van de nalatenschap. De registratie legt die juridische situatie vast in het kadaster.

Aanvullend artikel 1 van de Turkse Kadasterwet bevat hierover een bijzondere regel. Als de overgang van de nalatenschap niet binnen twee jaar vanaf de datum van overlijden in het kadaster wordt geregistreerd, kan het kadaster zich tot de rechterlijke instanties wenden om een attest van erfopvolging te verkrijgen. Vervolgens registreert het de woning als gemeenschappelijke eigendom zonder bepaalde aandelen.

Deze aanvragen zijn vrijgesteld van alle kosten, belastingen, heffingen en rechten. Deze vrijstelling geldt voor aanvragen die het kadaster zelf indient. Voor registratieaanvragen die door de erfgenamen zelf worden ingediend, voorziet de wet niet in dezelfde vrijstelling. De actuele kosten moeten vóór de procedure bij het kadaster worden nagevraagd.

Stap voor stap: wat moeten broers en zussen doen als ze het niet eens raken?

1. Een attest van erfopvolging verkrijgen. Dit wordt afgegeven door de burgerlijke vrederechter of een notaris.

2. Het kadaster controleren. Ga na of de overgang van de nalatenschap is geregistreerd en op wiens naam de woning staat.

3. De schulden bespreken. Iedere erfgenaam kan eisen dat de schulden van de nalatenschap vóór de verdeling worden betaald of gewaarborgd.

4. Proberen een akkoord te bereiken. Mogelijkheden zijn een schriftelijke overeenkomst tot verdeling, een omzetting naar mede-eigendom met bepaalde aandelen of de schriftelijke overdracht van een erfdeel aan een broer of zus.

5. Als er geen akkoord is, bemiddeling aanvragen. Deze stap is verplicht vóór het instellen van een vordering.

6. Als de bemiddeling tot een akkoord leidt, een uitvoerbaarheidsverklaring verkrijgen en waar nodig de registratie bij het kadaster aanvragen.

7. Als geen akkoord wordt bereikt, een vordering tot beëindiging van de mede-eigendom instellen bij de burgerlijke vrederechter. De rechtbank onderzoekt eerst of verdeling in natura mogelijk is; zo niet, beveelt ze de verkoop.

Samenvatting

• Als er meerdere erfgenamen zijn, blijft de woning tot aan de verdeling in gemeenschappelijke eigendom zonder bepaalde aandelen. Geen enkele erfgenaam heeft een afzonderlijk toegewezen aandeel in de woning.

• Alle erfgenamen moeten akkoord gaan met de verkoop van de woning. Eén broer of zus kan de woning niet alleen verkopen.

• Iedere erfgenaam kan op elk moment de verdeling vragen. Een erfgenaam die niet akkoord gaat, kan de verdeling niet voor onbepaalde tijd tegenhouden.

• Als een onmiddellijke verdeling de waarde van het goed aanzienlijk zou verminderen, kan de rechter de verdeling uitstellen.

• De erfgenamen kunnen de nalatenschap verdelen via een schriftelijke overeenkomst, overgaan naar mede-eigendom met bepaalde aandelen of een erfdeel aan een broer of zus overdragen.

• Een derde die een erfdeel verwerft, mag niet deelnemen aan de verdeling.

• Vóór het instellen van een vordering moet verplicht een beroep worden gedaan op een bemiddelaar.

• De zaak wordt behandeld door de burgerlijke vrederechter. Indien mogelijk verdeelt de rechtbank het goed in natura; anders beveelt ze een openbare verkoop bij opbod.

• Als de overgang van de nalatenschap niet binnen twee jaar vanaf de datum van overlijden wordt geregistreerd, kan het kadaster de woning als gemeenschappelijke eigendom zonder bepaalde aandelen registreren.

Dit artikel is opgesteld op basis van de wetgeving die van kracht was op 21 oktober 2026.

Deze tekst is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen juridisch advies over een concreet geval.