Yazlığımı turistlere günlük kiraya verebilir miyim? İzin belgesi ve cezalar

Bodrum, Marmaris ve Fethiye hattında birçok yazlık, yaz aylarında gün ya da hafta hesabıyla kiraya veriliyor. Bu kiralamaların ayrı bir kanunu var: 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. Kanunun kiralama kuralları ve ona dayanan yönetmelik 1 Ocak 2024'ten beri yürürlükte.

Kısa cevap şudur. Evet, yazlığınızı turistlere günlük ya da haftalık kiraya verebilirsiniz. Ama tek seferde yüz gün ve daha kısa süreli her kiralama için, ilk sözleşmeyi yapmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi almanız gerekir. Ev bir apartmandaysa binadaki bütün konut maliklerinin oy birliğiyle verdiği onay da şarttır. Kiracıysanız oturduğunuz evi turiste veremezsiniz. İzin belgesi olmadan kiraya verene idari para cezası uygulanır ve kiralama sürdükçe ceza artar.

Hangi kiralamalar izin belgesi gerektirir?

Kanun "turizm amaçlı kiralama"yı, bir konutun en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması diye tanımlıyor. Yönetmelik sınırı aynı şekilde koyuyor: tek seferde yüz gün ya da daha kısa süre. Kiracının yerli ya da yabancı olması fark etmez.

Bu tanımda iki nokta gözden kaçıyor.

Birincisi, adında "turizm" geçse de kanun kiracının amacına bakmıyor. Tanımdaki ifade "her türlü amaçla"dır. Evi iş için gelen birine birkaç haftalığına vermek de, tatilciye bir haftalığına vermek de kapsama girer. Belirleyici olan amaç değil, süredir.

İkincisi, kanun "konut" derken tapuya bakıyor. Konut, tapu sicilinde konut olarak kayıtlı olan ya da üzerinde konut amaçlı kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunan bağımsız bölümdür. Kat mülkiyeti, bitmiş bir binadaki dairenin ayrı tapusudur. Kat irtifakı ise henüz tamamlanmamış veya tamamlanması planlanan bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan ve yapı tamamlandığında gerekli şartların oluşmasıyla kat mülkiyetine geçilebilen haktır.

Tek seferde yüz günden uzun süreli kiralamalar bu kanunun kapsamı dışındadır. Yani tek bir kiracıyla yapılan ve yüz günü aşan bir sözleşme izin belgesine bağlı değildir.

Yüz günü biraz aşan sözleşmelerle kanunun dışında kalınabilir mi?

Kanun bu yolu da düşünmüş. Her defasında yüz günden uzun sözleşme yapılsa bile, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı evi dört defadan fazla kiraya veren kişiye, kanunda yazılı tutarı bir milyon Türk lirası olan ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanan idari para cezası verilir.

"Dört defadan fazla" ifadesi, dördüncü sözleşmenin değil beşinci sözleşmenin sınırı aştığı anlamına gelir. Kısa kiralamaları biraz uzatıp sözleşmeyi yüz günün üzerine çıkarmak, bu sınır yüzünden kalıcı bir çözüm değildir.

Kiracıysam evi turiste verebilir miyim?

Hayır. Kanun izin belgesi alma yükümlülüğünü "kiraya veren"e yüklüyor. Kiraya veren, konutun maliki ya da konut üzerinde intifa hakkı veya üst hakkı bulunan kişidir. İntifa hakkı, başkasına ait bir malı kullanma ve ondan yararlanma hakkıdır. Evin üzerinde intifa hakkı ya da üst hakkı varsa başvuruyu malik değil, o hakkın sahibi yapar.

Kanun ayrıca açık bir yasak koyuyor. Oturmak için kiraladığınız evi kendi adınıza turistlere kiralamanız yasaktır. İzin belgeli bir evi kısa süreliğine kiralayan kişinin de o evi başkalarına kiraya vermesi yasaktır. Bu yasaklara aykırı her sözleşme için ayrı idari para cezası uygulanır.

Evi benim yerime emlakçı ya da site yöneticisi kiralayabilir mi?

Kanuna göre turizm amaçlı kiralamayı kiraya verenin dışında biri yürütecekse, turizm amaçlı kiralama faaliyetini yürütecek kişinin A grubu seyahat acentası aracılığıyla hareket etmesi gerekir. Yüksek nitelikli konutlara ilişkin mevzuatta ayrıca konut işletmesi ve pazarlama işletmesine yönelik özel düzenlemeler bulunmaktadır.

İzin belgesi olmayan bir evin kiralanmasına aracılık eden kişiye de her sözleşme için idari para cezası uygulanır. Yani belgesiz bir evi kiralayan emlakçı ya da yönetici de cezayla karşılaşabilir.

Apartmanda ya da sitedeysem komşuların onayı gerekir mi?

Evet, apartmanda bu şart zorunludur.

Ev birden fazla bağımsız bölümü olan bir binadaysa, başvuruda binadaki kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı onay kararı istenir. Yönetmelik bu kararın noter onaylı örneğini ister ve oy birliğini binadaki konut nitelikli bütün bağımsız bölümlerin malikleri için arar. Tek bir malik onay vermezse bu şart sağlanmaz.

Birden fazla binadan oluşan sitelerde kanun bir kolaylık tanıyor. Oy birliği sitenin tamamında değil, yalnızca evin bulunduğu binada aranır. Belge verilirse bir örneği site yönetimine iletilir.

Üçten fazla bağımsız bölümü olan bir binada aynı kişi adına en fazla bölümlerin yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir. Aynı binada aynı kişi adına beşten fazla ev için belge isteniyorsa ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı gerekir. Tek yazlığı olan kişiyi bu sınırlar çoğunlukla ilgilendirmez.

Müstakil evde durum farklıdır. Yönetmeliğe göre müstakil konutlar için yapılan başvurularda oy birliği kararı ve yüzde yirmi beş şartı aranmaz. Ancak yönetmelik "müstakil konut"un ne olduğunu tanımlamıyor. Bu yüzden bir site içindeki villanın müstakil sayılıp sayılmayacağı kendiliğinden belli değildir. Böyle bir sitedeyseniz başvurmadan önce il kültür ve turizm müdürlüğünden bilgi almanız yerinde olur.

Evde neler bulunmalı?

Yönetmelik, izin belgesi verilecek evde bulunması gerekenleri sayıyor:

·         En az bir yatak, tuvalet ve banyo, yaşam alanı ve mutfak.

·         Sıcak ve soğuk su; kişi başı yastık, çarşaf, pike ya da yorgan, yüz ve banyo havlusu.

·         Varsa site ya da apartman kurallarını ve binadan çıkış yollarını gösteren bir bilgilendirme kartı.

·         Kimyevi yangın söndürücü ve banyo ile tuvalet dışındaki bütün bölümlerde duman dedektörü.

·         Eşya ve cihazların temiz, bakımlı ve çalışır durumda olması.

Kapasitenin de bir hesabı var. Her yatak odası iki kişilik sayılır ve buna en fazla iki kişi eklenebilir. Örneğin üç yatak odalı bir yazlıkta en fazla sekiz kişi kalabilir. Oda sayısı ne olursa olsun, bir evde üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişi konaklayabilir.

Evin tamamı değil de bir kısmı kiraya verilmek isteniyorsa iki kural var. Kendi oturduğunuz evin bir ya da birkaç odası için izin belgesi düzenlenemez. İzin belgeli bir evin odaları da ayrı ayrı sözleşmelerle farklı kişilere kiraya verilemez.

Başvuru nasıl yapılır, hangi belgeler istenir?

Başvuru yalnızca e-Devlet üzerinden yapılır. Hizmetin adı "Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu"dur ve Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından sunulur. Yönetmeliğe göre e-Devlet dışında yapılan kağıt başvurular incelenmeden başvuru sahibine iade edilir.

Adım adım:

1.    Tapu kaydını kontrol edin. Ev tapuda konut olarak görünmeli. Başvuruya güncel tapu kaydı eklenir.

2.    Ev ortaksa diğer maliklerin yazılı onayını alın. Paylı mülkiyette, yani tapuda her ortağın payının ayrı ayrı yazılı olduğu durumda, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayan maliklerin onayı gerekir. Elbirliği mülkiyetinde, yani payların ayrılmadığı ve en sık miras yoluyla ortaya çıkan durumda, bütün maliklerin onayı gerekir.

3.    Apartmandaysanız binadaki konut maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararı noterde onaylatın.

4.    Kimlik belgesini hazırlayın. Türk vatandaşları kimlik kartı ya da nüfus cüzdanı fotokopisiyle başvurur. Yabancı ev sahipleri pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası ya da vergi kimlik numarasıyla başvurabilir.

5.    Başvuruyu başkası yapacaksa noterde düzenlenmiş bir vekaletname gerekir.

6.    Evi yukarıdaki listeye göre hazırlayın. Belge verildikten sonra evde yerinde inceleme yapılır.

İzin belgesi ve plaket ücretlerini Bakanlık belirler. Bu ücretler değişebilir; güncel tutarı başvurmadan önce il kültür ve turizm müdürlüğünden teyit edin.

Başvuru ne kadar sürer?

Başvuruyu evin bulunduğu ilin kültür ve turizm müdürlüğü inceler. Yönetmeliğe göre başvurular altmış gün içinde sonuçlandırılmak zorundadır; belge düzenlenirse otuz gün içinde evde yerinde inceleme yapılır ve incelemede eksik bulunursa gidermek için on beş gün süre verilir.

Eksik ya da uygun olmayan belgeyle yapılan başvuru, gerekçesi bildirilerek reddedilir.

Belgeyi aldıktan sonra neye dikkat etmeli?

İzin belgesi bir kez alınıp unutulan bir kağıt değildir. Belgeyle birlikte süreklilik taşıyan bazı yükümlülükler başlar.

·         Plaket: Plaket, Bakanlığın hazırladığı ve üzerinde "Turizm Amaçlı Konut" ibaresi ile belge bilgileri bulunan resmi levhadır. Evin girişine asılması zorunludur.

·         İlan: Evin tanıtıldığı her ortamda izin belgesi numarası okunaklı biçimde yayımlanır. İlanda evin konumu, kişi kapasitesi, oda ve donanım bilgileri, site ya da apartman kuralları, giriş ve çıkış saatleri yer almalıdır.

·         Kimlik bildirimi: İzin belgeli evlerde Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır. Konukların kimlik bildiriminden izin belgesi sahibi sorumludur. Kişisel verilerin korunmasına ilişkin yükümlülükler de belge sahibine aittir.

·         Temizlik ve kurallar: Her konuk değişiminde evin temizliği ve bakımı yapılır. Site ya da bina kuralları konuklara yazılı olarak ya da çevrim içi ortamda bildirilir.

·         Denetim: İzin belgeli evler belge tarihinden itibaren en az iki yılda bir denetlenir. Denetim önce evrak üzerinden yapılır; evrakta eksik varsa belge sahibine otuz gün süre verilir.

Bu yükümlülüklere uymamak da cezaya bağlanmıştır. Plaketi asmayan belge sahibine idari para cezası uygulanır ve plaketi asması için on beş gün süre verilir; bu sürede de asılmazsa 500 bin TL idari para cezası uygulanır. Evi ilanda yanıltıcı biçimde tanıtmak ve konuğa sözleşmedeki süreden daha kısa kullandırmak ayrı cezalara bağlanmıştır. Bakanlığın istediği bilgi ve belgeleri otuz gün içinde göndermemek de cezayı gerektirir.

Denetimde bulunan aykırılıklar verilen sürelere rağmen giderilmezse izin belgesi iptal edilir. Belge iptal edilse bile, o sırada sözleşmesi olan konukların hakları sözleşme süresinin sonuna kadar devam eder.

İzin belgesi olmadan kiraya verirsem ne olur?

Kanun izinsiz kiralamaya kademeli bir ceza sistemi kuruyor. Aşağıdaki rakamlar kanunda yazılı tutarlardır ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır:

·         İlk tespitte, kiralama yapılan her ev için yüz bin Türk lirası idari para cezası verilir ve belge alınması için on beş gün süre tanınır.

·         Bu süre sonunda belgesiz kiralama sürerse beş yüz bin Türk lirası ceza verilir ve bir kez daha on beş gün süre tanınır.

·         Buna rağmen devam edilirse ceza bir milyon Türk lirasıdır.

·         Oturmak için kiraladığı evi turistlere kiralayan kiracıya ve izinsiz bir evin kiralanmasına aracılık edene, her sözleşme için yüz bin Türk lirası ceza verilir.

Kabahatler Kanunu'na göre idari para cezaları her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. Bu yüzden bugün kesilecek ceza, kanunda yazılı rakamdan farklı olabilir. Güncel tutarı kanundaki rakamdan hesaplamak yerine ilgili idareden teyit edin.

İzinsiz kiralama faaliyetlerine ilişkin yaptırımlar kural olarak konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri (ilçede kaymakam, il merkezinde vali) tarafından; izin belgesi sahiplerine ilişkin yaptırımlar ile kanunda Bakanlığa bırakılan diğer yaptırımlar ise Bakanlık tarafından uygulanır."

Kanun ilan sitelerini ve konaklama platformlarını da kapsıyor. Kanunun deyişiyle "aracı hizmet sağlayıcı", yani evlerin internette tanıtılmasına ve kiralanmasına imkân veren platform, Bakanlığın uyarısına rağmen izinsiz bir evin ilanını yirmi dört saat içinde kaldırmazsa her ev için cezayla karşılaşır. Ayrıca içeriğin kaldırılmasına ya da erişimin engellenmesine karar verilir. Belgesiz bir evin ilanı bu yolla yayından kaldırılabilir.

Ceza geldiyse ödeme ve itiraz süresi ne kadar?

7464 sayılı Kanun, ev sahibine, kiracıya ve aracıya verilen cezalar için ayrı bir ödeme süresi ya da itiraz yolu öngörmüyor. Bu durumda Kabahatler Kanunu'nun genel hükümleri uygulanır.

Cezayı, kararın size tebliğ edildiği, yani resmi yoldan bildirildiği tarihten itibaren bir ay içinde öderseniz yüzde yirmi beş indirim yapılır; karara karşı çıkmak isterseniz tebliğden itibaren en geç on beş gün içinde sulh ceza mahkemesine başvurabilirsiniz.

Bu başvuru harca tabi değildir. Süresinde başvurulmazsa ceza kesinleşir. Cezayı indirimli ödemek, mahkemeye başvurma hakkını ortadan kaldırmaz.

Özet

·         Tek seferde yüz gün ve daha kısa süreli her kiralama için, ilk sözleşmeden önce izin belgesi zorunludur. Kiracının amacı fark etmez.

·         Yüz günü aşan sözleşmeler kapsam dışıdır; ama bir yıl içinde aynı evi dört defadan fazla bu şekilde kiraya vermek de cezaya bağlanmıştır.

·         Başvuruyu malik ya da intifa hakkı veya üst hakkı sahibi yapar. Kiracı oturduğu evi turiste veremez.

·         Apartmanda binadaki konut maliklerinin noter onaylı oy birliği kararı gerekir. Sitede yalnızca evin bulunduğu bina esas alınır; müstakil evde bu şart aranmaz.

·         Başvuru yalnızca e-Devlet üzerinden yapılır ve altmış gün içinde sonuçlandırılır.

·         Evde yangın söndürücü ve duman dedektörü bulunmalıdır. Bir evde üç yaşından küçükler hariç en fazla on iki kişi kalabilir.

·         Belgeden sonra plaket asılır, ilanlarda belge numarası yazılır, konukların kimlik bildirimi yapılır.

·         İzinsiz kiralamada ceza kademeli olarak artar. Kanundaki tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır; güncel tutar idareden teyit edilir.

·         Cezaya karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde sulh ceza mahkemesine başvurulabilir; bir ay içinde ödemede yüzde yirmi beş indirim yapılır.

Yazı 1 Ekim 2026 tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlı bir değerlendirme olup, somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.