Владелец говорит: «Я сам буду жить в этой квартире»: должен ли арендатор съехать?

Если вы являетесь арендатором, возможно, вы уже слышали по телефону или в сообщении: «Я буду пользоваться жильем сам, вам нужно съехать». Если вы собственник, возможно, вы сами собираетесь сказать это своему арендатору и хотите знать, обязан ли он освобождать жилье. Эта статья дает обеим сторонам один и тот же ответ: все зависит от того, что предусматривает закон.

Краткий ответ таков: если собственник действительно нуждается в жилье для себя или для одного из близких лиц, прямо указанных в законе, закон предоставляет ему возможность потребовать выселения арендатора. Но одного устного требования «съезжайте» недостаточно; необходимо в установленный срок обратиться в суд, и в этом деле должны быть выполнены два условия. Во-первых, необходимость должна быть реальной и обязательной, а доказать ее должен собственник. Во-вторых, лицо, для которого требуется освобождение помещения, должно входить в прямо и исчерпывающе установленный законом перечень; для родственника, который в этот перечень не входит, такое основание отсутствует. Именно в этих двух вопросах чаще всего возникают ошибки.

Достаточно ли сказать: «Срок договора закончился, съезжайте»?

Нет. Согласно Турецкому кодексу обязательств, по истечении срока договора аренды жилого помещения договор считается продленным еще на один год на тех же условиях, если арендатор не уведомит о прекращении аренды не менее чем за пятнадцать дней до окончания срока. Далее закон прямо устанавливает, что арендодатель не может прекратить договор только на основании истечения его срока.

Иными словами, фраза «договор был на один год, год закончился» сама по себе не является основанием для выселения. После истечения установленного законом десятилетнего периода продлений действует отдельное правило; это тема другой статьи.

Следовательно, основания, по которым арендодатель может потребовать выселения в судебном порядке, прямо перечислены в законе, и этот перечень является исчерпывающим. Арендодатель не может самостоятельно создавать дополнительные основания. Закон также прямо устанавливает, что положения о прекращении договора в судебном порядке не могут изменяться во вред арендатору. Поэтому даже если в договоре указано, например, «если арендодателю понадобится жилье, арендатор обязан освободить его в течение пятнадцати дней», такое условие не связывает арендатора.

Необходимость помещения для арендодателя является одним из предусмотренных законом оснований. Однако для его применения должны быть соблюдены определенные условия. Ниже мы рассмотрим их.

Для кого может быть потребовано выселение по причине необходимости жилья?

Перечень устанавливает сам закон. Арендодатель может подать иск о выселении, если ему необходимо использовать арендованное помещение в качестве жилья или рабочего помещения для:

• себя;

• своего супруга или супруги;

• своих нисходящих родственников, то есть детей и внуков;

• своих восходящих родственников, то есть родителей, бабушек и дедушек;

• других лиц, которых он обязан содержать в силу закона.

В отношении лиц, которые не входят в этот перечень, иск о выселении по причине необходимости жилья подан быть не может. Брат или сестра, племянник или племянница, зять или невестка, друг в этот перечень не входят. Поэтому собственник, который говорит «здесь будет жить мой брат», не может использовать это основание.

Единственное исключение связано с последней категорией: если собственник обязан по закону содержать определенное лицо, он может обратиться в суд для его проживания в помещении. Вопрос о том, между какими лицами существует такая обязанность по содержанию, является отдельным юридическим вопросом и при наличии такой ситуации требует консультации адвоката.

Для нового собственника, который приобрел недвижимость после заключения договора аренды, действует тот же перечень. Новый собственник также может ссылаться на необходимость помещения только для себя, своего супруга, своих нисходящих или восходящих родственников либо лиц, которых он обязан содержать по закону.

Необходимость должна быть «реальной и обязательной»: что проверяет суд?

Используемое законом выражение — «необходимость использования». На практике суды понимают его так: необходимость должна быть реальной, искренней и обязательной, а бремя доказывания лежит на собственнике, требующем выселения. Одних слов «я сам буду там жить» недостаточно; суд должен увидеть конкретные причины, по которым необходим именно этот объект недвижимости.

В судебной практике также сформировались еще три критерия. Временная необходимость, не имеющая постоянного характера, не является основанием для выселения. Не является таким основанием и необходимость, которая еще не возникла либо зависит от события, ожидаемого лишь в далеком будущем. Кроме того, недостаточно, чтобы необходимость существовала только в день подачи иска; она должна сохраняться и в течение судебного разбирательства.

Для арендатора это означает следующее: если вы полагаете, что истинная цель собственника заключается в повышении арендной платы или сдаче жилья другому лицу по более высокой цене, именно это и будет предметом оценки суда. Любые обстоятельства, свидетельствующие о том, что заявленная необходимость не является искренней, могут быть рассмотрены в деле.

Для собственника это означает: до подачи иска честно оцените собственную необходимость. Конкретная и постоянная ситуация, например окончательное возвращение в Турцию из-за границы, может соответствовать этому критерию; «может быть, когда-нибудь буду пользоваться» — нет. Наличие у собственника другой недвижимости само по себе не ведет к отклонению иска; суд оценивает все доказательства в совокупности. Однако каждое доказательство в конечном счете должно отвечать на вопрос, является ли необходимость реальной.

Когда собственник может подать иск и каков срок?

При срочном договоре аренды собственник должен подать иск о выселении по причине необходимости в течение одного месяца с момента окончания срока договора. Этот месячный срок является пресекательным, то есть суд учитывает его по собственной инициативе даже в том случае, если арендатор не ссылается на пропуск срока. Иск, поданный после истечения срока, отклоняется.

Для бессрочного договора расчет срока отличается; в таком случае следует обратиться за консультацией к адвокату.

Существует еще одно правило, о котором многие арендаторы не знают. Если собственник письменно уведомил арендатора о том, что он подаст иск, самое позднее в течение этого месячного срока, срок для подачи иска считается продленным еще на один арендный год.

Поэтому письменное уведомление, полученное до окончания договора и содержащее, например, фразу «мне необходимо жилье, я не буду продлевать договор и подам иск», не означает, что после истечения одного месяца собственник уже не сможет обратиться в суд. Он сможет сделать это до окончания продленного арендного года.

Для действительности такого уведомления, как и любого уведомления о прекращении договора аренды жилого помещения, оно должно быть сделано в письменной форме. Устное требование или слова по телефону «съезжайте» юридически уведомлением не являются. Какая письменная форма будет достаточна с точки зрения доказывания, зависит от обстоятельств дела; уведомление через нотариуса обычно является наименее спорным способом с доказательственной точки зрения.

Дом продан, и новый собственник хочет, чтобы я съехал

Сам по себе факт продажи недвижимости не является основанием для выселения; продажа не входит в предусмотренный законом перечень оснований. Однако закон предоставляет новому собственнику отдельную возможность потребовать выселения по причине необходимости жилья, и у этого механизма есть собственные условия.

Если новому собственнику необходимо жилье для себя или для одного из указанных выше лиц, он может прекратить договор посредством иска, который подается через шесть месяцев после приобретения недвижимости, при условии, что в течение одного месяца со дня приобретения он письменно уведомил арендатора. Если такое уведомление в течение месяца не сделано, этот путь закрывается.

У нового собственника есть и второй вариант: он может, как прежний собственник, дождаться окончания срока договора и подать иск в течение одного месяца после его окончания.

В обоих случаях требование о том, чтобы необходимость была реальной и обязательной, действует в полном объеме. Сам факт приобретения жилья автоматически не доказывает наличие такой необходимости.

Обязательный этап перед подачей иска: медиация

С 1 сентября 2023 года по спорам, вытекающим из договоров аренды, обращение к медиатору до подачи иска является обязательным условием обращения в суд. Иск о выселении по причине необходимости также относится к этой категории.

Если обратиться в суд напрямую, не пройдя процедуру медиации, суд отклонит дело по процессуальным основаниям, не рассматривая его по существу.

Таким образом, для собственника последовательность выглядит так: письменное уведомление, медиация, иск в суд.

Медиатор завершает процедуру в течение трех недель со дня назначения; в обязательных случаях этот срок может быть продлен максимум еще на одну неделю. Если стороны достигают соглашения, иск не подается. Если соглашения достичь не удалось, медиатор составляет итоговый протокол, и иск подается в суд по гражданским делам и вопросам мира вместе с этим протоколом. По спорам из аренды независимо от цены иска компетентным является суд по гражданским делам и вопросам мира.

Для собственника, которому необходимо уложиться в месячный срок, есть важная деталь: в период с момента обращения в бюро медиации до составления итогового протокола пресекательные сроки не текут. Иными словами, медиация не сокращает месячный срок для подачи иска.

Медиация для обеих сторон — не просто обязательная формальность. На ней можно обсудить и закрепить соглашением дополнительный срок для переезда, расходы на переезд, порядок передачи жилья и другие практические вопросы. Подготовиться к переговорам выгодно обеим сторонам.

Выселил, а потом сдал другому: правило трех лет

Это одно из наименее известных и одновременно наиболее практически значимых положений закона. Если собственник добился освобождения жилья по причине необходимости, он не вправе без уважительной причины в течение трех лет сдавать жилье в аренду кому-либо, кроме прежнего арендатора.

Собственник, нарушивший это правило, обязан выплатить бывшему арендатору компенсацию в размере не менее годовой арендной платы, уплаченной за последний год аренды. Именно такой критерий установлен законом: не фиксированная сумма, а как минимум размер арендной платы за один год.

Закон допускает исключение при наличии уважительной причины. Если действительно произошли обстоятельства, которые вынудили собственника изменить свои планы, данное исключение может применяться. Что именно считается уважительной причиной, оценивается отдельно в каждом деле.

Для собственника это означает следующее: если необходимость была лишь предлогом, такой способ действий может обойтись дорого. Для арендатора это означает: если вы узнаете, что жилье, из которого вы съехали по причине заявленной необходимости, в течение трех лет сдано другому лицу, у вас может возникнуть право требовать компенсацию. Порядок и срок реализации такого требования следует уточнить у адвоката.

Для сезонной аренды жилья ситуация иная

Изложенные в данной статье правила относятся к аренде жилых помещений и крытых коммерческих помещений. Закон предусматривает исключение: эти положения не применяются к аренде недвижимого имущества, предназначенного по своей природе для временного использования, если срок аренды составляет шесть месяцев или менее.

Сезонная аренда летних домов, широко распространенная в районе Бодрума, Мармариса и Фетхие, во многих случаях может подпадать под это исключение. Применяются ли предусмотренные настоящей статьей гарантии к вашему сезонному договору аренды, определяется с учетом срока и назначения договора.

Если вы арендатор или собственник: краткий список

Если вы арендатор:

• Вы не обязаны съезжать только потому, что собственник устно сказал «съезжайте»; как правило, необходимо судебное решение о выселении.

• Главные вопросы: относится ли лицо, для которого заявляется необходимость, к предусмотренному законом перечню и является ли необходимость реальной и обязательной.

• Если вы получили письменное уведомление, отнеситесь к нему серьезно; срок для подачи иска мог быть продлен на один арендный год.

• Если вас пригласили на медиацию, примите участие; там можно обсудить, например, дополнительный срок для переезда.

• После выселения продолжайте следить за судьбой жилья в течение трех лет; если оно будет сдано другому лицу, у вас может возникнуть право на компенсацию.

Если вы собственник:

• Необходимость должна касаться лица из установленного законом перечня; для брата, сестры, племянника или племянницы это основание не применяется.

• Вы должны доказать, что необходимость реальна, постоянна и обязательна; формулировки вроде «может быть когда-нибудь» недостаточно.

• Срок составляет один месяц, и суд учитывает его по собственной инициативе; письменным уведомлением этот срок может быть продлен.

• До подачи иска медиация обязательна; если ее пропустить, иск будет отклонен по процессуальным основаниям.

• После выселения по причине необходимости нельзя в течение трех лет сдавать жилье другому лицу; при нарушении может возникнуть обязанность выплатить компенсацию не менее годовой арендной платы.

Краткие выводы

• Истечение срока договора само по себе не является основанием для выселения; основания перечислены законом и не могут изменяться во вред арендатору.

• Выселение по причине необходимости может быть потребовано только для самого собственника, его супруга, нисходящих или восходящих родственников либо лиц, которых он обязан содержать по закону.

• Необходимость должна быть реальной, искренней и обязательной; временной или еще не возникшей необходимости недостаточно, а доказывать необходимость должен собственник.

• Иск подается в течение одного месяца после окончания срока договора; при наличии письменного уведомления срок может быть продлен на один арендный год.

• Новый собственник: письменное уведомление в течение одного месяца после приобретения и иск через шесть месяцев; либо иск в течение одного месяца после окончания договорного срока.

• До подачи иска медиация обязательна; компетентен суд по гражданским делам и вопросам мира.

• После выселения действует трехлетний запрет на сдачу жилья другому лицу; при нарушении может взыскиваться компенсация не менее годовой арендной платы.

• При сезонной аренде летнего жилья на срок шесть месяцев или менее, если недвижимость по своим свойствам предназначена для временного использования, эти правила не применяются.

Настоящая статья подготовлена на основании законодательства Турции, действующего по состоянию на 22 сентября 2026 года. Материал носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.