Можно ли сдавать загородный дом туристам посуточно? Разрешение и штрафы

В районах Бодрума, Мармариса и Фетхие многие загородные дома в летние месяцы сдаются посуточно или понедельно. Для такого вида аренды действует специальный закон — Закон № 7464 о сдаче жилых помещений в аренду в туристических целях и о внесении изменений в некоторые законы. Установленные этим законом и соответствующим подзаконным актом правила действуют с 1 января 2024 года.

Краткий ответ: да, вы можете сдавать свой загородный дом туристам посуточно или понедельно. Однако для каждой аренды на срок 100 дней или менее за один раз необходимо до заключения первого договора получить в Министерстве культуры и туризма разрешение на аренду жилого помещения в туристических целях (izin belgesi). Если дом находится в многоквартирном здании, также требуется единогласное согласие всех собственников жилых помещений в этом здании. Если вы сами являетесь арендатором, вы не можете сдавать туристам жилье, которое арендуете для собственного проживания. За сдачу недвижимости без разрешения налагается административный штраф, а при продолжении незаконной аренды размер штрафа увеличивается.

Какие виды аренды требуют разрешения?

Закон определяет «аренду в туристических целях» как сдачу жилого помещения в аренду на срок до 100 дней с любой целью. Положение устанавливает тот же предел: 100 дней или менее за один договор. Не имеет значения, является ли арендатор гражданином Турции или иностранцем.

В этом определении есть два момента, которые часто упускаются.

Во-первых, несмотря на использование слова «туризм», закон не учитывает цель арендатора. В определении прямо говорится — «с любой целью». Сдача дома на несколько недель человеку, приехавшему в регион по работе, подпадает под эти правила так же, как сдача жилья туристу на одну неделю. Определяющим фактором является срок, а не цель.

Во-вторых, когда закон говорит о «жилье», он исходит из записи в реестре недвижимости. Жилым помещением считается самостоятельный объект, зарегистрированный в земельном кадастре как жилой объект, либо объект, в отношении которого установлено право этажного строительства (kat irtifakı) или право собственности на отдельную квартиру (kat mülkiyeti) в жилых целях.

Право собственности на отдельную квартиру представляет собой самостоятельную регистрацию квартиры в завершенном здании. Право этажного строительства устанавливается в отношении самостоятельных объектов в еще не завершенном или планируемом здании и при выполнении установленных условий после завершения строительства может быть преобразовано в право собственности на квартиру.

Аренда на срок более 100 дней по одному договору не подпадает под действие этого закона. Иными словами, один договор аренды сроком более 100 дней сам по себе не требует получения разрешения в соответствии с данным законодательством.

Можно ли обойти закон, заключая договоры немного более чем на 100 дней?

Закон предусматривает и такую ситуацию. Даже если каждый отдельный договор заключается более чем на 100 дней, лицо, которое сдает один и тот же объект более четырех раз в течение одного года с даты заключения первого договора, подлежит административному штрафу в размере 1 000 000 турецких лир, установленному законом и ежегодно увеличиваемому в соответствии с коэффициентом переоценки.

Фраза «более четырех раз» означает, что ограничение нарушается с пятым договором, а не с четвертым. Поэтому небольшое увеличение срока краткосрочной аренды свыше 100 дней не является постоянным способом обойти закон.

Если я являюсь арендатором, могу ли я сдавать жилье туристам?

Нет. Закон возлагает обязанность получить разрешение на арендодателя. Арендодателем является собственник жилого помещения либо лицо, имеющее на него право узуфрукта или право застройки/суперфиция.

Право узуфрукта — это право пользоваться имуществом, принадлежащим другому лицу, и извлекать из него пользу. Если в отношении недвижимости существует право узуфрукта или право застройки, заявление подает обладатель соответствующего права, а не собственник.

Закон также устанавливает прямой запрет. Нельзя сдавать туристам от своего имени жилье, которое вы сами арендовали для проживания. Также лицо, арендовавшее на короткий срок жилье, уже имеющее разрешение, не может сдавать это жилье другим лицам. За каждый договор, заключенный с нарушением этих запретов, предусмотрен отдельный административный штраф.

Может ли агентство недвижимости или управляющий жилого комплекса сдавать жилье вместо меня?

Согласно закону, если туристическую аренду осуществляет лицо, отличное от арендодателя, это лицо должно действовать через туристическое агентство группы A. Для объектов высокой категории жилья законодательство также содержит специальные положения о предприятиях, управляющих и осуществляющих маркетинг жилой недвижимости.

Лицо, которое посредничает при сдаче объекта без разрешения, также подвергается административному штрафу за каждый договор. Поэтому риелтор или управляющий, организующий сдачу объекта без разрешения, также может быть оштрафован.

Нужно ли согласие соседей, если жилье находится в многоквартирном доме или жилом комплексе?

Да. Для многоквартирного дома это обязательное условие.

Если объект находится в здании с несколькими самостоятельными помещениями, к заявлению необходимо приложить решение, принятое единогласно собственниками квартир в здании. Положение требует нотариально заверенную копию такого решения и требует единогласия всех собственников всех самостоятельных объектов, имеющих жилое назначение в здании. Если хотя бы один собственник не даст согласия, условие не считается выполненным.

Для жилых комплексов, состоящих из нескольких зданий, закон предусматривает упрощение. Единогласие требуется не во всем комплексе, а только в том здании, где находится соответствующий объект. Если документ выдан, его копия передается управляющей компании комплекса.

В здании, где имеется более трех самостоятельных объектов, одному и тому же лицу может быть выдано разрешение не более чем на 25% помещений. Если в одном здании одному лицу требуется разрешение более чем на пять объектов, дополнительно требуется лицензия на открытие и эксплуатацию бизнеса. Для человека, владеющего только одним загородным домом, эти ограничения, как правило, значения не имеют.

Для отдельно стоящего дома действует другое правило. Согласно положению, для заявлений в отношении отдельно стоящих жилых домов не требуются ни единогласие, ни ограничение в 25%. Однако положение не определяет, что именно считается «отдельно стоящим жилым домом». Поэтому автоматически определить, считается ли, например, вилла внутри жилого комплекса отдельно стоящей, нельзя. В таком случае до подачи заявления целесообразно уточнить вопрос в провинциальном управлении культуры и туризма.

Что должно находиться в доме?

Положение перечисляет требования к оборудованию и условиям проживания в доме, для которого выдается разрешение:

• как минимум одна кровать, туалет и ванная комната, жилая зона и кухня;

• горячая и холодная вода; на каждого человека — подушки, простыни, пледы или одеяла, а также полотенца для лица и ванной;

• при необходимости — информационная карточка с правилами жилого комплекса или здания и путями эвакуации;

• химический огнетушитель и датчики дыма во всех помещениях, кроме ванной комнаты и туалета;

• мебель, оборудование и бытовая техника должны быть чистыми, исправными и находиться в надлежащем состоянии.

Также существует расчет вместимости. Каждая спальня считается рассчитанной на двух человек, к которым может быть добавлено не более двух дополнительных лиц. Например, в доме с тремя спальнями могут одновременно проживать максимум восемь человек. Независимо от количества комнат в одном доме может размещаться не более 12 человек, не считая детей младше трех лет.

Если предполагается сдавать только часть дома, действуют два правила. Разрешение нельзя получить на одну или несколько комнат дома, в котором собственник продолжает проживать. Комнаты дома, уже имеющего разрешение, также нельзя сдавать разным людям по отдельным договорам.

Как подать заявление и какие документы требуются?

Заявление подается только через e-Devlet, турецкую систему электронного правительства. Услуга называется «Заявление на получение разрешения на жилое помещение, сдаваемое в туристических целях» и предоставляется Министерством культуры и туризма. Согласно положению, бумажные заявления, поданные не через e-Devlet, возвращаются заявителю без рассмотрения.

Порядок действий:

1. Проверьте запись о праве собственности. Объект должен быть зарегистрирован в реестре как жилое помещение. К заявлению прилагается актуальная выписка из реестра.

2. Если недвижимость находится в общей собственности, получите согласие других собственников. При долевой собственности, когда доли каждого собственника отдельно указаны в реестре, требуется согласие собственников, обеспечивающих необходимое большинство долей и сособственников. При совместной собственности без определения долей, которая чаще всего возникает при наследовании, требуется согласие всех собственников.

3. Если дом находится в многоквартирном здании, нотариально заверьте единогласное решение собственников жилых помещений здания.

4. Подготовьте удостоверяющие личность документы. Граждане Турции обращаются с копией удостоверения личности или документа о регистрации населения. Иностранные собственники могут подать заявление с копией паспорта и идентификационным номером иностранца либо налоговым номером.

5. Если заявление будет подавать другое лицо, требуется нотариальная доверенность.

6. Подготовьте дом в соответствии с приведенным выше перечнем. После выдачи разрешения проводится проверка объекта на месте.

Размер сборов за разрешение и официальную табличку устанавливается Министерством. Эти суммы могут изменяться; перед подачей заявления уточните актуальные размеры в провинциальном управлении культуры и туризма.

Сколько времени занимает рассмотрение заявления?

Заявление рассматривает провинциальное управление культуры и туризма по месту нахождения недвижимости. Согласно положению, заявление должно быть завершено в течение 60 дней. Если разрешение выдано, проверка дома на месте проводится в течение 30 дней, а при выявлении недостатков заявителю предоставляется 15 дней для их устранения.

Заявления с неполными или неподходящими документами отклоняются с указанием причин.

На что обращать внимание после получения разрешения?

Разрешение — это не документ, который достаточно получить один раз и забыть о нем. После его получения возникают постоянные обязательства.

Табличка

Табличка представляет собой официальный знак, подготовленный Министерством, с надписью «Жилое помещение, сдаваемое в туристических целях» и сведениями о разрешении. Она должна быть размещена у входа в объект.

Объявления

Номер разрешения должен быть разборчиво указан во всех средствах рекламы, где объект предлагается в аренду. В объявлении должны содержаться местоположение объекта, вместимость, информация о комнатах и оборудовании, правила жилого комплекса или здания, а также часы заезда и выезда.

Регистрация данных гостей

К объектам с разрешением применяется Закон о регистрации личности. Ответственность за предоставление данных о личности гостей несет владелец разрешения. Обязанности по защите персональных данных также возлагаются на него.

Уборка и правила

При каждой смене гостей дом должен быть убран и приведен в надлежащее состояние. Правила жилого комплекса или здания должны быть доведены до сведения гостей в письменной форме либо в онлайн-среде.

Проверки

Объекты с разрешением проверяются не реже одного раза в два года с даты выдачи разрешения. Сначала проверяются документы; при выявлении недостатков владельцу разрешения предоставляется 30 дней на их устранение.

Невыполнение этих обязанностей также влечет санкции. За отсутствие обязательной таблички на владельца разрешения налагается административный штраф и предоставляется 15 дней для ее установки. Если табличка по-прежнему не установлена, налагается штраф 500 000 турецких лир.

Введение в заблуждение в объявлении и предоставление гостю возможности пользоваться жильем меньше срока, указанного в договоре, также влекут отдельные штрафы. Неотправка информации и документов, которые требует Министерство, в течение 30 дней также влечет санкцию.

Если выявленные при проверке нарушения не устранены в предоставленные сроки, разрешение аннулируется. Даже после отмены разрешения права гостей, у которых уже имеются действующие договоры, сохраняются до окончания соответствующих сроков договоров.

Что будет, если сдавать жилье без разрешения?

Закон устанавливает поэтапную систему штрафов за аренду без разрешения. Суммы ниже — это суммы, указанные в законе, которые ежегодно увеличиваются в соответствии с коэффициентом переоценки:

• При первом выявлении за каждый сдаваемый объект назначается административный штраф 100 000 турецких лир, и предоставляется 15 дней для получения разрешения.

• Если после этого срока аренда без разрешения продолжается, штраф составляет 500 000 турецких лир, и предоставляется еще 15 дней.

• Если нарушение продолжается и после этого, штраф составляет 1 000 000 турецких лир.

• На арендатора, который сдает туристам жилье, арендованное им для собственного проживания, а также на посредника, содействующего аренде объекта без разрешения, налагается 100 000 турецких лир за каждый договор.

Согласно Закону о правонарушениях, административные штрафы с начала каждого календарного года увеличиваются в соответствии с коэффициентом переоценки. Поэтому штраф, назначаемый сегодня, может отличаться от суммы, указанной непосредственно в законе. Не рассчитывайте актуальную сумму только исходя из цифры в законе — уточните ее у соответствующего органа.

Как правило, санкции за незаконную аренду применяются высшим территориальным административным руководителем по месту нахождения объекта: на уровне района — каймакамом, на уровне провинции — губернатором. Санкции в отношении владельцев разрешений и другие санкции, которые законом отнесены к компетенции Министерства, применяются Министерством.

Закон также распространяется на сайты объявлений и платформы бронирования жилья. Посредник, предоставляющий услуги, то есть платформа, позволяющая размещать объявления и сдавать жилье в аренду через интернет, может быть оштрафован за каждый объект, если, несмотря на предупреждение Министерства, не удалит объявление об объекте без разрешения в течение 24 часов. Кроме того, может быть принято решение об удалении или блокировке доступа к соответствующему контенту. Таким образом, объявление о жилье без разрешения может быть удалено с платформы.

Если мне выписали штраф, сколько времени есть на оплату и обжалование?

Закон № 7464 не устанавливает отдельного срока оплаты или специального порядка обжалования штрафов, наложенных на собственника, арендатора или посредника. Поэтому применяются общие положения Закона о правонарушениях.

Если оплатить штраф в течение одного месяца с даты вручения решения, предоставляется скидка 25%. Если вы хотите обжаловать решение, заявление можно подать в суд по уголовным делам и вопросам мира (Sulh Ceza Mahkemesi) не позднее чем в течение 15 дней со дня вручения решения.

Такая подача заявления не облагается судебной пошлиной. Если заявление не будет подано в срок, штраф вступит в законную силу. Уплата штрафа со скидкой не лишает вас права обратиться в суд с жалобой.

Краткие выводы

• Для каждой аренды сроком 100 дней или менее за один раз до заключения первого договора обязательно получение разрешения. Цель арендатора значения не имеет.

• Договоры более чем на 100 дней не подпадают под действие закона, однако сдача одного и того же жилья таким образом более четырех раз в течение года также влечет штраф.

• Заявление подает собственник либо обладатель права узуфрукта или права застройки. Арендатор не может сдавать туристам жилье, в котором проживает сам.

• В многоквартирном доме требуется нотариально заверенное единогласное решение собственников жилых помещений. В жилом комплексе учитывается только здание, где находится объект; для отдельно стоящего дома это требование не действует.

• Заявление подается только через e-Devlet и должно быть рассмотрено в течение 60 дней.

• В доме должны быть огнетушитель и датчики дыма. Одновременно может проживать не более 12 человек, не считая детей младше трех лет.

• После получения разрешения устанавливается официальная табличка, номер разрешения указывается в объявлениях, а данные гостей регистрируются.

• При незаконной аренде штрафы увеличиваются поэтапно. Суммы, указанные в законе, ежегодно увеличиваются по коэффициенту переоценки; актуальную сумму следует уточнять у компетентного органа.

• Штраф можно обжаловать в суде по уголовным делам и вопросам мира в течение 15 дней со дня вручения; при оплате в течение одного месяца предоставляется скидка 25%.

Настоящая статья подготовлена на основании законодательства Турции, действующего по состоянию на 1 октября 2026 года. Материал носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.