Может ли иностранец, купивший недвижимость в Турции, получить вид на жительство?

Краткий ответ: сама по себе покупка недвижимости не предоставляет вид на жительство. Однако она является законным основанием для подачи заявления на получение вида на жительство.

Это различие имеет принципиальное значение. Закон не предусматривает, что иностранцам, владеющим недвижимостью в Турции, вид на жительство «предоставляется»; он предусматривает, что вид на жительство «может быть предоставлен». Иными словами, право собственности на недвижимость дает право обратиться с заявлением, но не гарантирует положительный результат.

Ниже мы подробно рассмотрим этот вопрос поэтапно. Отдельно мы также остановимся на некоторых наиболее распространенных вопросах, с которыми сталкиваются иностранцы, приобретающие недвижимость в районах Бодрума, Мармариса и Фетхие.

Примечание по терминологии: официальным юридическим наименованием документа, который в повседневной речи обычно называют «разрешением на проживание», является «ikamet izni» (вид на жительство). Оба выражения обозначают один и тот же правовой статус; ниже мы используем соответствующий термин в зависимости от контекста.

Почему одной покупки недвижимости недостаточно?

Статья 31 Закона об иностранцах и международной защите перечисляет категории лиц, которым может быть выдан краткосрочный вид на жительство. В подпункте (b) данной статьи указаны «лица, владеющие недвижимым имуществом в Турции».

Таким образом, владение недвижимостью является одним из предусмотренных законом оснований для подачи заявления на получение вида на жительство. Правоустанавливающий документ на недвижимость является подтверждающим документом, прилагаемым к заявлению; сам по себе он не является видом на жительство. Каждое заявление подлежит отдельной оценке компетентным административным органом.

Та же статья ограничивает и срок действия разрешения: вид на жительство может выдаваться на срок до двух лет за один раз. Следовательно, речь не идет о бессрочном праве; по истечении срока действия разрешение необходимо продлевать, если лицо желает продолжать проживать в Турции на том же основании.

Какая недвижимость подходит? Можно ли использовать в качестве основания земельный участок или коммерческое помещение?

Нет. В перечне документов, требуемых Главным управлением по вопросам миграции для подачи заявления на краткосрочный вид на жительство, прямо указано, что недвижимость должна иметь жилое назначение и использоваться иностранцем в качестве жилья.

Из этого следуют два практических вывода:

• Земельные участки, сельскохозяйственные земли, магазины, складские помещения и офисы не могут служить основанием для получения вида на жительство по этому основанию.

• Жилое помещение не может использоваться для сдачи в аренду или иных целей, связанных с получением дохода.

Второй момент особенно часто упускается из виду в прибрежных районах. Иностранец приобретает дом для отдыха, большую часть года сдает его в аренду, а затем пытается получить вид на жительство на основании той же недвижимости. Эти два режима использования несовместимы.

Статья 33 Закона предусматривает отмену вида на жительство в случае установления того, что он используется не в целях, для которых был выдан. Поэтому проблема может возникнуть не только при подаче заявления, но и позднее, если недвижимость будет сдаваться в аренду.

Какова минимальная стоимость недвижимости?

Согласно актуальному перечню документов Главного управления по вопросам миграции, стоимость недвижимости на дату ее приобретения должна составлять не менее эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах.

Здесь необходимо подчеркнуть два момента.

Во-первых, решающее значение имеет дата приобретения. Учитывается не текущая рыночная стоимость недвижимости, а ее стоимость на момент приобретения.

Во-вторых, указанная сумма прямо не установлена законом. В 2024 году в статью 31 был внесен дополнительный пункт, предоставивший Министерству полномочия определять характер и стоимость недвижимости, которая может служить основанием для получения вида на жительство. Поскольку соответствующий порог устанавливается административным органом, он может измениться без внесения изменений непосредственно в закон.

Поэтому практическая рекомендация проста: до приобретения недвижимости обязательно уточните действующий порог в Главном управлении по вопросам миграции или в провинциальном управлении по вопросам миграции по месту нахождения недвижимости. Не принимайте решение, основываясь на сумме, которую вы нашли в интернете год назад.

Могут ли мой супруг или супруга и мои дети также подать заявление на основании той же недвижимости?

Да, при условии, что их имена также указаны в свидетельстве о праве собственности. Согласно соответствующим требованиям, члены семьи также могут обратиться за видом на жительство на этом основании, если они обладают долевой или совместной собственностью на жилую недвижимость. В таком случае, помимо документа о праве собственности, требуется документ, подтверждающий семейные отношения.

Члены семьи, чьи имена отсутствуют в документе о праве собственности, не могут использовать это основание. Для них может потребоваться иной вид разрешения на проживание.

Терминологическое примечание: долевая собственность (paylı mülkiyet) означает, что за каждым сособственником зарегистрирована определенная доля, например 1/2. Совместная собственность (elbirliğiyle mülkiyet) представляет собой форму собственности, при которой отдельные доли не определены, а имущество принадлежит сособственникам совместно; чаще всего такая форма возникает при наследовании.

Какие документы требуются?

Требуемые документы можно условно разделить на две группы.

Общие документы, требуемые от всех заявителей: заявление, копия паспорта, две биометрические фотографии, квитанции, подтверждающие уплату соответствующих сборов и документальных пошлин, действующий медицинский страховой полис, документ или заявление о наличии достаточных и регулярных финансовых средств на период проживания, а также документ, подтверждающий адрес проживания. При подаче заявления на продление либо изменение статуса дополнительно требуется документ с адресом в UETS (Национальная система электронного уведомления).

Дополнительные документы по основанию владения недвижимостью:

• Копия документа о праве собственности, подтверждающая принадлежность жилой недвижимости заявителю

• При первичной подаче заявления — справка о нумерации (numarataj belgesi), выдаваемая соответствующим муниципалитетом и содержащая официальный адрес недвижимости

• При продлении — справка о сохранении права собственности (tapu devam belgesi), подтверждающая, что недвижимость по-прежнему принадлежит заявителю

• Если недвижимость была приобретена по наследству или в дар, дополнительно требуется актуальный отчет об оценке недвижимости

Часто упускаются из виду два срока: медицинская страховка должна покрывать весь запрашиваемый период проживания, а паспорт должен быть действителен как минимум еще шестьдесят дней после окончания запрашиваемого срока действия вида на жительство.

Куда подается заявление и сколько занимает процедура?

Общее правило, установленное законом, заключается в том, что заявление на получение вида на жительство подается в турецкое консульство в стране гражданства иностранца либо в стране, где он находится на законных основаниях. Закон также допускает обращение в провинциальные органы в определенных случаях, однако это является исключением.

Заявления должны быть рассмотрены и завершены не позднее чем в течение девяноста дней.

Заявления на продление подаются в провинциальные органы. Срок подачи определен достаточно четко: начиная за шестьдесят дней до истечения срока действия имеющегося разрешения и в любом случае до его окончания.

Я буду проводить в Турции только несколько месяцев в году. Возникнет ли проблема?

Это один из наиболее важных вопросов для владельцев домов для отдыха.

Статья 28 Закона определяет понятие «перерыв в проживании». За исключением периодов отсутствия в Турции по причинам обязательной государственной службы, образования или состояния здоровья, отсутствие за пределами Турции более шести месяцев в общей сложности в течение одного года либо более одного года в общей сложности за предыдущие пять лет считается перерывом в проживании.

В случае такого перерыва предыдущие периоды проживания не учитываются. Это особенно важно для прав, зависящих от непрерывного срока проживания.

Рассмотрим конкретный пример: одним из условий получения долгосрочного вида на жительство является восемь лет непрерывного проживания в Турции. При расчете этого срока половина периода проживания на основании студенческого вида на жительство и весь период проживания на основании других видов на жительство засчитываются соответственно. Таким образом, владелец недвижимости, проводящий большую часть года за пределами Турции, может не суметь накопить требуемые восемь лет, даже если вид на жительство продлевается каждые два года.

Что произойдет, если мое заявление будет отклонено?

Статья 33 Закона устанавливает основания для отказа в выдаче, аннулирования и непродления вида на жительство. К ним относятся, в частности:

• Невыполнение одного или нескольких установленных условий либо последующая утрата одного или нескольких таких условий

• Установление факта использования вида на жительство не в целях, для которых он был выдан

• Наличие в отношении заявителя действующего решения о депортации или запрета на въезд в Турцию

При подаче заявления на территории Турции решение об отказе, непродлении либо аннулировании доводится до сведения иностранца, его законного представителя или адвоката. Закон также предусматривает, что в уведомлении должна содержаться информация о порядке осуществления права на обжалование решения.

Такие решения могут быть обжалованы в суде. В 2024 году в законодательство также была включена отдельная норма, регулирующая порядок рассмотрения таких судебных дел.

Является ли этот вид на жительство разрешением на работу или гражданством?

Нет. Ни тем, ни другим.

Разрешение на работу является отдельным видом разрешения. Закон устанавливает взаимосвязь только в одном направлении: действующее разрешение на работу считается также видом на жительство. Обратное правило не действует. Закон о международной рабочей силе прямо запрещает иностранцам, подпадающим под его действие, работать или быть нанятыми в Турции без разрешения на работу. Поэтому даже такие ситуации, как продолжение работы из Турции в пользу работодателя или компании, находящейся в стране происхождения, могут потребовать отдельной оценки с точки зрения миграционного и трудового законодательства.

Гражданство Турции также регулируется отдельным законодательством, имеет собственные условия и отдельную процедуру подачи заявления. Вид на жительство, полученный на основании владения недвижимостью, сам по себе не приводит автоматически к получению гражданства Турции.

Есть еще один важный момент: не каждый иностранец может купить любую недвижимость

Еще до рассмотрения вопроса о виде на жительство существует дополнительный барьер на уровне регистрации права собственности.

Согласно статье 35 Закона о земельном кадастре и регистрации прав на недвижимость, иностранные физические лица могут приобретать недвижимость в Турции только в том случае, если они являются гражданами государств, перечень которых определяется Президентом Турецкой Республики. Таким образом, гражданство имеет решающее значение.

Существуют также количественные ограничения: общая площадь недвижимости, приобретенной одним иностранным гражданином, не может превышать 10% площади соответствующего района, допускаемой для частной собственности, а также 30 гектаров на человека на территории всей страны.

Кроме того, действуют ограничения, связанные с местоположением недвижимости. Для военных запретных зон, военных зон безопасности и стратегических территорий соответствующие карты и координаты предоставляются органам регистрации прав на недвижимость профильными министерствами, и сделки осуществляются с учетом этой информации. В прибрежных районах такие ограничения в отношении некоторых объектов могут полностью препятствовать их продаже.

Таким образом, правильный порядок следующий: сначала необходимо выяснить, имеете ли вы право приобрести конкретную недвижимость; затем — может ли приобретенная недвижимость служить основанием для получения вида на жительство. Одновременная проверка обоих вопросов позволяет предотвратить многие проблемы еще до совершения сделки.

Краткие выводы

• Покупка недвижимости сама по себе не предоставляет вид на жительство; она является законным основанием для его получения.

• Недвижимость должна иметь жилое назначение и использоваться в качестве жилья. Сдавать ее в аренду нельзя.

• Согласно действующим критериям Главного управления по вопросам миграции, стоимость недвижимости на дату приобретения должна составлять не менее эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах. Полномочие определять этот порог принадлежит Министерству, поэтому его следует проверить до подачи заявления.

• Вид на жительство может выдаваться на срок до двух лет и впоследствии подлежит продлению.

• Отсутствие в Турции более шести месяцев в течение одного года может считаться перерывом в проживании.

• Члены семьи, чьи имена указаны в документе о праве собственности, также могут подавать заявление на основании той же недвижимости.

• Разрешение на работу и гражданство являются отдельными правовыми вопросами и автоматически из данного вида на жительство не возникают.

• На этапе приобретения недвижимости также необходимо проверить гражданство покупателя, количественные ограничения и ограничения, связанные с местонахождением объекта.

Настоящая статья подготовлена на основании законодательства Турции, действующего по состоянию на 14 сентября 2026 года. Материал носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.