Kiracı kirayı ödemiyor: ev sahibi ne yapabilir?

Kısa cevap: ev sahibi, kirayı ödemeyen kiracıyı kendi başına evden çıkaramaz. Kanunun öngördüğü iki yol var.

·         Birinci yol: icra dairesinden tahliye talepli takip başlatmak.

·         İkinci yol: bir kira yılı içinde iki haklı ihtardan sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak.

İki yol arasında pratikte önemli bir fark var. Birinci yolda arabulucuya gitmek gerekmez. İkinci yolda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Aşağıda iki yol adım adım anlatılıyor. Kiracı tarafının bilmesi gerekenler de ayrıca yer alıyor: itiraz süresi, ödemenin süreci nasıl etkilediği, elektrik ve su gibi giderlerin durumu.

Bir terim notu: tahliye, kiracının kiralanan evi boşaltmasıdır. Yazıda "kiraya veren" ile "ev sahibi" aynı kişiyi anlatıyor.

Kira ne zaman "ödenmemiş" sayılır?

Önce ödeme gününe bakılır. Sözleşmede ödeme günü yazıyorsa o gün esas alınır.

Sözleşmede ve yerel âdette başka bir kural yoksa Türk Borçlar Kanunu m. 314 devreye girer. Bu maddeye göre kiracı kirayı her ayın sonunda, en geç kira süresinin bitiminde öder.

Ödeme günü gelmiş kiraya hukuk dilinde muaccel kira denir. Muaccel, vadesi gelmiş ve istenebilir hâle gelmiş demektir. Aşağıdaki iki yol da ödeme günü gelmiş ama ödenmemiş kira üzerine kurulur. Ödeme günü henüz gelmemiş bir kira için ihtar çekmek bu yolların dayanağı olmaz.

Ev sahibi kiracıyı kendisi çıkarabilir mi?

Kanunda öngörülen yollar icra dairesinden tahliye takibi ve mahkemede tahliye davasıdır. Kiracının çıkarılması, bu yollardan birinin sonunda verilen tahliye kararıyla olur.

Ceza tarafında da bir sınır var. Türk Ceza Kanunu m. 116, bir kimsenin konutuna rızasına aykırı olarak girmeyi suç olarak düzenliyor. Kiracının oturduğu eve onun rızası olmadan girmek bu suçu oluşturabilir.

Kilidi değiştirmek ya da eşyaları dışarı çıkarmak gibi fiillerin hangi suça girdiği ayrı bir sorudur. Bu, her olayın kendi koşullarına göre değerlendirilir.

Birinci yol: icra dairesinden tahliye takibi nasıl işler?

Bu yolun adı uygulamada ilamsız tahliye takibidir. İlam, mahkeme kararı demektir. İlamsız takip, elde bir mahkeme kararı olmadan doğrudan icra dairesinde başlatılan takiptir. Kurallar İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve devamındaki maddelerde yer alıyor.

1. Takip başlatılır. Ev sahibi, ödenmeyen kira için icra dairesinde takip başlatır. Takip talebinde kiracının evden çıkarılmasını da ister.

2. Kiracıya ödeme emri gönderilir. Tahliye istendiyse ödeme emri iki şey içerir. Birincisi, kiranın belli bir süre içinde ödenmesi gerektiği ihtarıdır. İkincisi, bu süre geçerse icra mahkemesinden kiracının evden çıkarılmasının istenebileceği bildirimidir.

Ödeme emrindeki ihtar, kanun metninde Borçlar Kanunu'nun eski maddelerine yollama yapılarak anılıyor. Bugün bu yollama, Türk Borçlar Kanunu m. 315'teki temerrüt ihtarı olarak okunur. Temerrüt, borcun vadesinde ödenmemesi demektir.

Konut kirasında kiracıya ödeme için en az otuz gün süre verilir (TBK m. 315). Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

3. Kiracının itiraz için yedi günü vardır. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır. Tebliğ, belgenin resmî yoldan kişiye ulaştırılmasıdır. İtiraz, takibi durdurur.

4. İcra mahkemesinden tahliye istenir. Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kirayı da ödemezse ev sahibi icra mahkemesine başvurur. Bu başvuru, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde yapılır. Ev sahibinin talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir.

5. Karar uygulanır. İcra mahkemesinin tahliye kararının uygulanması için kararın kesinleşmesi beklenmez. Kesinleşme, karara karşı üst mahkemeye başvuru imkânlarının tükenmesidir. Ancak karar kiracıya bildirildikten sonra on gün geçmesi gerekir.

Bu yolda arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapıyor. Dava şartı, dava açmadan önce yerine getirilmesi gereken koşul demektir.

Aynı madde bir istisna da içeriyor. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın dışında bırakılmış. Yani icra dairesinden başlatılan tahliye takibinde arabuluculuk aranmaz.

İki haklı ihtara dayanan tahliye davasında ise aranır. Bu ayrım, yol seçimini doğrudan etkiler ve pek bilinmez.

Kiracı itiraz ederse ne olur?

İtiraz takibi durdurur. Sonrası, itirazın içeriğine göre değişir.

Kiracı sözleşmeyi ya da imzasını reddederse. Ev sahibinin elinde noterde düzenlenmiş ya da imzası noterce onaylanmış bir kira sözleşmesi varsa, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. İtirazın kaldırılması, takibin önündeki itiraz engelinin icra mahkemesince ortadan kaldırılmasıdır.

Böyle bir sözleşme yoksa ev sahibi genel hükümlere göre dava açmak zorunda kalır. Bu yüzden sözleşmenin noterde yapılmış ya da imzasının onaylı olması, itiraz hâlinde icra mahkemesi yolunu açık tutar.

Kiracı sözleşmeyi kabul edip kiranın ödendiğini söylerse. Kanun bu durumda ispat yükünü kiracıya veriyor. Kiracı ödemeyi şu belgelerden biriyle ispat etmek zorundadır (İİK m. 269/c):

·         Noterce düzenlenmiş ya da imzası noterce onaylanmış bir belge

·         Ev sahibinin kabul ettiği bir belge

·         Resmî dairelerin ya da yetkili makamların, yetkileri içinde ve usulüne göre verdiği bir makbuz ya da vesika

Elindeki belgenin bu kapsama girip girmediği somut olaya göre değerlendirilir. Kiracı için pratik sonuç şudur: ödemenin nasıl belgelendiği, itiraz aşamasında belirleyici olabilir.

İkinci yol: iki haklı ihtar ile tahliye davası

Bu yol Türk Borçlar Kanunu m. 352/2'de düzenleniyor. Kanunun kurduğu düzen şöyle:

·         Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede: kiracıya bir kira yılı içinde, kirayı ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

·         Bir yıldan kısa süreli sözleşmede: iki ihtar kira süresi içinde yapılmış olmalıdır. Dava, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

İhtar, borcun ödenmesi için yapılan yazılı uyarıdır. İhtarın haklı olması, ödeme günü gelmiş bir kiranın gerçekten ödenmemiş olmasına bağlıdır. Ödenmiş ya da henüz ödeme günü gelmemiş bir kira için yapılan ihtar bu sayıma girmez.

Bir örnekle: kira yılı mayıs başında başlayan bir sözleşmede, o kira yılı içinde iki ayrı ödenmeyen kira için iki haklı ihtar yapıldıysa, dava kira yılının bittiği nisan sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Bu süre kaçırılırsa o kira yılındaki ihtarlara dayanarak dava açma imkânı kanunda öngörülen biçimde kullanılamaz.

Bu yolun üç özelliği var:

·         Yalnız dava yoluyla işler. Kanun bu sebep için "dava yoluyla" sona erdirmeden söz ediyor; icra dairesi yolu bu sebebe dayanılarak kullanılmaz.

·         Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4, kira ilişkisinden doğan davaları değer ve tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine veriyor.

·         Önce arabulucuya gidilir. Yukarıda anlatıldığı gibi, bu dava için arabuluculuk dava şartıdır.

Elektrik, su, aidat borcu da bu yollara girer mi?

Yan gider, kira bedeli dışında kiracının sözleşmeyle ödemeyi üstlendiği giderlerdir. Su, elektrik ve aidat bu başlıkta sayılabilir.

Burada iki madde arasında bir lafız farkı var:

·         Temerrüt nedeniyle fesih düzenlemesi (TBK m. 315) açıkça "kira bedelini veya yan gideri" diyor. Yani yan giderin ödenmemesi de bu maddenin kapsamında.

·         İki haklı ihtar düzenlemesi (TBK m. 352/2) ise yalnız "kira bedelini" ödememekten söz ediyor. Yan gideri ayrıca anmıyor.

Yan gider borcunun iki haklı ihtar yolunda nasıl değerlendirileceği kanun metninden doğrudan çıkmıyor. Bu nokta somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Kiracı borcunu öderse ne olur?

İcra yolunda kanun açık: icra mahkemesinin tahliyeye karar vermesi için kiracının itiraz etmemesi ve ihtar süresi içinde kirayı da ödememesi gerekir (İİK m. 269/a). Kiracı ihtar süresi içinde kira borcunu öderse, bu yolla tahliye istenemez.

Ödemenin hangi kalemleri kapsaması gerektiği, örneğin faiz ve takip masraflarının da ödenmesi gerekip gerekmediği, bu maddede ayrıca düzenlenmiyor. Bu da somut olaya göre değerlendirilir.

Kiracı açısından süreleri ayırmak önemli:

·         Ödeme emrine itiraz için süre yedi gündür.

·         Kirayı ödemek için verilen süre konutta en az otuz gündür.

İkisi farklı sürelerdir ve farklı sonuçlara bağlanır.

İki yol arasındaki fark ne?

İcra dairesinden tahliye takibi / İki haklı ihtar ile tahliye davası

Dayanak : İİK m. 269 ve devamı, TBK m. 315 / TBK m. 352/2

Başvuru yeri : İcra dairesi, sonra icra mahkemesi / Sulh hukuk mahkemesi

Arabuluculuk : Aranmaz / Dava şartıdır

Kiracının ödemesi : İhtar süresi içinde ödeme bu yolla tahliyenin önünü keser / İki haklı ihtar bir kira yılı içinde yapılmış olmalı

Süre : İtiraz için yedi gün; ödeme için en az otuz gün; tahliye istemi ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde / Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde

Hangi yolun uygun olduğu, sözleşmenin biçimine, ödenmeyen dönemlere ve kiracının tutumuna göre değişir.

Özet

·         Ev sahibi kiracıyı kendi başına çıkaramaz. Kiracının rızası olmadan konuta girmek TCK m. 116 kapsamında suç oluşturabilir.

·         Kira, sözleşmede başka gün yoksa her ayın sonunda ödenir (TBK m. 314).

·         Birinci yol icra dairesinden tahliye talepli takiptir. Arabuluculuk aranmaz.

·         Ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür. Konut kirasında ödeme için en az otuz gün süre verilir.

·         Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir. Kararın uygulanması için bildirimden sonra on gün geçmesi gerekir.

·         Kiracı ödediğini ileri sürerse bunu kanunda sayılan belgelerle ispat etmek zorundadır.

·         İkinci yol iki haklı ihtar ile tahliye davasıdır. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde açılır. Önce arabulucuya gidilir.

·         Yan gider, temerrüt düzenlemesinde açıkça anılıyor; iki haklı ihtar düzenlemesinde anılmıyor.

Yazı 20 Ekim 2026 tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır.

Bu metin genel bilgilendirme amaçlı bir değerlendirme olup, somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.