Арендатор не платит арендную плату: что может сделать арендодатель?

Краткий ответ: арендодатель не вправе самостоятельно выселить арендатора. Закон предусматривает два способа.

• Первый способ: начать исполнительное производство с требованием о выселении через турецкий исполнительный орган (icra dairesi).

• Второй способ: предъявить иск о выселении в суд по гражданским делам мира (Sulh Hukuk Mahkemesi) после направления двух обоснованных письменных предупреждений в течение одного арендного года.

На практике между этими двумя способами существует важное различие. В первом случае обращаться к медиатору не требуется. Во втором случае до подачи иска необходимо обратиться к медиатору в обязательном порядке.

Ниже оба способа рассматриваются пошагово. Отдельно изложены вопросы, которые необходимо знать арендатору: срок для подачи возражений, влияние оплаты на ход процедуры, а также порядок рассмотрения задолженности за электричество, воду и другие расходы.

Примечание о терминологии: выселение означает освобождение арендатором арендуемого помещения. В настоящей статье термины «наймодатель» и «арендодатель» обозначают одно и то же лицо.

Когда арендная плата считается «неуплаченной»?

В первую очередь необходимо проверить дату платежа. Если в договоре аренды указана дата оплаты, применяется именно она.

Если договором и местным обычаем не предусмотрено иное, применяется статья 314 Турецкого обязательственного кодекса (Türk Borçlar Kanunu, TBK). Согласно этой статье, арендатор обязан платить арендную плату в конце каждого месяца, но в любом случае не позднее окончания срока аренды.

В юридической терминологии арендная плата, срок оплаты которой наступил, считается подлежащей уплате. Это означает, что установленный срок платежа наступил и оплату уже можно требовать. Оба описанных ниже способа применяются к арендной плате, срок уплаты которой наступил, но которая фактически не уплачена. Предупреждение в отношении платежа, срок которого ещё не наступил, не может служить основанием для применения этих процедур.

Может ли арендодатель самостоятельно выселить арендатора?

Закон предусматривает два способа: исполнительное производство о выселении через исполнительный орган и предъявление иска о выселении в суд. Выселение арендатора осуществляется на основании решения о выселении, вынесенного по итогам одной из этих процедур.

Ограничения предусмотрены и уголовным законодательством. Статья 116 Турецкого уголовного кодекса (Türk Ceza Kanunu, TCK) устанавливает ответственность за проникновение в жилище лица вопреки его воле. Вход в жильё, занимаемое арендатором, без его согласия может образовывать состав этого преступления.

Вопрос о том, образуют ли такие действия, как смена замков или вынос вещей из жилья, состав конкретного преступления, рассматривается отдельно. Это зависит от обстоятельств каждого конкретного случая.

Первый способ: как происходит исполнительное производство о выселении?

На практике этот способ называется исполнительным производством о выселении без судебного решения (ilamsız tahliye takibi). Термин ilam означает судебное решение. Исполнительное производство без судебного решения начинается непосредственно в исполнительном органе, без предварительного получения судебного решения. Соответствующие правила установлены статьёй 269 и последующими статьями Турецкого закона об исполнительном производстве и банкротстве (İcra ve İflas Kanunu, İİK).

1. Начинается исполнительное производство. В связи с неуплаченной арендной платой арендодатель инициирует исполнительное производство через исполнительный орган. В заявлении он также требует выселения арендатора.

2. Арендатору направляется платёжное предписание. Если заявлено требование о выселении, платёжное предписание содержит два положения. Во-первых, в нём указывается, что арендная плата должна быть уплачена в установленный срок. Во-вторых, сообщается, что по истечении этого срока можно обратиться в исполнительный суд с требованием о выселении арендатора.

Предупреждение, содержащееся в платёжном предписании, в тексте закона упоминается со ссылкой на прежние положения Обязательственного кодекса. В настоящее время эту ссылку следует понимать как предупреждение о просрочке исполнения обязательства в соответствии со статьёй 315 Турецкого обязательственного кодекса. Просрочка означает, что долг не был уплачен в установленный срок.

При аренде жилого помещения арендатору предоставляется не менее тридцати дней для оплаты (TBK, статья 315). Этот срок начинает исчисляться со дня, следующего за днём вручения арендатору письменного уведомления.

3. На подачу возражений у арендатора есть семь дней. Арендатор обязан сообщить исполнительному органу основания своих возражений в течение семи дней со дня вручения платёжного предписания. Вручение означает официальную доставку документа соответствующему лицу. Подача возражений приостанавливает исполнительное производство.

4. Подаётся заявление о выселении в исполнительный суд. Если арендатор не подаёт возражений и не оплачивает арендную плату в течение срока, указанного в предупреждении, арендодатель обращается в исполнительный суд. Такое обращение должно быть совершено в течение шести месяцев после истечения срока предупреждения. По заявлению арендодателя исполнительный суд выносит решение о выселении арендатора.

5. Решение приводится в исполнение. Для исполнения решения исполнительного суда о выселении не требуется ждать, пока оно вступит в законную силу. Вступление решения в законную силу означает, что возможности его обжалования в вышестоящих судах исчерпаны. Однако после уведомления арендатора о решении должно пройти десять дней.

Нужно ли обращаться к медиатору в рамках этой процедуры?

Нет. Статья 18/B Закона Турции о медиации в гражданско-правовых спорах устанавливает обязательное обращение к медиатору до подачи иска по спорам, возникающим из арендных отношений. Обязательное условие подачи иска — это требование, которое должно быть выполнено до обращения в суд.

В той же статье предусмотрено исключение. Положения Закона об исполнительном производстве и банкротстве, касающиеся выселения арендуемой недвижимости посредством исполнительного производства без судебного решения, исключены из этого правила. Следовательно, при исполнительном производстве о выселении, начатом через исполнительный орган, обращение к медиатору не требуется.

Однако при подаче иска о выселении на основании двух обоснованных предупреждений медиация обязательна. Это различие непосредственно влияет на выбор способа защиты, хотя известно далеко не всем.

Что происходит, если арендатор подаёт возражения?

Возражения приостанавливают исполнительное производство. Дальнейший порядок зависит от содержания возражений.

Если арендатор отрицает договор аренды или подлинность своей подписи: Если у арендодателя имеется договор аренды, составленный нотариусом, либо договор с подписью, удостоверенной нотариусом, арендодатель может обратиться в исполнительный суд с просьбой об устранении возражений и выселении арендатора. Устранение возражений означает, что исполнительный суд ликвидирует препятствие, возникшее для продолжения исполнительного производства из-за поданных возражений.

Если такого договора нет, арендодатель должен предъявить иск в соответствии с общими положениями законодательства. Поэтому составление договора аренды у нотариуса или нотариальное удостоверение подписи может иметь решающее значение: в случае возражений это позволяет воспользоваться процедурой в исполнительном суде.

Если арендатор признаёт договор аренды, но утверждает, что арендная плата уплачена: В таком случае закон возлагает бремя доказывания на арендатора. В соответствии со статьёй 269/c Турецкого закона об исполнительном производстве и банкротстве арендатор должен подтвердить оплату одним из следующих документов:

• Документ, составленный нотариусом, либо документ с подписью, удостоверенной нотариусом;

• Документ, признанный арендодателем;

• Квитанция или документ, выданный государственным учреждением либо компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением установленной процедуры.

Вопрос о том, относится ли конкретный документ к одной из этих категорий, решается с учётом обстоятельств дела. Практический вывод для арендатора состоит в том, что способ документального подтверждения оплаты может иметь решающее значение на этапе рассмотрения возражений.

Второй способ: иск о выселении на основании двух обоснованных предупреждений

Этот способ регулируется статьёй 352(2) Турецкого обязательственного кодекса. Закон устанавливает следующие правила:

• Для договоров аренды сроком на один год и более: в течение одного арендного года арендатору должны быть направлены два обоснованных письменных предупреждения в связи с неуплатой арендной платы. Иск подаётся в течение одного месяца, исчисляемого с момента окончания арендного года, в котором были направлены предупреждения.

• Для договоров аренды сроком менее одного года: оба предупреждения должны быть направлены в течение срока аренды. Иск подаётся в течение одного месяца, исчисляемого с момента окончания срока аренды.

Предупреждение — это письменное требование об уплате долга. Чтобы предупреждение считалось обоснованным, срок оплаты арендной платы должен наступить, а сама плата действительно должна оставаться неуплаченной. Предупреждение в отношении уже оплаченной арендной платы или платежа, срок которого ещё не наступил, не учитывается при подсчёте двух предупреждений.

Например, предположим, что арендный год по договору начинается в начале мая. Если в течение этого арендного года были направлены два обоснованных предупреждения по поводу двух отдельных неоплаченных арендных платежей, иск должен быть подан в течение одного месяца, начиная с конца апреля, когда завершается арендный год. Если этот срок пропущен, возможность предъявить иск на основании предупреждений, направленных в течение данного арендного года, не может быть использована в установленном законом порядке.

У этого способа есть три особенности:

• Он осуществляется исключительно в судебном порядке. Закон предусматривает прекращение аренды по этому основанию «путём предъявления иска». Использовать исполнительное производство через исполнительный орган на этом основании нельзя.

• Компетентный суд — суд по гражданским делам мира (Sulh Hukuk Mahkemesi). Статья 4 Турецкого гражданского процессуального кодекса относит споры, возникающие из арендных отношений, к компетенции судов по гражданским делам мира независимо от цены иска и суммы спора.

• Сначала необходимо обратиться к медиатору. Как указано выше, медиация является обязательным условием подачи такого иска.

Распространяются ли эти процедуры на долги за электричество, воду и обслуживание здания?

Дополнительные расходы — это расходы помимо арендной платы, которые арендатор обязался оплачивать согласно договору аренды. К ним могут относиться платежи за воду, электричество и обслуживание здания.

Между двумя законодательными положениями есть различие в формулировках:

• Положение о расторжении договора вследствие просрочки исполнения обязательства (TBK, статья 315) прямо предусматривает «арендную плату или дополнительные расходы». Следовательно, неуплата дополнительных расходов также входит в сферу действия этой статьи.

• Положение о двух обоснованных предупреждениях (TBK, статья 352(2)) говорит только о неуплате «арендной платы». Дополнительные расходы отдельно не упоминаются.

Вопрос о том, как учитывать задолженность по дополнительным расходам при применении процедуры двух обоснованных предупреждений, прямо не разрешается текстом закона. Этот вопрос необходимо оценивать с учётом конкретных обстоятельств дела.

Что произойдёт, если арендатор погасит задолженность?

Для исполнительного производства закон устанавливает чёткое правило: согласно статье 269/a Турецкого закона об исполнительном производстве и банкротстве исполнительный суд может вынести решение о выселении только в том случае, если арендатор не подал возражений и не уплатил арендную плату в течение срока, указанного в предупреждении. Если арендатор погасит задолженность по арендной плате в пределах этого срока, требовать выселения в рамках данной процедуры нельзя.

В этой статье отдельно не указано, какие именно составляющие задолженности должны быть уплачены, например необходимо ли дополнительно погасить проценты и расходы на исполнительное производство. Этот вопрос также решается с учётом конкретных обстоятельств дела.

Арендатору важно различать следующие сроки:

• Срок для подачи возражений против платёжного предписания составляет семь дней.

• Срок, предоставляемый для оплаты арендной платы за жилое помещение, составляет не менее тридцати дней.

Это разные сроки, с которыми связаны разные правовые последствия.

В чём разница между двумя способами?

Исполнительное производство о выселении через исполнительный орган

Иск о выселении на основании двух обоснованных предупреждений

Правовое основание

İİK, статья 269 и последующие; TBK, статья 315

TBK, статья 352(2)

Куда обращаться

Исполнительный орган, затем исполнительный суд

Суд по гражданским делам мира

Медиация

Не требуется

Обязательное условие подачи иска

Влияние оплаты арендатором

Оплата в течение срока предупреждения препятствует выселению по этой процедуре

Два обоснованных предупреждения должны быть направлены в течение одного арендного года

Сроки

Семь дней для подачи возражений; не менее тридцати дней для оплаты; заявление о выселении подаётся в течение шести месяцев после истечения срока предупреждения

Иск подаётся в течение одного месяца, исчисляемого с окончания арендного года, в котором были направлены предупреждения

Выбор подходящего способа зависит от формы договора аренды, периодов, за которые не внесена арендная плата, и поведения арендатора.

Краткое содержание

• Арендодатель не вправе самостоятельно выселить арендатора. Вход в жилище без согласия арендатора может образовывать преступление по статье 116 Турецкого уголовного кодекса.

• Если не установлен иной срок оплаты, арендная плата выплачивается в конце каждого месяца (TBK, статья 314).

• Первый способ — исполнительное производство о выселении через исполнительный орган. Медиация не требуется.

• Срок подачи возражений против платёжного предписания составляет семь дней. При аренде жилого помещения для оплаты должно быть предоставлено не менее тридцати дней.

• Если арендатор не подаёт возражений и не платит в течение срока предупреждения, требование о выселении можно предъявить в исполнительный суд в течение шести месяцев после истечения этого срока. Для исполнения решения должно пройти десять дней с момента уведомления о нём.

• Если арендатор утверждает, что произвёл оплату, он обязан подтвердить её документами, предусмотренными законом.

• Второй способ — иск о выселении на основании двух обоснованных предупреждений. Иск подаётся в суд по гражданским делам мира в течение одного месяца, исчисляемого с момента окончания арендного года, в котором были направлены предупреждения. Сначала необходимо пройти медиацию.

• Дополнительные расходы прямо упоминаются в положении о просрочке исполнения обязательства, но не в положении о двух обоснованных предупреждениях.

Статья подготовлена в соответствии с законодательством, действующим на 20 октября 2026 года.

Настоящий текст носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.