Yabancı ev sahibi öldüğünde Türkiye'deki ev mirasçılarına geçer mi?

Anneniz ya da babanız yıllar önce Antalya'da, Bodrum'da, Marmaris'te ya da Fethiye'de bir ev aldı. Yazları orada geçirdi, belki son yıllarında tamamen oraya yerleşti. Şimdi hayatta değil. Siz başka bir ülkede yaşıyorsunuz, Türkçe bilmiyorsunuz ve aklınızda tek soru var: o ev ne olacak?

Kısa cevap: ev size geçer. Türkiye'deki bir ev söz konusu olduğunda Türk hukuku uygulanır; mirasçı olduğunuzu Türkiye'de bir belgeyle gösterirsiniz ve evi tapuda üstünüze alırsınız. Ülkenizin durumu evi tapuda tutmanıza izin vermiyorsa bile miras hakkınız yok olmaz: ev satılır, bedeli size ödenir.

Aşağıda bu süreci adım adım anlatıyoruz. Bu yazı, "Türkiye'de ev alan yabancı oturma izni alabilir mi?" başlıklı yazımızın devamı sayılır: o yazı evin alınışını, bu yazı ev sahibinin ölümünden sonrasını anlatıyor.

Türkiye'deki eve hangi ülkenin hukuku uygulanır?

İlk soru çoğu zaman şu oluyor: "Babam Alman vatandaşıydı, Alman hukuku mu geçerli, Türk hukuku mu?"

Kural şöyle: miras, ölen kişinin kendi ülkesinin hukukuna tabidir; ancak Türkiye'de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır. Bu, Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun'un 20. maddesinde açıkça yazılıdır. "Taşınmaz" ev, arsa, dükkan gibi yerinden oynatılamayan mallar demektir.

Yani ölen kişi hangi ülkenin vatandaşı olursa olsun, Bodrum'daki ev için mirasçıların kim olduğu, paylarının ne olduğu ve evin nasıl paylaşılacağı Türk Medeni Kanunu'na göre belirlenir.

Ölen kişi vasiyetname bırakmışsa ne olur? Aynı maddeye göre, ölenin kendi ülkesinin hukukuna uygun şekilde yapılmış bir vasiyet de geçerli sayılır. Vasiyetname yalnızca yabancı bir ülkede ve o ülkenin usulüne göre yapıldı diye kenara atılmaz.

Mirasçı olduğumu Türkiye'de nasıl kanıtlarım?

Türkiye'de miras işlemlerinin anahtarı mirasçılık belgesidir. Günlük dilde "veraset ilamı" da denir. Bu belge, ölen kişinin mirasçılarının kimler olduğunu ve her birinin payını gösterir. Tapuda intikal, yani evin mirasçıların adına geçirilmesi, bu belgeyle yapılır.

Türk Medeni Kanunu'nun 598. maddesine göre mirasçılık belgesi sulh hukuk mahkemesinden ya da noterden alınır. Ancak burada yabancı mirasçılar için önemli bir ayrıntı var: Noterlik Kanunu'na göre mirasçılık belgesi yabancılar tarafından talep edildiğinde noterler bu belgeyi veremez. Yani yabancı bir mirasçı notere değil, bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurur. Başvuru bir dava dilekçesiyle yapılır ve mahkeme mirasçıları belirleyen belgeyi düzenler.

Peki kendi ülkenizde zaten bir mirasçılık belgesi aldıysanız? Bu belgeyle doğrudan tapuya gidemezsiniz. Kanun, yabancı bir mahkeme kararına dayanarak Türkiye'de bir idari işlem yapılmasını o kararın Türk mahkemesince tanınmasına bağlıyor. "Tanıma", yabancı belgenin Türkiye'de geçerli sayılması için mahkemeden alınan karardır. Bu yüzden uygulamada en düz yol, doğrudan Türkiye'deki sulh hukuk mahkemesinden Türk mirasçılık belgesi almaktır.

Ev elimden gider mi?

Bu sorunun cevabı net: hayır, miras hakkınız yok olmaz. İki ihtimal var; ikisinde de bir şey kaybetmezsiniz.

Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesi Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde düzenlenir. Bu maddeye göre, hangi ülkelerin vatandaşlarının Türkiye'de taşınmaz edinebileceğini Cumhurbaşkanı belirler. Maddede ayrıca alan sınırları vardır: bir yabancının edindiği taşınmazların toplam alanı, bulunduğu ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.

Birinci ihtimal: Ülkeniz bu kapsamdaysa ve sınırlar aşılmıyorsa evi tapuda üstünüze alırsınız. Ev sizin olur; oturursunuz, kiraya verirsiniz, satarsınız.

İkinci ihtimal: Ülkeniz kapsam dışındaysa ya da sınır aşılıyorsa ev yine de miras yoluyla size geçer, ancak tapuda üzerinizde kalamaz. Aynı maddenin son fıkrasına göre böyle bir taşınmazı, Maliye Bakanlığınca verilecek ve bir yılı geçmeyen bir süre içinde kendiniz satmanız (kanun buna "tasfiye" diyor) gerekir. Süre içinde satmazsanız taşınmaz idare tarafından satılır ve bedeli size ödenir. Yani ev yerine evin parası mirasçıya kalır.

Ülkenizin bu kapsamda olup olmadığını merak ediyorsanız tahmin yürütmeyin. İşlem yapacağınız tapu müdürlüğüne ya da bir avukata sorun; cevabı oradan alın.

Evi tapuda üstüme nasıl alırım?

Bu işleme "intikal" denir: tapu kaydının ölen kişinin adından mirasçıların adına geçirilmesi. Başvuru, mirasçılık belgesiyle tapu müdürlüğüne yapılır.

Mirasçı birden fazlaysa ev önce hepsinin adına, "elbirliği mülkiyeti" olarak kaydedilir. Bu, her mirasçının evin belirli bir odasına değil, evin bütününe birlikte sahip olması demektir. Evi satmak ya da paylaşmak için mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir; anlaşamazlarsa mahkeme yoluyla paylaşım istenebilir. Bu ayrı bir konu, ayrı bir yazının işi.

Bir süre uyarısı: Tapu Kanunu'na göre ölüm tarihinden itibaren iki yıl içinde tapuda intikal yapılmamışsa tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi düzenlenmesi için kendisi mahkemeye başvurabilir ve kaydı mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak güncelleyebilir. Bu, evin elden gitmesi demek değildir; kayıt yine mirasçıların adına yapılır. Ama süreci kendi elinizle yürütmek, sonradan sürprizle karşılaşmamak için daha iyidir.

Yurt dışından bu süreci yürütmek zorunda olanlar çoğu zaman Türkiye'ye gelemiyor. Türkiye'de bir avukata vekalet vererek işlemleri uzaktan yürütmek mümkün; vekaletin nasıl düzenleneceği ülkeye göre değişir, bu yüzden başlamadan önce sormak gerekir.

Veraset ve intikal vergisi ödemem gerekir mi?

Evet. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu'nun 1. maddesine göre Türkiye'de bulunan malların miras yoluyla el değiştirmesi bu vergiye tabidir. Ölen kişinin ve mirasçının yabancı olması bunu değiştirmez; ev Türkiye'de olduğu için vergi Türkiye'de doğar.

Vergi için önce bir beyanname verilir. Kanunun 9. maddesindeki süreler, ölümün nerede gerçekleştiğine ve mirasçının nerede bulunduğuna göre değişir:

Ölüm nerede gerçekleşti / Mirasçı nerede / Beyanname süresi (ölüm tarihinden itibaren)

Türkiye'de / Türkiye'de / dört ay

Türkiye'de / Yabancı bir ülkede / altı ay

Yabancı bir ülkede / Türkiye'de / altı ay

Yabancı bir ülkede / Ölümün gerçekleştiği ülkede / dört ay

Yabancı bir ülkede / Başka bir yabancı ülkede / sekiz ay

Verginin tutarı beyannameden sonra vergi dairesince hesaplanır.

Bir ayrıntı daha, sıralama açısından önemli: kanunun 19. maddesine göre tapuda intikal, verginin hesaplanması beklenmeden yapılabilir. Ancak intikal edilen evin vergisi tamamen ödenmedikçe ev satılamaz, devredilemez; tapu müdürlüğü vergi dairesinden alınan "ilişik kesme belgesi" olmadan satış işlemi yapamaz. Yani sıra şudur: önce ev üstünüze geçer, sonra vergi ödenir, sonra satabilirsiniz.

Miras borçlu çıkarsa ne olur?

Ev tek başına gelmez. Türk Medeni Kanunu'na göre mirasçılar mirası bir bütün olarak kazanır ve ölenin borçlarından da sorumlu olur. Ölen kişinin Türkiye'de ödenmemiş borçları varsa (örneğin evle ilgili aidat ya da vergi borçları) bunlar da mirasın parçasıdır.

Borç mirastan büyükse kanun bir çıkış yolu tanır: miras, ölümü öğrendiğiniz tarihten itibaren üç ay içinde reddedilebilir. Süre kısadır ve kaçırılması ciddi sonuç doğurur. Bu konuyu, "Miras kalan borçlar: mirası reddetmek için ne kadar sürem var?" başlıklı bir sonraki yazımızda ayrıca anlatacağız.

Ölen Türk vatandaşı, mirasçı yabancıysa?

Ters durum da sık yaşanıyor: Türk vatandaşı bir kişi ölüyor, mirasçılarından biri yabancı uyruklu eş ya da çocuk. Aynı kurallar geçerli. Türkiye'deki ev için Türk hukuku uygulanır; yabancı mirasçı mirasçılık belgesini noterden değil sulh hukuk mahkemesinden alır; evi tapuda üstüne alıp alamayacağı Tapu Kanunu'nun 35. maddesindeki kapsama ve sınırlara bağlıdır. Kapsam dışında kalıyorsa yine ev satılır ve bedeli mirasçıya ödenir.

Evi aldıktan sonra oturma izni ne olur?

Evi tapuda üstünüze aldığınızda siz de "Türkiye'de taşınmazı bulunan yabancı" olursunuz. Bunun oturma izni başvurusunda ne anlama geldiğini, hangi şartların arandığını ilk yazımızda anlattık: "Türkiye'de ev alan yabancı oturma izni alabilir mi?" Ev sahibi olmanın tek başına izin vermediğini ama başvuru için geçerli bir gerekçe oluşturduğunu orada okuyabilirsiniz.

Özet

• Türkiye'deki ev için Türk hukuku uygulanır; ölen kişinin uyruğu bunu değiştirmez.

• Mirasçı olduğunuzu Türkiye'de mirasçılık belgesiyle gösterirsiniz. Yabancı mirasçı bu belgeyi noterden alamaz; sulh hukuk mahkemesine başvurur.

• Kendi ülkenizden aldığınız belgeyle doğrudan tapuya gidilmez; kural olarak Türk mahkemesince tanınması gerekir.

• Miras hakkınız yok olmaz. Ülkeniz kapsamda ve sınırlar aşılmıyorsa ev sizin olur; değilse ev satılır, bedeli size ödenir. Ülkenizin durumunu tapu müdürlüğünden ya da bir avukattan öğrenin.

• İntikal, mirasçılık belgesiyle tapu müdürlüğünde yapılır. Ölümden itibaren iki yıl içinde yapılmazsa tapu müdürlüğü kendisi harekete geçebilir.

• Veraset ve intikal vergisi beyannamesi için süreler dört, altı ya da sekiz aydır. Ev üstünüze geçer, vergi ödenir, ondan sonra satılabilir.

• Miras borçluysa üç ay içinde reddedilebilir; bunu bir sonraki yazıda anlatacağız.

Yazı 11 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlı bir değerlendirme olup, somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.