Türkiye'de ev alan yabancı oturma izni alabilir mi?

Kısa cevap: ev almak tek başına oturma izni vermez. Ama oturma izni başvurusu için geçerli bir gerekçe oluşturur.

Bu ayrım önemli. Kanun, ev sahibi yabancılara oturma izni "verilir" demiyor; "verilebilir" diyor. Yani tapu size başvuru hakkı sağlar, sonucu garanti etmez.

Aşağıda bu tek soruyu adım adım açıyoruz. Bodrum, Marmaris ve Fethiye hattında ev alan yabancıların en çok takıldığı noktaları da ayrıca işaretledik.

Bir terim notu: günlük dilde "oturma izni" denen belgenin resmî adı ikamet iznidir. İkisi aynı şeydir; aşağıda ikisini de kullanıyoruz.

Ev almak neden tek başına yetmiyor?

Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun 31. maddesi, kısa dönem ikamet izni verilebilecek kişileri madde madde sayıyor. Bu listenin (b) bendi şöyle: "Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlar."

Yani ev sahipliği, listedeki gerekçelerden biri. Tapu, başvuruda kullanacağınız belgedir; iznin kendisi değildir. Başvurunuz idare tarafından ayrıca değerlendirilir.

Aynı maddede sürenin de sınırı var: bu izin her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle verilebiliyor. Süresiz bir hak değil; süresi biten ve uzatılması gereken bir izin.

Hangi ev sayılır? Arsa ya da dükkân olur mu?

Olmaz. Göç İdaresi Başkanlığı'nın kısa dönem ikamet izni başvurularında istediği belgeler listesinde şart açıkça yazıyor: taşınmazın konut olması ve yabancı tarafından bu amaçla kullanılması gerekiyor.

Bunun iki pratik sonucu var:

• Arsa, tarla, dükkân, depo, ofis gibi taşınmazlar bu gerekçeye dayanak olmaz.

• Konut da kira ve benzeri gelir getirici amaçlarla kullanılamaz.

İkinci nokta kıyı ilçelerinde sık atlanıyor. Yazlık alınıyor, yılın büyük bölümünde kiraya veriliyor, oturma izni de aynı ev üzerinden isteniyor. Bu ikisi bir arada yürümüyor.

Kanunun 33. maddesi, iznin veriliş amacı dışında kullanıldığının belirlenmesi hâlinde iznin iptal edileceğini söylüyor. Yani ev kiraya verilirse sorun başvuru anında değil, sonrasında da çıkabilir.

Evin değeri en az kaç olmalı?

Göç İdaresi'nin güncel belge listesindeki ölçü şu: konutun edinim tarihi itibarıyla değerinin en az 200 bin ABD Doları karşılığı Türk Lirası olması gerekiyor.

İki noktanın altını çizelim.

Birincisi, ölçü alım tarihine göre. Evin bugünkü piyasa değeri değil, tapuyu aldığınız tarihteki değeri esas alınıyor.

İkincisi, bu rakam kanunda yazmıyor. Kanunun 31. maddesine 2024'te eklenen bir fıkra, ikamet iznine esas olacak taşınmazın niteliğini ve değerini belirleme yetkisini Bakanlığa verdi. Yetki idarede olduğu için bu rakam, bir kanun değişikliği beklemeden değişebilir.

Bu yüzden pratik tavsiye şu: ev almadan önce güncel tutarı Göç İdaresi'nden ya da taşınmazın bulunduğu il göç idaresi müdürlüğünden teyit edin. Bir yıl önce okuduğunuz bir rakama göre karar vermeyin.

Eşim ve çocuklarım da aynı ev üzerinden başvurabilir mi?

Tapuda adları varsa evet. Belge listesi, aile üyelerinin konut üzerinde paylı veya elbirliğiyle mülkiyet hakkına sahip olmaları hâlinde onların da bu gerekçeyle başvurabileceğini söylüyor. Bu durumda tapu belgesinin yanında aile bağını gösteren belge de isteniyor.

Tapuda adı olmayan aile üyeleri bu gerekçeyi kullanamaz. Onlar için başka bir izin türü gündeme gelir.

Terim notu: paylı mülkiyet, tapuda herkesin belirli bir payının (örneğin yarı yarıya) yazılı olmasıdır. Elbirliğiyle mülkiyet ise payların ayrılmadığı, malın bütün olarak ortaklara ait olduğu durumdur; en sık miras yoluyla ortaya çıkar.

Hangi belgeler isteniyor?

Belgeler iki grupta toplanıyor.

Herkesten istenen ortak belgeler: başvuru formu, pasaport fotokopisi, iki adet biyometrik fotoğraf, harç ve belge bedelinin ödendiğini gösteren makbuzlar, geçerli sağlık sigortası, kalınacak sürede yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olunduğuna dair belge veya beyan, adres bilgisini gösterir belge. Uzatma ve geçiş başvurularında ayrıca UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi) adresini gösterir belge isteniyor.

Ev sahipliği gerekçesine özel ek belgeler:

• Konutun size ait olduğunu gösteren tapu senedi fotokopisi

• İlk başvuruda, taşınmazın bulunduğu belediyeden alınacak numarataj belgesi: bu, evin resmî adres bilgisini gösteren belgedir

• Uzatma başvurusunda tapu devam belgesi, yani evin hâlâ sizde olduğunu gösteren belge

• Ev size miras veya bağış yoluyla geçtiyse ayrıca güncel taşınmaz değerleme raporu

İki süre ayrıntısı gözden kaçıyor: sağlık sigortasının süresi istediğiniz izin süresini kapsamalı, pasaportunuz da izin süresinden altmış gün daha uzun geçerli olmalı.

Başvuru nereye yapılır, ne kadar sürer?

Kanundaki kural şu: ikamet izni başvurusu, yabancının vatandaşı olduğu ya da yasal olarak bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğuna yapılır. Kanun, sayılan bazı hâllerde valiliklere de başvurulabileceğini söylüyor, ama bu istisnadır.

Başvurular en geç doksan gün içinde sonuçlandırılır.

Uzatma başvurusu valiliklere yapılır ve zamanlaması nettir: iznin bitmesine altmış gün kalmasından itibaren ve her hâlde izin süresi dolmadan önce.

Yılın sadece birkaç ayını Türkiye'de geçireceğim, sorun olur mu?

Yazlık alanlar için en kritik başlık bu.

Kanunun 28. maddesi "ikamette kesinti"yi tanımlıyor. Zorunlu kamu hizmeti, eğitim ve sağlık nedenleri dışında, bir yılda toplam altı ayı geçen ya da son beş yıl içinde toplam bir yılı aşan yurt dışı kalışlar kesinti sayılıyor.

Kesinti olduğunda önceki izin süreleri hesaba katılmıyor. Bu, ileride kesintisiz süreye dayanan haklar için önem taşıyor.

Örneği somutlaştıralım: sekiz yıl kesintisiz ikamet izniyle Türkiye'de kalmış olmak, uzun dönem ikamet izni için aranan şartlardan biri. Süre hesabında öğrenci ikamet izinlerinin yarısı, diğer ikamet izinlerinin tamamı sayılıyor. Yılın çoğunu yurt dışında geçiren bir ev sahibi, izni her iki yılda bir yenilese de bu sekiz yılı biriktiremeyebilir.

Başvurum reddedilirse ne olur?

Kanunun 33. maddesi ret, iptal ve uzatmama hâllerini sayıyor:

• Aranan şartlardan birinin veya birkaçının yerine getirilmemesi ya da sonradan ortadan kalkması

• İznin veriliş amacı dışında kullanıldığının belirlenmesi

• Kişi hakkında geçerli sınır dışı etme veya Türkiye'ye giriş yasağı kararı bulunması

Türkiye içinden yapılan başvurularda ret, uzatmama veya iptal kararı yabancıya, yasal temsilcisine veya avukatına tebliğ edilir. Kanun, tebligatta kişinin itiraz haklarını nasıl kullanabileceğinin de yer alacağını söylüyor.

Bu kararlara karşı mahkemeye başvurulabiliyor. Kanuna 2024'te, bu davaların yürüyüşüne ilişkin ayrı bir düzenleme de eklendi.

Bu izin çalışma izni ya da vatandaşlık sayılır mı?

Hayır, ikisi de değil.

Çalışma izni ayrı bir izindir. Kanun ilişkiyi tek yönlü kuruyor: geçerli çalışma izni, ikamet izni sayılır. Tersi geçerli değil. Uluslararası İşgücü Kanunu ise açık: kapsamdaki yabancıların çalışma izni olmaksızın Türkiye'de çalışmaları veya çalıştırılmaları yasaktır. Evinizden internet üzerinden kendi ülkenizdeki işinizi sürdürmek gibi durumlar dahil, çalışma tarafı ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur.

Vatandaşlık da ayrı bir kanuna tabidir, ayrı şartları ve ayrı başvuru yolu vardır. Ev sahipliğine dayanan ikamet izni kendiliğinden vatandaşlık sonucunu doğurmaz.

Bir de şu var: her yabancı her taşınmazı satın alamaz

Oturma izni tarafına gelmeden önce tapu tarafında bir eşik daha var.

Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre yabancı gerçek kişiler, ancak Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olmaları hâlinde Türkiye'de taşınmaz edinebiliyor. Yani uyruğunuz belirleyici.

Ayrıca miktar sınırı var: bir yabancının edindiği taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve ülke genelinde kişi başına otuz hektarı geçemiyor.

Bir de bölge kontrolü işliyor. Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgeler için harita ve koordinat bilgileri ilgili bakanlıklarca tapu idaresine veriliyor ve tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülüyor. Kıyı ilçelerinde bu kontrol bazı taşınmazlarda satışın önünü kesebiliyor.

Sıralama şöyle kurulmalı: önce o taşınmazı alabiliyor musunuz, sonra aldığınız taşınmaz oturma iznine gerekçe olabiliyor mu. İkisini aynı anda düşünmek, çoğu sorunun önüne geçiyor.

Özet

• Ev almak oturma izni vermez; oturma izni başvurusu için gerekçe oluşturur.

• Taşınmaz konut olmalı ve konut olarak kullanılmalı. Kiraya verilemez.

• Göç İdaresi'nin güncel ölçüsü, konutun edinim tarihi itibarıyla en az 200 bin ABD Doları karşılığı Türk Lirası olması. Bu rakamı belirleme yetkisi Bakanlıkta; başvurudan önce teyit edin.

• İzin en fazla ikişer yıllık verilir ve uzatılması gerekir.

• Bir yılda altı ayı aşan yurt dışı kalış, ikamette kesinti sayılır.

• Tapuda adı olan aile üyeleri de aynı ev üzerinden başvurabilir.

• Çalışma izni ve vatandaşlık ayrı konulardır, bu izinle gelmez.

• Tapu tarafında uyruk, miktar ve bölge sınırları ayrıca kontrol edilir.

Yazı 14 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlı bir değerlendirme olup, somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.