Если иностранный собственник недвижимости умер: переходит ли недвижимость в Турции к его наследникам?

Ваша мать или отец много лет назад приобрели дом в Анталья, Бодруме, Мармарисе или Фетхие. Они проводили там лето, а возможно, в последние годы своей жизни полностью переехали туда. Теперь их нет в живых. Вы живете в другой стране, не знаете турецкого языка, и у вас возникает один вопрос: что будет с этим домом?

Краткий ответ: дом перейдет к вам. В отношении недвижимости, расположенной в Турции, применяется турецкое право; вы подтверждаете свой статус наследника соответствующим документом в Турции, после чего недвижимость регистрируется на ваше имя в органе регистрации прав на недвижимость. Даже если законодательство вашей страны не позволяет вам сохранить недвижимость зарегистрированной на свое имя, ваше наследственное право не исчезает: недвижимость будет продана, а вы получите денежные средства от продажи.

Ниже мы пошагово расскажем об этой процедуре. Данная статья является продолжением нашей статьи «Может ли иностранец, купивший недвижимость в Турции, получить вид на жительство?» В той статье мы рассказывали о приобретении недвижимости, а в этой — о том, что происходит после смерти ее владельца.

Право какой страны применяется к недвижимости в Турции?

Первый вопрос обычно звучит так: «Мой отец был гражданином Германии. Применяется немецкое право или турецкое?»

Правило следующее: наследование в общем случае регулируется правом страны гражданства умершего; однако в отношении недвижимости, находящейся в Турции, применяется турецкое право. Это прямо предусмотрено статьей 20 Закона о международном частном праве и международном гражданском процессе.

Под «недвижимым имуществом» понимаются объекты, которые невозможно переместить, например дом, земельный участок или коммерческое помещение.

Таким образом, независимо от гражданства умершего, в отношении дома в Бодруме круг наследников, размер их долей и порядок перехода недвижимости определяются в соответствии с Турецким гражданским кодексом.

Что произойдет, если умерший оставил завещание? Согласно той же статье, завещание, составленное в соответствии с законодательством страны умершего, также может признаваться действительным. Сам по себе факт того, что завещание было составлено в иностранном государстве и по его формальным правилам, не является основанием для его автоматического непризнания.

Как доказать в Турции, что я являюсь наследником?

Ключевым документом для оформления наследства в Турции является свидетельство о праве на наследство (mirasçılık belgesi). В повседневной речи оно также называется veraset ilamı. Этот документ определяет, кто является наследниками умершего и какая доля принадлежит каждому из них. Переход права собственности, то есть регистрация недвижимости на имя наследников, осуществляется на основании этого документа.

Согласно статье 598 Турецкого гражданского кодекса, свидетельство о праве на наследство можно получить в суде по гражданским делам и вопросам мира (Sulh Hukuk Mahkemesi) либо у нотариуса. Однако для иностранных наследников существует важная особенность: согласно Закону о нотариате нотариусы не вправе выдавать свидетельство о праве на наследство по требованию иностранных граждан. Поэтому иностранному наследнику необходимо обращаться не к нотариусу, а в компетентный суд по гражданским делам и вопросам мира. Заявление подается в форме ходатайства, после чего суд выдает документ, определяющий круг наследников.

Что делать, если в своей стране вы уже получили свидетельство о праве на наследство? На основании этого документа нельзя напрямую обратиться в турецкий орган регистрации прав на недвижимость. Закон, как правило, связывает возможность совершения административного действия в Турции на основании решения иностранного суда с его признанием турецким судом.

«Признание» означает вынесение судом решения о том, что иностранное решение имеет юридическую силу и может порождать последствия в Турции. Поэтому на практике зачастую наиболее прямым путем является получение турецкого свидетельства о праве на наследство непосредственно в суде по гражданским делам и вопросам мира в Турции.

Потеряю ли я дом?

Ответ однозначен: нет, ваше право на наследство не исчезает. Возможны два варианта, и ни в одном из них вы не теряете экономическую стоимость наследства.

Приобретение недвижимости иностранцами в Турции регулируется статьей 35 Закона о земельном кадастре и регистрации прав на недвижимость (Tapu Kanunu). Согласно этой статье Президент определяет граждане каких государств могут приобретать недвижимость в Турции. Закон также устанавливает количественные ограничения: общая площадь недвижимости, приобретенной одним иностранцем, не может превышать 10% площади соответствующего района, допускаемой для частной собственности, и 30 гектаров на человека на территории всей страны.

Первый вариант: если гражданство вашей страны входит в разрешенный перечень и установленные ограничения не превышаются, дом может быть зарегистрирован на ваше имя. Дом становится вашим; вы можете проживать в нем, сдавать его в аренду или продать.

Второй вариант: если ваша страна не входит в разрешенный перечень либо превышаются установленные ограничения, недвижимость все равно переходит к вам по наследству, однако не может оставаться зарегистрированной на ваше имя. Согласно последнему абзацу той же статьи, такая недвижимость должна быть продана самим наследником в течение срока, установленного Министерством финансов и казначейства, который не может превышать одного года; закон называет этот процесс «ликвидацией» (tasfiye). Если в установленный срок недвижимость не будет продана, она продается государственным органом, а полученная сумма выплачивается вам. Иными словами, вместо самого дома наследнику остается его денежная стоимость.

Если вы хотите узнать, входит ли ваша страна в разрешенный перечень, не следует полагаться на предположения. Уточните это в органе регистрации прав на недвижимость, где будет осуществляться сделка, либо у адвоката.

Как зарегистрировать дом на свое имя?

Эта процедура называется переходом права собственности в порядке наследования (intikal): запись о праве собственности в реестре изменяется с имени умершего на имена наследников. Заявление подается в орган регистрации прав на недвижимость на основании свидетельства о праве на наследство.

Если наследников несколько, недвижимость первоначально регистрируется на имя всех наследников в форме совместной собственности без определения долей (elbirliği mülkiyeti). Это означает, что каждый наследник владеет не отдельной комнатой или физически выделенной частью дома, а весь объект находится в общей собственности наследников. Для продажи или раздела имущества наследники должны действовать совместно. При отсутствии соглашения может быть потребован судебный раздел имущества. Это отдельный вопрос, заслуживающий отдельной статьи.

Есть и важный срок: согласно Закону о земельном кадастре и регистрации прав на недвижимость, если переход права собственности не был оформлен в течение двух лет со дня смерти, орган регистрации прав на недвижимость может самостоятельно обратиться в суд для получения свидетельства о праве на наследство и обновить запись, указав наследников в качестве совместных собственников. Это не означает, что вы лишаетесь дома; запись по-прежнему будет сделана на имя наследников. Однако лучше самостоятельно пройти процедуру своевременно, чтобы избежать неожиданных проблем впоследствии.

Лица, которым приходится вести эту процедуру из-за рубежа, часто не могут приехать в Турцию. Оформление возможно дистанционно путем выдачи доверенности адвокату в Турции. Порядок оформления доверенности зависит от конкретной страны, поэтому это необходимо уточнить заранее.

Нужно ли платить налог на наследство и переход имущества?

Да. Согласно статье 1 Закона о налоге на наследование и переход имущества, переход имущества, находящегося в Турции, по наследству облагается соответствующим налогом. Тот факт, что и умерший, и наследник являются иностранными гражданами, этого не меняет: поскольку дом расположен в Турции, налоговое обязательство возникает в Турции.

Сначала необходимо подать налоговую декларацию. Сроки, предусмотренные статьей 9 Закона, зависят от того, где произошла смерть и где находится наследник:

Место смерти / Место нахождения наследника / Срок подачи декларации (со дня смерти)

Турция / Турция / 4 месяца

Турция / Иностранное государство / 6 месяцев

Иностранное государство / Турция / 6 месяцев

Иностранное государство / Государство, где произошла смерть / 4 месяца

Иностранное государство / Другое иностранное государство / 8 месяцев

Размер налога рассчитывается налоговым органом после подачи декларации.

Есть еще один важный момент с точки зрения последовательности процедур: согласно статье 19 Закона оформление перехода права собственности может быть произведено до расчета налога. Однако унаследованную недвижимость нельзя продать или передать другому лицу до полной уплаты налога на наследование и переход имущества; орган регистрации прав на недвижимость не может оформить продажу без справки об отсутствии налоговой задолженности для совершения сделки («ilişik kesme belgesi»), выданной налоговым органом.

Иными словами, последовательность такова: сначала дом регистрируется на ваше имя, затем уплачивается налог, и только после этого его можно продать.

Что произойдет, если наследство окажется обременено долгами?

Дом не переходит сам по себе. Согласно Турецкому гражданскому кодексу, наследники приобретают наследство в целом и несут ответственность также по долгам умершего. Если у умершего в Турции остались неоплаченные обязательства — например, задолженность по взносам на содержание дома или налогам, связанным с недвижимостью, — они также входят в наследственную массу.

Если сумма долгов превышает стоимость наследства, закон предусматривает возможность отказаться от него: наследство можно отвергнуть в течение трех месяцев со дня, когда вы узнали о смерти. Срок короткий, а его пропуск может иметь серьезные последствия. Этот вопрос мы отдельно рассмотрим в следующей статье: «Наследственные долги: сколько времени у меня есть для отказа от наследства?»

Что если умерший был гражданином Турции, а наследник — иностранцем?

Обратная ситуация также встречается довольно часто: умирает гражданин Турции, а одним из наследников является супруг или ребенок с иностранным гражданством. Применяются те же правила. В отношении дома в Турции действует турецкое право; иностранный наследник получает свидетельство о праве на наследство не у нотариуса, а в суде по гражданским делам и вопросам мира; возможность зарегистрировать дом на свое имя зависит от условий и ограничений, установленных статьей 35 Закона о земельном кадастре и регистрации прав на недвижимость.

Если наследник не подпадает под разрешенный перечень, дом все равно продается, а его стоимость выплачивается наследнику.

Что будет с видом на жительство после получения дома по наследству?

После регистрации дома на ваше имя вы также становитесь «иностранцем, владеющим недвижимостью в Турции». Что это означает для подачи заявления на вид на жительство и какие требования предъявляются, мы объясняли в первой статье: «Может ли иностранец, купивший недвижимость в Турции, получить вид на жительство?» Там мы рассказали, почему одно лишь владение недвижимостью не дает автоматически право на вид на жительство, но может служить законным основанием для подачи заявления.

Краткие выводы

• В отношении недвижимости, находящейся в Турции, применяется турецкое право; гражданство умершего этого не меняет.

• Статус наследника подтверждается в Турции свидетельством о праве на наследство. Иностранный наследник не может получить этот документ у нотариуса и должен обратиться в суд по гражданским делам и вопросам мира.

• Документ, полученный в вашей стране, как правило, нельзя напрямую использовать в органе регистрации прав на недвижимость; обычно он должен быть предварительно признан турецким судом.

• Ваше право на наследство не исчезает. Если гражданство вашей страны входит в разрешенный перечень и ограничения не превышены, дом становится вашим; в противном случае он продается, а деньги выплачиваются вам. Уточните статус вашей страны в органе регистрации прав на недвижимость или у адвоката.

• Переход права собственности в порядке наследования оформляется в органе регистрации прав на недвижимость на основании свидетельства о праве на наследство. Если процедура не проведена в течение двух лет со дня смерти, соответствующий орган может самостоятельно начать необходимые действия.

• Налоговая декларация по налогу на наследование и переход имущества подается в зависимости от обстоятельств в течение четырех, шести или восьми месяцев. Сначала дом регистрируется на ваше имя, затем уплачивается налог, после чего его можно продать.

• Если наследство обременено долгами, от него можно отказаться в течение трех месяцев; этот вопрос будет рассмотрен в следующей статье.

Настоящая статья подготовлена на основании законодательства Турции, действующего по состоянию на 18 сентября 2026 года. Материал носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.